Bojíte se úrokových sazeb hypoték? Zde je to, co znamená zvýšení sazeb Fedu

Pokud sháníte novou hypotéku nebo máte hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou, můžete se obávat, že Snaha Federálního rezervního systému udusit inflaci zvýší vaše náklady na bydlení.

Ekonomové tvrdí, že existuje souvislost mezi pohyby Fedu a úrokovými sazbami hypoték, ale je zavádějící soustředit se na zvyšování krátkodobých úrokových sazeb Fedu. Průměrná úroková sazba u hypotéky s fixací na 30 let skutečně byla nižší středa než před týdnem, přestože Fed byl připraven zvýšit krátkodobé sazby počtvrté za něco málo přes čtyři měsíce.

Federální výbor pro volný trh to udělal ve středu, zvýšení jeho cíl pro sazbu federálních fondů — částka, kterou si banky navzájem účtují za jednodenní půjčky — v rozmezí 2.25 % až 2.5 %, a to až z 1.5 % na 1.75 %. Její cíl byl do března 0 % až 0.25 %.

To je významný skok, přesto analytici neočekávají, že úrokové sazby hypoték budou reagovat příliš, pokud vůbec. Je to proto, že pohyby úrokových sazeb Fedu mají na hypotéky a další dlouhodobé půjčky pouze nepřímý vliv. Jsou jen jednou z mnoha sil ve hře v úrokových sazbách hypoték.

Role Fedu

Zvýšení sazby federálních fondů má tendenci se vlnit na úvěrových trzích, včetně dlouhodobých půjček, jako jsou hypotéky. Pokud se podíváte na úroková sazba pro 10leté státní dluhopisy — který má tendenci se pohybovat stejným směrem jako úroky z hypoték — uvidíte, že pomalu rostl, protože inflace nabrala koncem roku 2021 a začátkem roku 2022, a pak vyskočila, když Fed začal v březnu zvyšovat sazbu federálních fondů.

Ale úroková sazba u 10letých státních dluhopisů, stejně jako průměrná sazba pro 30leté hypotéky, dosáhla vrcholu v polovině června a opět se snížila, a to navzdory plánu Fedu zvýšit sazbu federálních fondů. ještě několikrát tento rok. Tento rozpor ukazuje na jinou sílu ve hře: Fed nakládá s aktivy souvisejícími s hypotékami ve své rozvaze.

Fed pokračoval v nakupování dluhopisů během recese v letech 2007-09 a znovu během pandemie a skupoval cenné papíry zajištěné hypotékami a státní dluhopisy. Zvýšení poptávky po těchto cenných papírech zvýšilo jejich ceny, což se promítlo do nižších úrokových sazeb, řekl Paul Single, výkonný ředitel a hlavní ekonom City National Rochdale. Tyto pohyby v kombinaci s nízkou inflací a dalšími faktory pomohly stlačit úrokové sazby hypoték pod 3 %.

Příběh pokračuje

Nyní jde Fed opačným směrem. Do své rozvahy přestala přidávat v březnu a začal zmenšovat svůj majetek prostřednictvím opotřebování: Protože dluhopisy, které již vlastní, jsou splatné nebo jsou splaceny jejich emitenty, Fed nakoupí méně nových dluhopisů, aby je nahradil. Do září plánuje zmenšit své držby každý měsíc o 35 miliard USD v cenných papírech zajištěných hypotékami a 60 miliard USD v státních pokladnách.

Jinými slovy, řekl Single, Fed přešel od nákupu cenných papírů v hodnotě 120 miliard dolarů měsíčně k tomu, že nechal 95 miliard dolarů měsíčně stáhnout své účetní knihy. To je více než 2.5 bilionu dolarů ročně v dluhopisech, které „by musel koupit někdo jiný,“ řekl Single.

Robert Heck, viceprezident hypoték online hypotečního makléře Morty, řekl, že Fed byl „za posledních 15 let zdaleka největším kupcem cenných papírů zajištěných hypotékami“. Jeho rozhodnutí stáhnout se z tohoto trhu výrazně zvýší nabídku těchto cenných papírů, stlačí ceny dolů a úrokové sazby nahoru, řekl Heck.

Fed se však ke svým plánům vyjádřil explicitně a ceny cenných papírů nyní odrážejí očekávané dopady na nabídku a poptávku, řekl Heck. Přesto řekl, že jakákoli změna v tom, jak lídři Fedu mluví o svých plánech na cenné papíry zajištěné hypotékami, by mohla způsobit další posuny úrokových sazeb.

A pokud by Fed začal aktivně prodávat své cenné papíry zajištěné hypotékami, místo aby jen nechal své portfolio přirozeně zmenšit, „pravděpodobně by to mělo poměrně velký negativní dopad na sazby,“ řekl Heck, což znamená, že úrokové sazby hypoték by se zvýšily.

A co inflace?

Pak je tu faktor X inflace, a zejména to, jakou inflaci věřitelé a investoři očekávají v budoucnu.

Poslední zvýšení Fedu posunulo sazbu federálních fondů do oblasti, kterou ekonomové považují za neutrální, aniž by stimulovalo ekonomiku, ani ji nezpomalilo, řekl Single. Ale několik příštích zvýšení plánovaných Fedem zatlačí sazbu „dobře do restriktivního území,“ řekl Single, a „to vše bude mít dopad na celou ekonomiku“.

Fed se snaží prolomit inflační horečku ekonomiky aniž by zemi uvrhla do recese, ale obvyklé ukazatele ekonomického zdraví jsou zmateně zpřeházené. Hrubý domácí produkt klesá a spotřebitelská důvěra klesla, ale nezaměstnanost zůstává nízká, zisky firem jsou převážně solidní a spotřebitelské výdaje stále roste, i když pomalu.

Pokud se Fedu podaří zbavit inflaci páru, mělo by to snížit úrokové sazby hypoték, řekl Heck. Ve skutečnosti, dodal, investoři vykazují známky toho, že věří, že inflace mohla dosáhnout svého vrcholu.

Ale i když zatočíme s inflací, nečekejte, že úrokové sazby hned klesnou. "Trhu trvá velmi dlouho, než plně odpustí velký krok, jako je tento," řekl Heck.

Tento příběh se původně objevil v Los Angeles Times.