Prodeje stávajících domů, které tvoří většinu trhu, v únoru nečekaně klesly o 7 % oproti předchozímu měsíci, protože průměrná 30letá hypoteční sazba vzrostla v únoru na zhruba 4.1 % z lednových 3.6 %, podle Bankrate. Ekonomové varují, že je to jen začátek, protože Federální rezervní systém začíná zpřísňovat měnovou politiku. Poptávka po bydlení zaostává za sazbami hypoték o dva až tři měsíce, říká hlavní ekonomka Jefferies Aneta Markowska.
„Sečteno a podtrženo, jde o sektor ekonomiky, který je nejvíce citlivý na úrokové sazby, a pravděpodobně bude mít problémy“ v první polovině roku, říká Markowska. Ian Shepherdson, hlavní ekonom společnosti Pantheon Macroeconomics, poukazuje na to, že žádosti o hypotéky již klesly o více než 10 % od svého maxima; říká, že počet takových aplikací bude ve druhém čtvrtletí pravděpodobně mnohem dále klesat. „Trh se obrací dolů; očekávejte trvalé oslabení,“ říká Shepherdson.
Ekonomika
Novější sloupky a zpravodajství od Lisy Beilfussové
Vzhledem k inflačnímu problému, který Fed teprve začal řešit, jsou varování Wall Street oprávněná. Předseda Fedu Jerome Powell navrhl v projevu v Pondělí že centrální banka je připravena zvýšit úrokové sazby po půlbodových přírůstcích – možná hned na svém květnovém zasedání a možná i výrazně nad takzvanou neutrální sazbou, která představuje spravedlivou ekonomiku. I když bydlení nepochybně s růstem úrokových sazeb změkne, existuje několik důvodů, kromě demografie a trendu práce z domova, abychom se vsadili, že tentokrát obstojí lépe než minulé zpřísňující cykly.
Nejprve se zamyslete nad tím, co Roberto Perli, vedoucí globální politiky
Piper sandler
,
říká o Powellově „nezaměnitelně jestřábí“ tónu, navzdory jakýmkoli novým ekonomickým údajům v době, kdy veřejně mluvil. Voliči všech kategorií nemají rádi inflaci a politici to pravděpodobně dávají Powellovi najevo, říká Perli. „Politické větry se mohou rychle změnit, pokud zpřísnění Fedu zpomalí ekonomiku,“ dodává. "Nepochybujeme, že by Powell na tuto situaci reagoval, stejně jako nyní reaguje na opak." Jinými slovy, Powellův štěkot může být horší než jeho kousnutí.
To neznamená, že v případě bydlení je prudké zpomalení ekonomiky dobrým kompromisem za nižší sazby hypoték. Jednoduše řečeno, Fed se může rozhodnout chránit růst na úkor toho, že přivede inflaci spotřebitelských cen – nyní dosahující 7.9 % – na dosah svého 2% cíle.
To je sázka, kterou mnozí uzavírají. Investoři nadále investují peníze do bydlení, navzdory rostoucím makrorizikům, říká Rick Palacios, ředitel nebo výzkumník John Burns Real Estate Consulting. V posledním čtvrtletí nákupy investorů vzrostly o 42 % oproti předchozímu roku a společnost říká, že investoři nyní tvoří 33 % nákupů domů v USA – asi o pět procentních bodů více, než byl průměrný podíl za poslední desetiletí.
Zatímco někteří tradiční kupci domů jistě zrychlili své nákupy, než Fed tento měsíc zvedl sazby, investoři často kupují domy v hotovosti a nejsou přímo ovlivněni sazbami hypoték, říká Palacios. Velcí investoři rychle přebírají podíly od mom-and-pop investorů, kteří dlouho tvořili drtivou většinu investorů do bydlení, a odhaduje, že do tohoto prostoru v současnosti míří zhruba 60 miliard dolarů v institucionálních penězích. „Aktivita investorů byla loni šílená. Teď je to ještě šílenější,“ říká.
Mánie odráží zvýšená inflační očekávání investorů. Kupují nemovitosti jako živé ploty, parkovací hotovost na místě, kde mohou zvyšovat nájemné, jak rostou mzdy a celkové ceny. Problémy dodavatelského řetězce se totiž nezlepšují tak, jak ekonomové a tvůrci politik doufali. Pokud jde o stavitele domů, Palacios říká, že problémy s dodávkami se zhoršují, protože Čína se v reakci na rostoucí případy Covid-19 opět zamyká a válka na Ukrajině odebírá z trhu značné množství komodit.
To vše prohlubuje nedostatek bydlení, který loni pomohl vytlačit ceny asi o 20 % výše. Pro perspektivu toho, jak omezená nabídka pomáhá hodnotám domů, bylo k dispozici asi milion dalších domů k prodeji, když sazby hypoték naposledy dosáhly 4.5 %, říká Palacios. Jeho firma nedávno zvýšila svůj odhad zhodnocení cen domů v roce 2022 na 12 % z 8 %.
Ekonomové tvrdí, že rostoucí ceny, zejména spolu s rostoucími úrokovými sazbami hypoték, jsou protivětrem pro krátkodobé aktivity v oblasti bydlení. Ale vzhledem k tomu, že bydlení tvoří asi 40 % indexu spotřebitelských cen, a protože ceny nájmů následují ceny domů zhruba o 12 až 18 měsíců, mohou investoři očekávat, že bydlení bude i nadále tlačit na růst inflace. Inflace by zase měla tlačit bydlení – téměř pětinu hrubého domácího produktu – výše.
Přihlásit se k odběru novinek
Časopis tohoto týdne
Tento týdenní e-mail nabízí úplný seznam příběhů a dalších funkcí tohoto týdeníku. Sobotní ráno ET.
Jedním ze způsobů, jak se mohou investoři do akcií zúčastnit, je prostřednictvím realitních investičních trustů. Lisa Shalett, hlavní investiční ředitel ve společnosti
Správa majetku Morgan Stanley
,
nedávno navrhl alokovat více do třídy aktiv se zaměřením na rezidenční. The
iShares Residential & Multisector Real Estate
burzovně obchodovaný fond (ticker: REZ) je fond, který mimo jiné investuje do bytů a rodinných domů.
Navzdory důvodům, proč zůstat v otázce bydlení pozitivně naladěni, nemohou investoři odmítnout, že kupující, kteří bydlí ve vlastnictví, a tudíž jsou citlivější na úrokové sazby hypoték, stále tvoří většinu trhu s bydlením. A říká Palacios, jak rychle investoři vyhnali ceny domů nahoru, tak také mohou urychlit pokles bydlení, pokud by se USA propadly do recese. Ale vzhledem k počtu a horlivosti investorů do bydlení a vzhledem k rekordně nízkým zásobám Palacios říká, že investoři by rychle snížili cenu. „Pokud vůbec něco, chtějí vidět příležitosti, které přicházejí, protože trh je tak horký,“ říká.
Je to dvousečná zbraň, protože investoři kupující větší podíl domů zhoršují problém dostupnosti, kterému čelí mnoho kupujících, a promítají se do vyšších nájmů pro ty, kteří nejsou ochotni nebo schopni kupovat. V tuto chvíli však mohou investoři pomoci chránit trh s bydlením, související akcie a celkovou ekonomiku před bolestí, kterou jinak zvyšující se sazby způsobují nevyhnutelně.
Napsat Lisa Beilfuss ve společnosti [chráněno e-mailem]
