Peněžní toky čínských developerů se propadly o více než 20 %

PEKING – Peněžní toky čínských developerů – znamení schopnosti společností udržet se nad vodou – se letos po stabilním růstu v posledním desetiletí snížily, podle Oxford Economics.

Peněžní toky vývojářů do července meziročně klesly o 24 % na roční bázi, podle analýzy vedoucího ekonoma firmy Tommyho Wu.

To je prudké zpomalení růstu téměř každý rok minimálně od roku 2009, ukázala data. Celkové financování k červenci činilo 15.22 bilionu juanů (2.27 bilionu dolarů) na roční bázi, oproti 20.11 bilionu juanů v roce 2021.

Pokles přichází, když poptávka po úvěrech v Číně v červenci minula očekávání a boje developerů se protahují.

Asi před dvěma lety začal Peking tvrdě zasahovat proti vysoké závislosti developerů na dluhu při růstu. Zejména, Evergrande v prodlení koncem minulého roku. Ostatní vývojáři mají rádi shimao také v prodlení, přestože se zdá, že má zdravější rozvahy.

Zatímco investoři začali být opatrní vůči čínským realitním společnostem, developeři nyní čelí riziku ztráty dalšího důležitého zdroje peněžních toků: předplatby kupců domů.

Domy se v Číně obvykle prodávají před dokončením. Od konce června však někteří kupující protestují proti průtahům ve výstavbě bytů zastavení splácení hypotéky.

„Podstatou problému je, že developeři nemají dostatečné peněžní toky – ať už kvůli nákladům na dluhovou službu, nízkým prodejům bytů nebo zneužití finančních prostředků – aby mohli pokračovat v projektech,“ uvedl Wu minulý týden ve zprávě.

"Vyřešení tohoto problému obnoví důvěru kupujících domů v developery, což pomůže podpořit prodej bytů a následně zlepšit finanční zdraví developerů."

Více než 2 miliardy dolarů ve vysoce výnosných developerských dluhech je splatných v září – to je více než dvakrát více než v srpnu, podle analýzy Morgan Stanley z 10. srpna.

Přibližně čtvrtina kupujících domů, kteří koupili nemovitost před jejím dokončením, je nakloněna zastavit splácení hypotéky, pokud bude výstavba pozastavena, uvedla americká investiční banka ve zprávě z 15. srpna s odkazem na vlastní průzkum AlphaWise Consumer Survey.

Nejen nemovitosti účtují za většinu domácího bohatství v Číně, ale analytici odhadují, že nemovitosti a průmysl související s nemovitostmi tvoří více než čtvrtinu čínského HDP. Propad nemovitostí přispěl k celkovému zpomalení hospodářského růstu v letošním roce.

Ve snaze podpořit růst Čínská lidová banka snížila sazby, včetně an v pondělí nečekaný řez 10 bazických bodů na některé jednoleté úrokové sazby pro instituce, známé jako střednědobá zápůjční facilita.

I když PBOC může doufat, že snížení by mohlo zmírnit některé břemeno kupujících domů a pomoci vývojářům získat půjčky, problém se netýká jen financování, řekl Bruce Pang, hlavní ekonom a vedoucí výzkumu pro Velkou Čínu v JLL.

Poznamenal, že pro vývojáře je obtížnější získat finanční prostředky sami a museli se více spoléhat na předprodeje kupcům domů. Lidé jsou ale při nákupu nových domů stále opatrnější kvůli očekávání budoucího zaměstnání a návratnosti stávajících investičních produktů, dodal.

Navzdory četným zprávám o vládních plánech zachovat financování developerů, ústřední vláda dosud oficiálně neoznámila širší podporu pro nemovitosti. Uvedl to výsledek zasedání vlády na vysoké úrovni minulý měsíc místní samosprávy jsou odpovědné za dodání dokončených domů.

Ze tří hlavních zdrojů financování developerů letos podle Wuovy analýzy nejvíce klesly zálohové platby a vklady, a to o 34 %.

Úvěr jako zdroj financování klesl o 22 %, zatímco vlastní kapitál, včetně akcií a dluhopisů, klesl o 17 %, ukázaly anualizované údaje.

Investiční fondy se do značné míry držely stranou od čínských developerů, což omezilo potenciální zdroj financování.

„Znepokojující byl nedostatek ochoty a rychlosti ze strany vrcholných politiků při řešení problémů s financováním realitních developerů,“ uvedla Carol Lye, asistentka portfolio manažera Brandywine Global, v e-mailové odpovědi pro CNBC.

Lye řekl, že alokace investičního managementu do čínských nemovitostí je nízká a že Brandywine drží „vysoce kvalitní realitní dluhopisy, které byly upřednostněny z hlediska vládní podpory“.

Někteří investoři se dokonce obrátili na společnosti v jiných částech Asie.

„Opustili jsme téměř všechny naše podíly v rezidenčních nemovitostech v Číně. Je to spíše hra na vyčkávání, pokud jde o získání zpětné expozice,“ řekl Xin Yan Low, portfolio manažer pro asijské nemovitosti ve společnosti Janus Henderson se sídlem v Singapuru. Odmítla sdělit časový rámec těchto prodejů.

"V regionu stále existuje mnoho alternativ, zejména nyní znovuotevření, Singapur, Austrálie, v podstatě zpět k úplnému znovuotevření, základy jsou silné," řekla.

Nejvyšší podíly v ní spoluřízené Horizon Asia-Pacific Property Income Fund patří Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust a Hang Lung Properties.

Patrick Ge z Morningstar to uvedl ve zprávě z tohoto měsíce některé fondy se odvrátily od čínských nemovitostí do jiných asijských sektorů s vysokým výnosem, jako jsou indické společnosti využívající obnovitelné zdroje energie a indonéské nemovitosti.

Celkově zpráva uvádí, že peníze investované do čínských nemovitostních fondů během šesti měsíců klesly o 59 %.

Zpráva ale uvádí, že investiční gigant BlackRock byl mezi firmami nakupujícími čínské dluhopisy na nemovitosti – včetně těch od Shimao.

Správce aktiv neodpověděl na žádost CNBC o komentář.

- Michael Bloom z CNBC přispěl k této zprávě.