Starwood REIT, stejně jako BREIT, omezuje odkupy investorů z fondu nemovitostí

Známý jako SREIT, 14.6 miliard USD REIT předsedá Barry Sternlicht, zakladatel a generální ředitel Starwood Capital, soukromé investiční firmy zaměřené na nemovitosti s aktivy ve správě přes 125 miliard USD. Starwood Capital řídí REIT. Sternlicht je také generálním ředitelem společnosti Starwood Property Trust (STWD), veřejně obchodované společnosti pro půjčování nemovitostí.

SREIT je druhým největším neobchodovaným REIT za Blackstone Real Estate Income Trust, který má čistá aktiva okolo 69 miliard $. Vozidlo Blackstone (ticker: BX), známé jako BREIT, přesunuta k omezení výkupů v listopadu poté, co zvýšené požadavky investorů na výběr překročily svůj 5% čtvrtletní limit.

Stejně jako BREIT, SREIT umožňuje měsíční odkupy ve výši 2 % čisté hodnoty aktiv neboli NAV a 5 % NAV čtvrtletně.

Zvýšený požadavek na odkup ukazuje, že mnoho drobných investorů přechází na výstupy z neobchodovaných REIT, které nejsou obchodovány na burze, poté, co jejich výkonnost letos výrazně převýšila výkonnost veřejně obchodovaných protějšků. Obrovská výkonnostní mezera mezi neveřejnými a veřejnými REIT vytvořila pobídku pro investory do neobchodovaných REIT, aby vydělali.

Spíše než obchodování na burzách, jako je NYSE, jsou tyto REIT jako podílové fondy, protože investoři mohou kupovat nebo prodávat akcie měsíčně na základě jejich NAV s výhradou limitů zpětného odkupu.

V dopise finančním poradcům, který byl předán společnosti Barron's, SREIT uvedla, že v listopadu obdržela žádosti o zpětný odkup ve výši 3.2 % NAV. Na základě 2% měsíčního limitu splnila 63 % požadavků investorů na odkup (0.63 krát 3.2 se rovná 2). Jakékoli žádosti, které nebyly vyplněny, budou muset být podány znovu v prosinci, uvedl list.

Neobchodované REITS mají měsíční a čtvrtletní limity zpětného odkupu, které je chrání před nutností likvidovat značné množství nemovitostí nebo podstatně zvýšit pákový efekt v reakci na vysoké požadavky investorů na odkup.  

„Tyto limity jsou navrženy tak, aby chránily stávající investory a dlouhodobé zdraví vozidla a v konečném důsledku maximalizovaly hodnotu pro akcionáře,“ napsal SREIT ve svém dopise.

SREIT má podobný mix aktiv a strukturu poplatků jako BREIT a má srovnatelnou výkonnost. SREIT, stejně jako BREIT, má většinu svých aktiv ve vícerodinných bytových komplexech, po nichž následují sklady. V posledních letech to byly dva z nejvýkonnějších sektorů v odvětví REIT.

Meziroční výnos SREIT do října byl 10.2 % u jedné z jeho tříd akcií, srovnatelný s výnosem asi 9 % u BREIT.

Přední veřejný byt REITs jako

Vlastní kapitál

(EQR) a

Středoamerické bytové komunity

(

MAA

) jsou vypnuté přibližně o 30 % v roce 2022. Roční základní poplatek SREIT je 1.25 % čistých aktiv a výkonnostní poplatek 12.5 % s výhradou 5% hraniční sazby. V posledních třech letech se vrací o 15 % ročně.

V základně aktiv SREIT a BREIT dominují investice do komerčních nemovitostí, které jsou méně likvidní než veřejně obchodovatelné cenné papíry. Ve svém 10. čtvrtletí SREIT uvedla, že na konci září měla okamžitou likviditu ve výši 2.5 miliardy dolarů, sestávající z 1.7 miliardy dolarů výpůjční síly a 800 milionů dolarů v hotovosti.

Stejně jako BREIT i SREIT v minulém roce rychle rostl, protože celková aktiva vzrostla v říjnu na 30 miliard USD z přibližně 20 miliard USD na konci roku 2021. S přibližně 15 miliardami nesplacených dluhů na konci září má SREIT vyšší pákový poměr než srovnatelné veřejné REIT, jako jsou středoamerické bytové komunity,

Komunity AvalonBay

(AVB) a

Prologis

(PLD), největší sklad REIT. Například AvalonBay má podobnou hodnotu podniku – tržní hodnotu plus čistý dluh – jako SREIT, ale nesplacený dluh ve výši 8 miliard USD.

Drobní investoři si přesto oblíbili výkonnost neobchodovaných REIT a bohaté dividendové výnosy kolem 4 %. Ale stanovení limitů na odkupy nebo vnucování brány může investory otřást a potenciálně podnítit více žádostí o výběr, zatímco neobchodovanému REIT znesnadní prodej nových akcií investorům.

Analytik Keefe, Bruyette & Woods Robert Lee začátkem tohoto roku napsal, že alternativní manažeři touží přilákat „uzamčený kapitál“ od individuálních investorů. I když to není problém, když jsou dobré časy, řekl: „Existuje riziko, že v době stresu si jednotliví investoři mohou uvědomit, že nejsou tak spokojeni s nedostatečným přístupem ke svému kapitálu.“

Zatímco limity likvidity jsou jasně uvedeny v neobchodované literatuře REIT, nebyly až donedávna problémem. Takto SREIT popisuje svůj plán zpětného odkupu nebo zpětného odkupu:

„Ačkoli byste měli svou investici považovat za dlouhodobou s omezenou likviditou, přijali jsme plán zpětného odkupu akcií, podle kterého mohou akcionáři každý měsíc požádat, abychom odkoupili všechny nebo jakoukoli část jejich akcií. Vzhledem k nelikvidní povaze investic do nemovitostí nemusíme mít dostatečné likvidní zdroje k financování žádostí o zpětný odkup. Kromě toho jsme zavedli omezení na množství finančních prostředků, které můžeme použít na zpětné odkupy během jakéhokoli kalendářního měsíce a čtvrtletí.“

Napište Andrewovi Barymu na [chráněno e-mailem]