(Bloomberg) — Pro každou vládu by přestavba celostátního trhu rezidenčních nemovitostí byla za těch nejlepších okolností riskantní. Čínský prezident Si Ťin-pching se o to pokouší v době, kdy ekonomika zpomaluje, Omicron ohrožuje svou politiku zero-Covid a vztahy s vnějším světem jsou stále napjatější.
Nejčtenější z Bloombergu
Jak si tato nebezpečná kombinace vybírá na čínských finančních trzích rostoucí daň, stále se objevuje jedna otázka: Jaký je Xiův konec?
Vzhledem k neprůhlednosti komunistické strany a její historii ustupování od majetkových reforem nelze s jistotou znát odpověď. Pozorovatelé Číny však začali načrtávat pravděpodobnou budoucnost trhu s nemovitostmi, který vypadá daleko jinak než jeho více než dvě desetiletí přeplňující ekonomický růst, bohatství domácností a vládní příjmy.
Stručně řečeno, dny bouřlivých cenových zisků domů a dluhů poháněných stavebních řádění miliardářských realitních magnátů mají odeznít. Nahradí je mnohem stabilnější trh, kde úřady rychle zastavují spekulativní šílenství a kde rozvoji dominují státní společnosti s výnosy podobnými utilitám.
„Pokud nazveme uplynulou dekádu zlatým věkem pro realitní průmysl, nyní je uvězněn ve věku rzi,“ řekl Li Kai, zakládající partner dluhopisového fondu Shengao Investment se sídlem v Pekingu, který se specializuje na problémové dluhy.
Tento přechod slibuje, že bude obzvláště bolestivý pro soukromě vlastněné vývojáře, jako je China Evergrande Group, kteří již mezinárodní akciové a úvěrové investory zatížili ztrátami v miliardách dolarů. Zároveň by to mohlo vést k dosažení dvou nejcennějších cílů Si Ťin-pchinga: stabilnějšího čínského finančního systému a užší propasti mezi bohatými a chudými v zemi.
Xiho úkolem je dotáhnout transformaci bez zažehnutí krize v předvečer vůdcovské konverzace, o které se všeobecně očekává, že upevní jeho vládu na celý život.
Zatímco jen málo analytiků předpovídá hrozící finanční zhroucení, rizika na trhu s nemovitostmi rostou. Slabší realitní společnosti jsou pod nesmírným stresem, zasaženy dvojnásobnou ránou trestuhodně vysokých výpůjčních nákladů a propadů prodejů. Vývojáři s nižším hodnocením, včetně Evergrande, již rekordně nesplácejí dolarový dluh a nákaza se šíří i na silnější společnosti. Akcie a dluhopisy společnosti Country Garden Holdings Co., největšího čínského developera podle tržeb, ve čtvrtek klesly po zprávě, že se snaží najít poptávku po novém konvertibilním dluhopisu.
Existuje mnoho důvodů, proč Čína potřebuje přetvořit svůj trh s nemovitostmi. Sektor je prošpikován spekulativními nákupy a je přepákován, což představuje riziko pro finanční systém v době poklesu. Cena bydlení je zátěží pro čínské rodiny, které se již zmenšují. Průměrné náklady na koupi bytu v Shenzhenu byly v roce 44 asi 2020násobek průměrného ročního platu místních obyvatel. Zhoršuje to nerovnost, protože bohatí majitelé hromadí nemovitosti. Miliony domů jsou prázdné a některé stavební projekty poškozují životní prostředí.
Průmysl má předimenzovaný dopad na ekonomiku. Když zahrneme související sektory, jako je stavebnictví a služby v oblasti nemovitostí, nemovitosti podle některých odhadů tvoří více než čtvrtinu čínské ekonomické produkce. Více než 70 % městského bohatství Číny je uloženo v bydlení.
"Trh s nemovitostmi je příznakem základních problémů čínské ekonomiky," řekl Craig Botham, hlavní čínský ekonom z Pantheon Macroeconomics. „Po celá desetiletí to bylo jednoduché řešení, jak generovat příjmy místní samosprávy, podporovat ekonomický růst a poskytovat domácnostem místo, kam vložit své peníze a sledovat jejich růst.“
Řešením, jak se stále častěji stává v Si Ťin-pchingově Číně, je přísnější kontrola ze strany státu.
V Guangdongu – domově Evergrande – místní úředníci usnadňují setkání mezi bojujícími vývojáři a SOE, podle Cailianovy zprávy. Půjčky od velkých realitních firem, které se používají k financování fúzí a akvizic, se nebudou započítávat do metriky omezující dluh, řekli minulý týden lidé obeznámení s touto záležitostí Bloombergu.
„Vláda chce podpořit konsolidaci v sektoru bydlení – větší a často státem vlastnění developeři pravděpodobně převezmou slabší hráče,“ řekl Gabriel Wildau, senior viceprezident globální obchodní poradenské firmy Teneo. "Chtějí prolomit závislost ekonomiky na majetku."
Čínské úřady se již dříve zaměřovaly na excesy na trhu s nemovitostmi, ale význam tohoto sektoru pro ekonomiku znamenal, že takové pudy utichly, když byly ohroženy růstové cíle. Peking se snaží snížit závislost na nemovitostech zvýšením investic do odvětví špičkových technologií a čisté energie – což je součást plánů Xi, aby byl růst udržitelnější a kvalitnější. Takový proces však bude vyžadovat čas a trpělivost.
„Přechod bude dlouhý a bolestivý a nejsme si zcela jisti, zda má vrchol dostatečně silné odhodlání projít náročným procesem,“ řekl Hao Hong, hlavní stratég společnosti Bocom International Holdings Co.
Odhodlání úředníků se testuje. Pokles nemovitostí v Číně se zrychluje, dokonce si vyžádal varování od Federálního rezervního systému. Ve městech po celé zemi se pokles cen nových domů každý měsíc prohlubuje od září, kdy ceny klesly poprvé za šest let. Prodej domů nadále klesá. Pondělní údaje mohou ukázat, že investice do nemovitostí loni vzrostly jen o 5.2 %, předpovídají ekonomové, nejpomaleji od roku 2015.
Čínští vývojáři se uchylují ke swapům dluhopisů, zpoždění plateb, prodeji akcií a dalším zoufalým opatřením na splacení dluhu. Nejméně osm firem od října nesplatilo dolarové dluhopisy. To zahrnuje Evergrande, jehož krize chytila věřitele China Minsheng Banking Corp., nejvýkonnější bankovní akcie na světě. Index majetkových akcií loni klesl o 34 %, což je nejhorší hodnota od světové finanční krize v roce 2008.
Podle Eswara Prasada, který kdysi vedl čínský tým Mezinárodního měnového fondu a nyní působí na Cornellově univerzitě, jsou úřady připraveny přijmout rizika pro hospodářský růst a finanční stabilitu z kampaně.
"Zdá se, že Peking zjistil, že se pravděpodobně jedná o přechodné náklady, kterým se již nelze vyhnout, aby se omezily budoucí kolísání finančních trhů a ještě větší nerovnováha na trzích s nemovitostmi," řekl Prasad.
Takové náklady rostou. Akcie realitních firem ve čtvrtek klesly o 4.3 %, nejvíce za čtyři měsíce, a jsou oceněny na pouhých 30 % svých vykázaných aktiv. To je nejlevnější v datech sahající až do roku 2005. „Pouze pár přeživších“ si v budoucnu povede dobře, uvedli akcioví analytici Citigroup Inc. v nedávné poznámce.
Nápor na čínském trhu s dolarovými dluhopisy s vysokým výnosem se zrychluje, spouštěný firmami, které byly dříve považovány za finančně zdravější než Evergrande – jako Shimao Group Holdings Ltd. a Sunac China Holdings Ltd. Ještě znepokojivější je, že se rozšiřuje na emitenty vyšší třídy, jako je Country Garden. . Akcie developera se ve čtvrtek propadly téměř o 8 %, zatímco jeho dolarový dluhopis splatný v roce 2025 klesl o 4.8 centu na 74.4 centu, což je největší pokles od 1. listopadu.
Ať už má pekingská kampaň za oddlužení trhu s nemovitostmi jakoukoli formu, je jasné, že éra, která obohacovala realitní magnáty i majitele domů, skončila. Pokud komunistická strana dokáže udržet kurz a vyhnout se finanční krizi, čeká je nudnější a stabilnější budoucnost.
„Zlatý věk rostoucích cen nemovitostí a prudce rostoucích příjmů developerů je pravděpodobně pryč,“ řekl Gary Ng, hlavní ekonom společnosti Natixis SA. "Ceny domů v budoucnu porostou pouze v přísně řízené zóně, což znamená, že bydlení bude stále více vypadat jako veřejné služby."
Nejčtenější z Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html