Další dvě „boty na pokles“ na realitním trhu, dokud…

Současná realita – a možné důsledky – toho, jak se může trh komerčních nemovitostí vyvíjet v následujících měsících

Nedávno jsem se dozvěděl původ fráze „čekání, až spadne druhá bota“. Koncem devatenáctého století mohli obyvatelé bytů v New Yorku slyšet zvuky sousedů žijících nad nimi. Jedním z běžných zvuků bylo sundání bot; jakmile uslyšíte tlumené bouchnutí boty dopadající na podlahu, očekávali jste, že za chvíli uslyšíte padat druhou botu.

První botou na americkém trhu s bydlením a komerčními nemovitostmi byl celý rok 2022: konzistentní zvyšování úrokových sazeb, výrazné snížení objemů prodejů a studený průvan v cenách nemovitostí. Tři ze šesti největších nových stavitelů domů v zemi nedávno oznámili čisté nové objednávky na podzim 2022 s poklesem o 15 % (LennarLEN
), 38 % (DR Horton) a 80 % (KB HomeKBH
). V prosinci 2022 americké ministerstvo obchodu oznámilo, že prodeje nových rodinných domů klesly 27% od prosince 2021.

Pro firmy zabývající se komerčními nemovitostmi, zejména na trhu s kancelářemi, zůstávají podmínky stále hrozné. Podle posledních studií až 71% kancelářských prostor by mohl podporovat „čtyřnásobek současného využití“. Statistiky, jako jsou tyto, vážně zpochybňují národní statistiky o volných pracovních místech.

Buďme upřímní; Rok 2022 nebyl hezký. Odborníci si však stále nejsou jisti, jak se bude rok 2023 vyvíjet. Kolik bot ještě musí spadnout, než budeme moci nazvat příslovečné „vše jasné“ v oblasti bydlení a komerčních nemovitostí? Odpověď je dvě a možná třetí (pro všechny ty pikové hráče):

1. Audity
2. Obecní daně
3. (Možný) nucený prodej

První bota, která spadne: Audity

Většina realitních private equity firem má prosincový rok a musí svým bankám a investorům do konce března nebo dubna poskytnout auditované účetní závěrky. Protože prosinec 2021 byl doslova prostředím s nejnižšími úrokovými sazbami v historii, zatímco nájemné velmi rychle rostlo (tj. inflace), hodnota nemovitostí byla téměř bez gravitace. Rychle vpřed do konce roku 2022 a podmínky byly velmi odlišné, přesto mnoho investorů do nemovitostí proaktivně nepřehodnotilo hodnotu svých nemovitostí tváří v tvář dramaticky vyšším úrokovým sazbám.

Proč někteří investoři do nemovitostí nepřehodnotili své hodnoty? Na jedné straně nájmy a tím i zisky v roce 2022 pravděpodobně stále rostly oproti roku 2021. Majitelé nemovitostí na první pohled rádi věří, že když generují větší ziskovost, vytvářejí větší hodnotu, což je pravda. V oblasti nemovitostí však ocenění vyžaduje, abyste vynásobili své zisky oceňovacím faktorem, abyste získali konečnou odpověď (jen aby byly věci trochu matoucí). Svůj zisk vydělíte procentem – tzv. mírou kapitalizace – abyste získali současnou hodnotu své nemovitosti. Cap sazby mají tendenci sledovat úrokové sazby. S růstem úrokových sazeb rostou i stropní sazby. Když stropní sazby rostou, hodnota nemovitostí klesá.

Takže pokud je vše ostatní stejné, pokud vlastník nemovitosti dosáhl v roce 2022 většího zisku než v roce 2021 ze svých držených nemovitostí, je stále pravděpodobné, že bude mít nižší ocenění než před rokem, protože úrokové sazby vzrostly téměř o 5 procentních bodů.

A období auditů je okamžikem pravdy. S výrazně menším počtem transakcí – což znamená méně kompenzací pro odhadce, kteří oceňují komerční nemovitosti – budou muset investoři do nemovitostí poprvé od zvýšení sazeb hájit své hodnoty. Všechno toto „přehodnocení“ se děje právě teď a bude trvat následujících 60 až 90 dní. Je relativně malá pravděpodobnost, že hodnota bude vyšší než loni.

Proč je to všechno důležité? Pokud je maximální hodnota úvěru k hodnotě investora u jeho věřitele 80 %, banka vám půjčí pouze 80 % – i když hodnota vaší nemovitosti klesne. Co se stane, když investor bance dluží více, než kolik je ochoten vám půjčit? Buď musíte splatit celý úvěr zpět, nebo dát bance více hotovosti (nebo jiných aktiv) jako zástavu. Během pandemie banky stejně rychle provedly úpravy a kryly investory, ale dnes je vše jinak.

Současné podmínky na finančních trzích jsou dramaticky přísnější. Majitelé, kteří mohli být v posledních letech v bezpečí, by nyní mohli být nuceni hledat jiné možnosti financování. Nebo se staňte nucenými prodejci.

Existují investoři, kteří byli chytří a proaktivně upřímní tváří v tvář rostoucím úrokovým sazbám (i když příjmy z jejich nemovitostí stále stoupaly), ale mnozí si udrželi své hodnoty stejné jako v roce 2021. Někteří je dokonce zvedli.

Ti, kteří nakopli ocenění, mohou být nuceni uznat skutečnost, že úrokové sazby rostou. I když si vedou dobře, banky je mohou donutit odpovědět na otázku: Splňují vaše půjčky test hodnoty?

The Second Shoe to Drop: Reduced Tax Rolls

Pokud jste město, okres nebo školní čtvrť, která vybírá daně z nemovitostí, váš příjem je založen na dvou věcech: 1. Millage rate (daňové sazby) a 2. Hodnota nemovitostí, které zdaňujete.

Vždy je rozdíl mezi tím, co odhadce říká, že nemovitost má hodnotu, a tím, co je zdanitelná hodnota. V průběhu několika příštích měsíců a čtvrtletí pravděpodobně dojde u soudů k velmi výraznému snížení hodnoty nemovitostí. Jak auditoři a vlastníci nemovitostí tvrdí, jak vysoké hodnoty mohou být pro auditované finance, titíž vlastníci nemovitostí mají tendenci bojovat se soudy, aby získali od obcí nejnižší možnou daňovou výměru.

Co to tedy znamená? Pokud vyšší úrokové sazby povedou v období auditu k nižším hodnotám, investoři do nemovitostí, kteří tyto nemovitosti vlastní, podniknou další cestu k soudu, aby snížili výši daní, které platí obcím.

Snížení hodnoty nemovitostí a zvýšení míry neobsazenosti znamená pro města nižší daňové příjmy. Protože města hrají velmi důležitou roli při poskytování různých forem financování, aby se obchody s nemovitostmi dostaly do cíle, je problematické představit si výrazné snížení daňových příjmů v místech, kde je zlepšení infrastruktury zásadní pro pokrok v rozvoji nemovitostí.

Zjednodušeně řečeno, nižší daňové příjmy znamenají méně příležitostí pro vývojáře.

Tato konkrétní bota bude velmi regionální. Obce mají různé stavy finanční životaschopnosti. Například těm s menšími kancelářskými trhy se bude dařit lépe. Obavy z daňové zátěže by mohly být také zmírněny zvýšením daňových sazeb, které by mohlo dočasně napravit mezeru v příjmech, ale v konečném důsledku by jakékoli místo pro investory bylo dlouhodobě méně atraktivní.

(Možná) třetí bota k zahození: nucení prodejci

Dovolte mi ujasnit jednu věc: nepředpovídám trh nuceného prodejce. Může se to stát; nemusí.

Ale když sledujeme, jak první dvě boty padnou, všichni musíme mít uši otevřené, abychom slyšeli, zda třetí bota klesne na trh s bydlením a komerčními nemovitostmi. Je docela možné, že kombinace těchto prvních dvou faktorů – auditované ocenění a snížené daňové příjmy – vede k tomu, že se investoři stávají nucenými prodejci.

Otázky, které si nyní musíme položit, jsou: "Kdy to zjistíme?" a "Jak dlouho to bude trvat?" Krátká odpověď je, že se pravděpodobně dozvíme v létě. Jaro je skvělý čas vidět sílu spotřebitelského trhu, protože jarní prodejní sezóna je obdobím, kdy si většina spotřebitelů pořizuje nové domy (včas) na příští školní rok. Časné čajové lístky o jarní prodejní sezóně se zdají být v pořádku, ale to se může rychle změnit, pokud úrokové sazby z nějakého důvodu vyskočí.

Bude také léto, než budou banky schopny dešifrovat řešení pro ty, kteří nesplňují testy LTV jejich úvěrů.

Pokud nižší ocenění nemovitostí nepovedou k nucenému prodeji, věřím, že se přiblížíme na trhu s bydlením zcela jasné. Většina cyklů poklesu bydlení je mnohem delší než rok, ale v komerčních nemovitostech je vše kolísavější než dříve. Vrcholy jsou vyšší, rychlost poklesů je rychlejší a věřím, že když investoři budou mít pocit, že sazby jsou stabilní a riziko nuceného prodeje bude neutralizováno, bude skutečná poptávka po nemovitostech.