Kam Real Estate

Není pochyb o tom, že dokud bude Federální rezervní systém (Fed) oddán své protiinflační zpřísňující politice, bude bydlení – prodej, výstavba a ceny – i nadále trpět rostoucími sazbami hypoték. Ale to není celý příběh. Křížové proudy vstoupí do rovnice bydlení, protože lidé stále více vnímají nemovitosti jako způsob, jak chránit své bohatství před škodlivými účinky inflace na akcie, dluhopisy a další finanční nástroje.

Dosud se většina tlaku přikláněla na negativní stranu realitní knihy. Od té doby, co Fed loni v březnu začal zvyšovat úrokové sazby, se průměrná sazba u hypotéky s fixní sazbou na 30 let zvýšila, i když nerovnoměrně, z 2.8 % na více než 6.0 %. Protože tento krok více než zdvojnásobil náklady na podporu hypotéky, není divu, že nákup utrpěl. Prodeje nových domů, jak byly sledovány ministerstvem obchodu, klesly o 39 % z maxim loni v lednu až červenci, což je poslední období, za které jsou k dispozici údaje. Následovala výstavba. Začátky nových domovů na národní úrovni klesly o 19 % ze svých maxim loni v únoru. Ceny domů také zmírnily. Střední cena stávajícího domu prodaného ve Spojených státech klesla o 2.2 % podle Národní asociace realitních kanceláří (NAR) ze 420,000 410,600 $ v červnu na XNUMX XNUMX $ letos v červenci, což je poslední období, za které asociace uvádí údaje.

Fed slibuje, že tento nepříznivý tlak v nadcházejících měsících zesílí. Předseda Jerome Powell pochopitelně odmítl říci, jak přesně a jak rychle hodlá úrokové sazby zvyšovat, ale zavázal se v takových krocích pokračovat tak dlouho, jak bude potřeba, aby dostal inflaci pod kontrolu. Pokud nebude mít národ velké štěstí a inflace sama od sebe nezmizí, bude muset udělat mnohem víc, než dosud. Vezměte v úvahu, že s inflací běžící na 7–8 % a roční úrokovou sazbou 1–3 %, dlužníci splácejí půjčku v dolarech, které ztratily mnohem více na skutečné kupní síle, než je úrok, který poskytují věřiteli. To stěží příliš zastavuje příliv inflačních požadavků na úvěry.

Ale i když pravděpodobné kroky Fedu zvyšují náklady na hypotéky a odpovídajícím způsobem zintenzivňují nepříznivé vlivy na bydlení, bude stále více do hry vstupovat touha zajistit inflaci nemovitostmi. Lidé udělají, co mohou, aby si koupili, navzdory nárůstu nákladů, protože vlastnictví domu, ať už přímé nebo podpořené hypotékou s pevnou úrokovou sazbou, stabilizuje jednu důležitou část domácích rozpočtů, což je velké lákadlo v prostředí, kdy inflace zvyšuje všechny další životní náklady. A co víc, nemovitosti pravděpodobně porostou přinejmenším v souladu s obecnou mírou inflace, což z nich udělá atraktivnější úložiště bohatství než například dluhopisy, jejichž ceny budou klesat s každým zvýšením úrokových sazeb a akcie, které budou trpět nepříznivý výpočet ocenění z rostoucích úrokových sazeb a také nevyhnutelné nejistoty způsobené všeobecnými cenovými tlaky.

Tyto síly zcela jistě převládly při poslední velké inflaci v 1970. a 1980. letech 1970. století. Mezi lety 1990 a 6.2 rostl index spotřebitelských cen v této zemi v průměru o 7.3 procenta ročně. Fixní sazby hypoték vzrostly z přibližně 1970 procenta v roce 13 na více než 1985 procent v roce 80, čímž se náklady na podporu hypotéky zvýšily téměř o 23,900 procent. Pro ty, kteří vlastnili své domy přímo nebo měli hypoteční sazby zablokované, to nic neznamenalo, ale pro potenciální kupce na tom hodně záleželo. Navzdory značnému protivětru rostoucích hypotečních sazeb uvalených na nákup se střední cena domu prodaného ve Spojených státech během této doby zvýšila z 125,000 8.6 USD na 2.4 XNUMX USD, což představuje nárůst o XNUMX procenta ročně a návratnost investice XNUMX procentního bodu ročně. rok převyšující inflaci a lepší než většina ostatních nástrojů dostupných investorům.

Rostoucí náklady na hypotéky během této doby samozřejmě omezovaly kupce, kteří hledají realitní inflační zajištění, a v současném prostředí tak učiní. Ale spíše než jen odhánět lidi pryč, historie naznačuje, že kupující pravděpodobně posunou dolů distribuci cen. Rozpočtové omezení způsobené rostoucími finančními náklady přiměje lidi, aby neodcházeli, ale raději se spokojili s méně domem v možná méně honosné lokalitě. Tento efekt je již patrný v datech ministerstva obchodu. Loni v prosinci, kdy byly úrokové sazby hypoték stále nízké a obavy z inflace teprve přibývaly, došlo k neúměrnému počtu prodejů na horním konci cenového rozložení. Ačkoli střední cena domů sledovaná NAR činila přibližně 360,000 500,000 USD, celá jedna třetina nákupů domů na celostátní úrovni se uskutečnila za více než 29 83 USD. Pouze XNUMX % vnitrostátních nákupů se uskutečnilo za ceny blízké mediánu. S růstem hypotečních sazeb došlo k pohybu cenového rozložení směrem dolů. V červenci se asi XNUMX % nákupů uskutečnilo za ceny těsně seskupené kolem střední ceny.

Tento počínající model se pravděpodobně stane extrémnějším později v tomto roce a v roce 2023. V nepravděpodobném případě, že inflace přetrvá, by se mohl prodloužit. Prodeje za velmi vysoké ceny se nepochybně udrží. Cenová dostupnost znamená méně pro ty, kdo nakupují v tomto rozmezí, zatímco titíž lidé mají silnou potřebu chránit bohatství před ztrátami na finančních trzích a před dalšími zpustošeními inflace. Jiní, kteří kdysi mohli dosáhnout kvůli nízkým hypotečním sazbám, se budou obchodovat dolů blíže ke střední ceně, zatímco ti, kteří vždy museli nakupovat na spodní hranici distribuce cen, budou vytlačeni z trhu. Negativní tlaky omezí prodej a výstavbu a zpomalí růst cen, ale méně, než by napovídal zjednodušený pohled pouze na náklady financování.