USA: Nová realitní bublina je na cestě

Nejužitečnější vlastností trhu s bydlením je to, že se jedná o vynikající teploměr pro ekonomiku země. Předvídá, co bude, takže když je dotčeným trhem americký trh, který tvoří 25 % ekonomiky planety, je nákaza do Evropy jen otázkou času.

USA: další bublina na trhu nemovitostí podobná roku 2008?

Již v roce 2008 zažil americký trh s nemovitostmi objemově velmi významnou bublinu, oproti tomu dnes existuje zcela jiný obrázek, díky kterému se tyto dvě události vůbec nedají srovnávat.

První bublina se také nazývala bublina subprime hypoték, přičemž tento název se používal k označení těch hypoték, které neodpovídaly prvotřídní bonitě.

V té době se velká většina Američanů zadlužila na nákup jednoho nebo více domů vzhledem k snadnému přístupu k úvěrům, dokud nebylo stále obtížnější získat půjčky a schopnost splácet méně výkonná, a tak postupně hypotéky „vybuchly“, ekonomika se propadla do stavu recese.

Škody způsobené tímto řetězcem událostí byly vyčísleny teprve před dvěma lety, v roce 2020, s pozoruhodným růstem hodnoty nemovitostí, 13% meziročně, mnohem vyšší než 20letý průměr 2 % a dokonce i 10letý průměr kolem 5 %.

V tomto ohledu v roce 2021 národní index Shillerových cen (cenové trendy jako procento trhu s bydlením) zaznamenal nárůst hodnoty domů, který dosáhl minimum 50,000 XNUMX $.

Odhlédneme-li od Floridy, která kvůli svému velmi dostupnému zdanění mohla dopovat data, zbytek amerického trhu s bydlením za poslední tři roky ohromně vzrostl, a to navzdory pandemii, válka na Ukrajině který se dotkl každého kvůli zdrojům a medvědímu trhu (který se vznášel již více než rok).

Nebylo neobvyklé vidět v loňském roce ve Spojených státech fronty na dny otevřených dveří na nákup domů všech velikostí a cen, ale nyní se věci rozhodně změnily. Americké rodiny mají stále méně prostředků na utrácení a ti, kteří je bezprostředně nepotřebují, buď rezignují na nákup domů, nebo si najdou vhodné ubytování.

To má určité dopady: na jedné straně je méně lidí, kteří si mohou a chtějí koupit domy, možná i přes stav nouze, a proto drastický pokles žádostí o hypotéky, a na druhé straně celé odvětví trpí, více nejistých pracovních míst, menší poptávka po kuchyních a obývacích pokojích, méně elektrikářů, tesařů a stěhování, a tak americká ekonomika utrpí prudký pokles.

Analýza dat a zdraví amerického trhu s bydlením

Poptávka po úvěrech na bydlení, ať už jako první nebo druhé bydlení, je na minimech za 22 let, a to i přesto, že se trh pohybuje velmi pomalu.

Trh s bydlením silně očekává příchod krize, ale je také velmi pomalý, nemá stejnou reakční dobu jako akciový trh, který je často náhlý, nejprve se zastaví cena domů, pak zmizí kupci a nakonec cena opravuje (letos -8 %) se vším, co následuje.

Poměr splátky k příjmu je nejdůležitější a Američané jsou zvyklí uvažovat z hlediska cenové dostupnosti splátky. Za stejnou splátku si dnes občan USA může dovolit dům v hodnotě 118,000 2020 $ méně než v roce XNUMX, pokud mluvíme o $500,000 domy. To je ve fázi, kdy jsou úrokové sazby, které úzce souvisí se splátkou 6% ale není jisté, že se mohou znovu zvýšit a rozšířit spread.

Tato 6% sazba je silně spojena se zvýšením úrokové sazby centrální banky USA a jsou na této úrovni s an celkové zvýšení sazby 225 bazických bodů, ale Federální rezervní systém již uvedl nejen to, že letos dojde minimálně k dalšímu zvýšení sazeb, ale že zvyšování bude pokračovat i v příštím roce, dokud inflace nedosáhne přibližně 3 %. 

Čím více sazby rostou, tím dražší jsou hypotéky ve srovnání se začátkem roku, kdy byly hypotéky v USA na 3 %. Dnes, po třech čtvrtletích, jsou až 6.25 % a růst nejeví známky zastavení.

Velmi zajímavým faktem v této spirále obtížnosti přístupu k úvěrům a klesajících cen nemovitostí je procento vyhledávání fráze „jak nyní prodat můj dům“ na Googlu, které zaznamenalo mimořádný + 2750% jen letos v srpnu.

Když půjdeme do detailů, můžeme vidět, že nejvíce postiženým cenovým rozpětím budou domy mezi 500,000 800,000 a 200,000 XNUMX dolary a domy pod XNUMX XNUMX dolary, a to navzdory skutečnosti, že ty v posledně jmenovaných rozmezích si nyní užívají důležitého padáku, jako je skutečnost, že nákup domů má silný emocionální složku, a proto jsou kupující ochotni snášet zvýšení, aby dosáhli snu o koupi domu, ale jak dlouho tato „trpělivost“ vydrží tváří v tvář pokračujícímu nárůstu, není známo.

Projekt Měsíční nabídka nových domů, což je poměr nově postavených domů na prodej k neprodaným domům, je prudce klesá, což je signál, že neprodané nemovitosti jsou stále častější.

Americký trh s bydlením v minulosti

Ve srovnání s rokem 2000, kdy byla nabídka malá a ceny domů se držely poměrně dobře, je dnes domů hodně a ceny prudce klesají, v kombinaci se skutečností, že porodnost klesá i v Latinské Americe a Afroameričanech. populace (která má historicky vyšší porodnost) a to, že pandemické a postpandemické pobídky ke koupi nemovitostí postupně končí, vedly k dokonalé bouři v sektoru bydlení ve Státech.

Jedinou velmi pozitivní poznámkou je fakt, že domácnosti ve srovnání s subprime hypotéka krize z roku 2008 jsou mnohem pevnější, ale i přes to, zatímco v loňském roce bylo možné si dovolit koupit 60 % nemovitostí na dnešním trhu s průměrným bohatstvím amerických domácností toto procento kleslo na 45 % (pokles o 15 % za pouhé tři čtvrtletí).

Nakažlivý efekt krize prodeje bydlení je jen otázkou času. Evropa a zvláště Itálie se mohou spolehnout na jedny z nejvyšších úspor domácností na celém světě, což je dobrý zmírňující faktor; k tomu musíme přičíst strategickou polohu a silný vliv cestovního ruchu a jídla a vína, které zvyšují hodnotu domů. Na druhou stranu však panují obavy z veřejného dluhu, který by mohl zemi přivést do platební neschopnosti, a blízké války na Ukrajině se všudypřítomným nebezpečím, že se změní v jadernou a globální válku.