Budou ceny nemovitostí klesat, když hrozí recese? Zpráva

Někteří lidé jsou investoři. Některé nejsou. Ale o bydlení má zájem každý.

Pokud nekupujete, pronajímáte, ale všichni potřebujeme místo k bydlení. To je to, co dělá analýzu bydlení velmi zajímavé. A během posledního roku, se spoustou nejistoty ekonomika, trh s bydlením má pocit, že je tak trochu na rozcestí.

Hledáte rychlé zprávy, horké tipy a analýzy trhu?

Zaregistrujte se k odběru zpravodaje Invezz ještě dnes.

Někteří analytici volají po rozsáhlých opravách, přičemž titulky létají kolem 10%, 15%, 20% poklesu. napsal jsem tento kus loni v listopadu argumentoval, že dramatičtější předpovědi byly daleko za hranicí, protože neviděl, jak by se scénáře soudného dne mohly naplnit.

Ale jak se ekonomika stále potácí uprostřed krize životních nákladů, ruské války na Ukrajině a zpřísnění úrokových sazeb, pojďme se podívat na aktualizovanou krajinu.

Proč si lidé myslí, že ceny nemovitostí klesnou?

Za prvé, jasná část. Sazby hypoték šly na měsíc a pro ceny domů to není dobré.

Když se svět vynořil z COVID, an inflační krize se objevily takové, jaké jsme neviděli od 70. let. Aby tomu zabránil, Federální rezervní systém přistoupil k agresivnímu zvýšení úrokových sazeb. Cílem je vysát likviditu z ekonomiky, potlačit poptávku a v konečném důsledku ovládnout inflaci.

Takto centrální banky bojují s inflací. Jediným problémem je, že zvyšování úrokových sazeb zároveň potlačuje investice a ekonomiku jako celek. Takže zatímco poptávku je třeba zatáhnout, aby se snížila inflace, zatáhněte ji příliš daleko a riskujete recesi. Toto je lano, po kterém se Fed snaží jít.

Bohužel inflace vzrostla do takové míry, že konsensuální prognózy vedly k poklesu ekonomiky až k recesi. Již jsme viděli Velká Británie čelí ekonomickému chaosu a Evropa boj v důsledku ruské války na Ukrajině (a doprovodné energetické krize). Tyto faktory vedly k předpovědím, že ekonomika bude klesat a ceny domů budou následovat.

Sazby hypoték raketově vzrostly

Samozřejmě existuje něco mnohem přímějšího, co vede k předpovědím poklesu cen nemovitostí, a to jsou velmi důležité sazby hypoték.

Zvýšení úrokových sazeb centrálními bankami má vážný dopad na splácení hypoték. Níže uvedený graf ukazuje, jak rychle vyletěly úrokové sazby hypoték do nebes, vzrostly na nejvyšší bod od roku 2002, než se mírně snížily, ale stále o 6.5 % ve srovnání s téměř 2.5 % na začátku roku 2021. Skok, který krutě přenese splátky hypoték majitelům domů přes střechu (zamýšlená slovní hříčka, slibuji).

Zatímco americký Fed vedl se zvyšováním úrokových sazeb, úrokové sazby byly zvýšeny po celém světě. Přesto je důležité dívat se na trh jako na celek. Na trhu dnes není zdaleka tolik hypoték s úrokem jako v minulých letech. Nejen to, ale tyto rostoucí sazby nejvíce ovlivňují hypotéky s pohyblivou sazbou, a ty v rozvinutém světě výrazně klesly, jak ukazuje níže uvedený graf z FT.

Tohle není rok 2008

Navzdory tomu nelze tvrdit, že sazby hypoték budou – a ovlivnily – poptávku. Ale jakákoli extrapolace předchozích období poklesu nebo krizí je podle mého názoru naivní.

Existuje mnoho rušivých titulků, které varují před rozsáhlými haváriemi, které jsou bezpochyby částečně podporovány PTSD, tolik z Velké finanční krachu (GFC). Ale toto byla událost černé labutě vedená naprostou nedbalostí na trhu s bydlením, kterou spustila překvapivá krize subprime hypoték.

Dnes je prostředí úplně jiné. Je těžké si představit krach takového rozsahu vedený subprime, protože tato slabá místa byla přelepena. Nejen to, ale od GFC banky zaznamenaly zpřísnění regulace a výrazně vzrostly jejich povinné kapitálové rezervy. To vedlo k mnohem zdravějšímu a lépe kapitalizovanému bankovnímu systému. Nezapomínejme, že bezprecedentní krize v roce 2008 a následná promáčklina na bydlení byly masivně prohloubeny chaosem způsobeným Lehman Brothers a celým zbytkem bankovního gangu.

Navíc začínáme z vyššího bodu. Zrecykluji graf, který jsem použil z mé poslední analýzy bydlení a který vykresluje hypotetický obrázek 25% poklesu cen nemovitostí v tomto čtvrtletí v USA. Nezní to tak zlověstně, když to řeknete jako: “bydlení by mohlo klesnout na nejnižší úroveň za dva roky", to dělá?

Výše uvedený graf by však byl konečným medvědím případem. Pokles o 25 % by měl kataklyzmatické důsledky a výše uvedený scénář pravděpodobně nastane, když se akciový trh spolu se zbytkem ekonomiky výrazně stáhne zpět.

Ale používám graf, abych docela ukázal, jak daleko vzrostly ceny domů za tak krátkou dobu. Střední prodejní cena domu byla v dubnu 322,000 2020 455,000 USD. Jen o dva roky později to bylo 41 XNUMX USD – to je nárůst o XNUMX %. Proč si kupovat meme coin, když si můžete koupit dům?

Ceny domů by ještě mohly klesnout

Věřím, že data a historické vzorce ukazují, že ceny domů jsou jednoduše nemůže klesnout na úroveň, kterou tyto ultramedvědí scénáře předpovídají. Očekávám nějakou slabinu, to jistě, ale zejména ve velkých městech je záplava poptávky po bydlení a nabídka nestačí.

Když k tomu připočteme fakt, že klima je dnes zdravější – jak z hlediska kapitalizace bank, tak i nižšího zadlužení domácností a trh práce zůstal odolný navzdory rostoucím úrokovým sazbám – a ceny bydlení by měly mít lepší pozici, aby ustály recesi.

Velký finanční krach v roce 2008 zaznamenal pokles cen nemovitostí o 15 % – 20 % v některých nejhůře postižených rozvinutých zemích. S tím, jak odlišný je dnešní systém, je pro mě těžké uvěřit, že máme klima, které tomu podzimu odpovídá.

Nelze však pominout, že existuje několik faktorů, které ukazují nejen na zpomalení bydlení, ale i na pokles – jen ne v takovém měřítku. Poměry ceny domů a příjmů nejsou příliš pěkné, zatímco dostupnost je ještě nižší než v roce 2008.

Důvody k být pesimistický jsou jasné. Bydlení již vykazovalo známky měknutí, ale jen mírné. Ale toto není stejné klima jako v roce 2008 a krach s bydlením, zejména v oblíbených místech a velkých městech, je těžké si představit.

Ale s inflací stále bují (přes více optimistická data za poslední měsíc), válka v Evropě a vysoké úrokové sazby, stále existuje nespočet medvědích proměnných. Základní očekávání většiny je, že při alespoň mírný recese je nevyhnutelná. Ať tak či onak, ekonomiku čeká velké množství nejistoty a těžké období, bez ohledu na to, jakým směrem se rozhoupete.