Proč na trhu s bydlením praskají bubliny

Na rozdíl od akciového trhu, kde lidé chápou a akceptují riziko, že ceny mohou čas od času klesnout – někdy i výrazně –, mnoho lidí, kteří si koupí dům, si ve skutečnosti nemyslí, že hodnota jejich domu někdy klesne o tolik.

Trh s bydlením skutečně nebyl historicky ovlivněn cenovými bublinami ve srovnání s jinými třídami aktiv. To by mohlo být částečně způsobeno velkými transakčními náklady spojenými s nákupem domu, nemluvě o nákladech spojených s vlastnictvím a údržbou domu – to vše odrazuje od spekulativního chování. Trhy s bydlením však někdy procházejí obdobími iracionální bujnosti a ceny rychle rostou, než se vrátí zpět do souladu.

V tomto článku probereme příčiny cenových bublin na bydlení, spouštěče, které způsobují prasknutí bublin na bydlení, a proč by se kupující domů měli při kritických rozhodnutích o bydlení dívat na dlouhodobé průměry.

Co je to bytová bublina?

Než se dostaneme k příčinám bublin na trhu nemovitostí a k tomu, co je způsobuje, že praskají, je důležité porozumět bublině na trhu nemovitostí jako takové. Ty obecně začínají skokem v poptávce po bydlení, a to i přes omezené množství dostupných zásob.

Poptávka se dále zvyšuje, když na trh vstoupí spekulanti, čímž se bublina zvětšuje, protože kupují investiční nemovitosti a překlápí fixer-upper flips. S omezenou nabídkou a tolika novou poptávkou ceny přirozeně rostou.

Bytové bubliny mají přímý dopad na realitní průmysl, ale také na majitele domů a jejich osobní finance. Dopad, který může mít bublina na ekonomiku (např. na úrokové sazby, úvěrové standardy a sekuritizační praktiky), může lidi přimět, aby našli způsoby, jak držet krok se splátkami hypoték, když se časy náhle obrací a přijdou do tuhého. Někteří možná budou muset sáhnout hlouběji do kapsy a použít úspory a penzijní fondy, aby si udrželi své domovy. Ostatní zbankrotují a zabaví.

Jakákoli bublina je obvykle jen dočasná událost. Ačkoli se bubliny na akciových trzích mohou objevovat častěji, bubliny na trhu nemovitostí mohou podle Mezinárodního měnového fondu (MMF) přetrvávat mnohem déle a mohou trvat několik let.

Příčiny bublin na trhu s bydlením

Cena bydlení, stejně jako cena jakéhokoli zboží nebo služby na volném trhu, se řídí zákonem nabídky a poptávky. Když se poptávka zvyšuje nebo nabídka snižuje, ceny rostou. Při absenci nějaké přírodní katastrofy, která může snížit okamžitou nabídku domů, ceny rostou, když má poptávka tendenci převyšovat trendy nabídky. Nabídka bydlení může také pomalu reagovat na nárůst poptávky, protože stavba nebo oprava domu trvá dlouho a ve vysoce rozvinutých oblastech už prostě není žádná půda, na které by se dalo stavět. Pokud tedy dojde k náhlému nebo dlouhodobému nárůstu poptávky, ceny jistě porostou.

Jakmile se zjistí, že nadprůměrný růst cen bydlení je zpočátku tažen poptávkovým šokem, musíme se ptát, jaké jsou příčiny tohoto nárůstu poptávky. Existuje několik možností:

• Růst obecné ekonomické aktivity a zvýšená prosperita, která vkládá více disponibilního příjmu do kapes spotřebitelů a podporuje vlastnictví domů
• Nárůst počtu obyvatel nebo demografického segmentu obyvatelstva vstupujícího na trh s bydlením
• Nízká obecná úroveň úrokových sazeb, zejména krátkodobých úrokových sazeb, díky nimž jsou domy dostupnější
• Inovativní nebo nové hypoteční produkty s nízkými počátečními měsíčními splátkami, díky nimž jsou domy dostupnější pro nové demografické segmenty
• Snadný přístup k úvěru – často s nižšími standardy upisování – který také přivádí na trh více kupujících
• Vysoce výnosné strukturované hypoteční cenné papíry (MBS), jak požadují investoři z Wall Street, které zpřístupňují dlužníkům více hypotečních úvěrů
• Možné nesprávné oceňování rizik ze strany hypotečních věřitelů a investorů hypotečních zástavních listů, které rozšiřuje dostupnost úvěrů pro dlužníky
• Krátkodobý vztah mezi hypotečním makléřem a dlužníkem, v jehož rámci jsou dlužníci někdy povzbuzováni k nadměrnému riziku
• Nedostatek finanční gramotnosti a nadměrné riskování ze strany hypotečních dlužníků.
• Spekulativní a rizikové chování kupujících domů a investorů do nemovitostí poháněné nerealistickými a neudržitelnými odhady zhodnocení cen domů.
• Zvýšení domácího obracení.

Každá z těchto proměnných se může vzájemně kombinovat a způsobit nastartování bubliny na trhu s nemovitostmi. Ve skutečnosti mají tyto faktory tendenci se vzájemně vyživovat. Podrobná diskuse o každém je mimo rozsah tohoto článku. Jednoduše poukazujeme na to, že obecně, jako u všech bublin, nárůst aktivity a cen předchází nadměrnému riskování a spekulativnímu chování všech účastníků trhu – kupujících, dlužníků, věřitelů, stavitelů a investorů.

Síly, které prasknou bublinu

Bublina konečně splaskne, když se v celém systému bydlení prosadí nadměrné riskování a ceny již neodrážejí nic blízkého fundamentům. K tomu dojde v době, kdy se nabídka bydlení stále zvyšuje v reakci na předchozí prudký nárůst poptávky. Jinými slovy, poptávka klesá, zatímco nabídka stále roste, což má za následek prudký pokles cen, protože nikdo nezbude, aby zaplatil ještě více domů a ještě vyšší ceny.

Tato realizace rizika v celém systému je vyvolána ztrátami, které utrpí majitelé domů, hypoteční věřitelé, hypoteční investoři a investoři do nemovitostí. Tato zjištění by mohla urychlit řada věcí:

• Zvýšení úrokových sazeb, které staví vlastnictví domu mimo dosah pro některé kupující a v některých případech činí dům, který osoba aktuálně vlastní, nedostupným. To často vede k defaultu a uzavření trhu, což nakonec přispívá k aktuální nabídce dostupné na trhu.
• Pokles obecné ekonomické aktivity, který vede k nižšímu disponibilnímu příjmu, ztrátě zaměstnání nebo menšímu počtu dostupných pracovních míst, což snižuje poptávku po bydlení. Zvláště nebezpečná je recese.
• Poptávka je vyčerpána, uvádí nabídku a poptávku do rovnováhy a zpomaluje rychlé tempo zhodnocování cen domů, na které někteří majitelé domů, zejména spekulanti, spoléhají, že jejich nákupy budou dostupné nebo ziskové. Když rychlé zhodnocování cen stagnuje, ti, kteří počítají s tím, že si budou moci dovolit své domovy, mohou o své domovy přijít, čímž se na trh dostane více nabídky.

Pointa je, že když ztráty narostou, úvěrové standardy se zpřísní, snadné hypoteční půjčky již nejsou dostupné, poptávka klesá, nabídka se zvyšuje, spekulanti opouštějí trh a ceny klesají.

Krach na trhu s bydlením v letech 2007–08

V polovině roku 2000 zažila americká ekonomika rozsáhlou bublinu na trhu nemovitostí, která měla přímý dopad na vyvolání Velké recese. Po bublině dotcom se hodnoty v oblasti nemovitostí začaly plížit nahoru, což podnítilo nárůst vlastnictví domů mezi spekulativními kupci, investory a dalšími spotřebiteli. Nízké úrokové sazby, uvolněné úvěrové standardy – včetně extrémně nízkých požadavků na zálohu – umožnily lidem, kteří by si jinak nikdy nemohli koupit dům, stát se vlastníky domu. To zvýšilo ceny domů ještě více.

Ale mnoho spekulativních investorů přestalo nakupovat, protože riziko bylo příliš vysoké, což vedlo ostatní kupující k odchodu z trhu. Ve skutečnosti se ukázalo, že když se ekonomika obrátila k horšímu, celá řada subprime dlužníků zjistila, že nejsou schopni splácet své měsíční hypotéky. To následně způsobilo pokles cen. Cenné papíry zajištěné hypotékou byly prodány v masivních množstvích, zatímco nesplácení hypoték a zabavení hypoték vzrostly na bezprecedentní úroveň.

Průměrná reverze

Majitelé domů se příliš často dopouštějí škodlivé chyby, když předpokládají, že nedávná cenová výkonnost bude pokračovat i v budoucnu, aniž by nejprve zvážili dlouhodobou míru zhodnocování cen a potenciál střední reverze.

Fyzikální zákony říkají, že když je jakýkoli objekt – který má hustotu větší než vzduch – vyvržen nahoru, nakonec se vrátí na Zemi, protože na něj působí gravitační síly. Zákony financí podobně uvádějí, že trhy, které procházejí obdobími rychlého zhodnocování nebo znehodnocování cen, se časem vrátí k cenovému bodu, který je uvede do souladu s tím, kde by měly být jejich dlouhodobé průměrné míry zhodnocení. Toto je známé jako návrat k průměru.

Ceny na trhu s bydlením také sledují tuto tendenci k průměrné reverzi. Po obdobích rychlého zhodnocování cen nebo v některých případech znehodnocování se vrátí tam, kde by jejich dlouhodobé průměrné míry zhodnocení naznačovaly, že by měly být. Ceny domů znamenají, že návrat může být rychlý nebo postupný. Ceny domů se mohou rychle pohybovat do bodu, který je vrátí zpět do souladu s dlouhodobým průměrem, nebo mohou zůstat konstantní, dokud je dlouhodobý průměr nedožene.

Index cen bydlení v USA

Výše uvedená teoretická hodnota byla odvozena výpočtem průměrného čtvrtletního procentuálního nárůstu Indexu cen bydlení od prvního čtvrtletí roku 1985 do čtvrtého čtvrtletí roku 1998 – přibližný bod, kdy ceny domů začaly rychle stoupat nad dlouhodobý trend. . Vypočítaný průměrný čtvrtletní procentní nárůst byl poté aplikován na výchozí hodnotu uvedenou v grafu a každou následující hodnotu, aby se odvodila teoretická hodnota Indexu cen bydlení.

Odhady zhodnocení ceny

Příliš mnoho kupujících domů používá pouze nedávný cenový výkon jako měřítko toho, co očekávají v příštích několika letech. Na základě svých nereálných odhadů příliš riskují. Toto nadměrné riskování je obvykle spojeno s výběrem hypotéky a velikostí nebo cenou domu, který spotřebitel kupuje.

Existuje několik hypotečních produktů, které jsou ve velké míře nabízeny spotřebitelům a jsou navrženy jako relativně krátkodobé půjčky. Dlužníci si vybírají tyto hypotéky na základě očekávání, že budou schopni refinancovat z této hypotéky během určitého počtu let, a budou tak moci učinit kvůli vlastnímu kapitálu, který budou mít v tom okamžiku ve svých domovech.

Nedávný vývoj cen domů však obecně není dobrou predikcí budoucího vývoje cen domů. Kupující domů by se měli při důležitých rozhodnutích o financování dívat na dlouhodobou míru zhodnocování cen domů a vzít v úvahu finanční princip průměrné reverze. Spekulanti by měli udělat totéž.

I když podstupování rizik není ve své podstatě špatné a ve skutečnosti je podstupování rizika někdy nezbytné a vhodné, klíčem k dobrému rozhodnutí založenému na riziku je porozumět rizikům a měřit je pomocí finančně správných odhadů. To platí zejména pro největší a nejdůležitější finanční rozhodnutí, které většina lidí činí – nákup a financování domu.

Bottom Line

Jednoduchý a důležitý princip financí je střední reverze. I když trhy s nemovitostmi nepodléhají tak bublinám jako některé trhy, bubliny na trhu nemovitostí existují. Dlouhodobé průměry jsou dobrým ukazatelem toho, kde ceny bydlení nakonec skončí v obdobích rychlého zhodnocování následovaného stagnací nebo poklesem cen. Totéž platí pro období podprůměrného zhodnocení ceny.