Co nás čeká v oblasti bydlení v roce 2023: Zpomalení a zastavení jedné rodiny

V lednu 2020 jsem si dopřál předpověď nejen o roce 2020, ale po celou dekádu. Nějak mi unikla globální pandemie a vypnutí, které mělo nastat jen o několik týdnů později. Takže s jistou obavou znovu skočím s myšlenkami na rok dopředu s pomocí článku z Wall Street Journal, který přezkoumává data ze třetího čtvrtletí roku 2022. Jednoduše řečeno, trh s bydlením již začal zpomalovat a zabrousí do zastavení v první polovině roku 2023. Co přijde dál, bude záviset na tom, co kupující v hotovosti udělají se svými penězi a zda vlády učiní chytrá rozhodnutí nebo situaci zhorší.

Příběh The Wall Street Journal (The Journal). má titulek o chování velkých investorů na trhu s bydlením, ale nakonec pokrývá klíčové datové body důležité pro vytvoření obrazu o ekonomice bydlení, zejména o vlastnictví rodinných domů a pronájmech. Vlastnictví se mezi některými zastánci stalo něco jako posedlost zejména přístav Cincinnati který má otevřeli kampaň proti tomu, co nazývá „institucionální investoři“ nebo „firemní investoři“.

Poukázal jsem na to, že je to bizarní úsilí, snažit se zastavit investice do nájemního bydlení nákupem bydlení za peníze z prodeje dluhopisů investorům. The Journal poukazuje na to, že „nákup domů investory se ve třetím čtvrtletí propadl o 30 %, což je známkou toho, že nárůst výpůjční sazby a vysoké ceny domů, které odsunuly tradiční kupce na vedlejší kolej, způsobují, že se i tyto firmy stahují.“ Možná to také zchladí regulační zápal kolem této záležitosti.

Údaje však naznačují, že celkově došlo k „poklesu celkového prodeje domů, který se propadl s rychlým růstem hypotečních sazeb“. Pořízení rodinných domů investory je často za účelem jejich sanace a následné přeměny na nájemní bydlení. Příběh deníku zjistí, že Růst nájemného se také začal zpomalovat. Nájemné za rodinné domy v září meziročně vzrostlo o 10.1 % z dubnových 13.9 %, uvádí společnost CoreLogic zabývající se daty bydlení.CLGX
.“ To je stále „silnější než na trhu s byty“. Příběh předpokládá, že trh s pronájmem rodinných domů vydržel, protože nájemci této typologie mají více peněz. Nemusí to tak nutně být. Menší investoři často získávají domy stejným způsobem jako větší a často slouží větším rodinám s méně penězi.

Ale je také pravda, že tito poskytovatelé bydlení "čelte proti větru z rostoucích výměrů daně z nemovitosti, které přišly spolu s enormním nárůstem zhodnocení cen domů." Loňské nákupní šílenství zvýšilo hodnotu aktiv a vyvíjelo tlak na vlastníky nejen s vyšším hodnocením, ale aby prodali vlastníkům nájemníků, tedy lidem, kteří chtěli koupit, nikoli pronajmout.

To vše se děje v době, kdy, stejně jako v Cincinnati, „velcí nájemní pronajímatelé dostávají pod větší kontrolu federálních a místních vlád." Problémy s vlastnictvím jsem již řešil jinde, ale zde jsou všechny tyto podklady základem mých odhadů o tom, co nás letos čeká. Vzhledem k tomu, že kupující zjistí, že si nemohou dovolit nakupovat kvůli vysokým úrokovým sazbám, a prodávající nemohou najít kupce, kteří by mohli dostatečně zaplatit, bude mnoho majitelů v nouzi, zvláště pokud nastoupí recese a lidé začnou ztrácet práci.

Stejně jako v letech 2008 a 2009 se lidé s hotovostí ocitnou v pozici, kdy mohou tomuto problému ulehčit nákupem velkého množství pozemků a bytů, a dokonce i projektů, které jsou dnes ve výstavbě nebo ve financování. Příběh Journal to potvrzuje pro větší investory, kteří naznačují, že „připravují velké fondy na zabavení domů. Oddělení správy aktiv společnosti JP Morgan tento měsíc uvedlo, že vytvořilo společný podnik s pronajímatelem Haven Realty Capital za účelem nákupu a výstavby domů v hodnotě 1 miliardy dolarů. Díky tomu by bylo pro tradiční kupce „obtížné využít výhod“. Můžeš to říct znovu!

Jak levné peníze vyschnou a lidé přijdou o práci, mnozí – včetně developerů a stavitelů – se budou zoufale snažit zachránit. Ukázal jsem jinde, trh s bydlením v roce 2023 neprodukuje mnoho bytů; bude prostě příliš riskantní zahajovat jakékoli projekty v prostředí popsaném v příběhu Journal. Jak se výroba zastavuje a ti, kteří mají hotovost, skupují pozemky, bydlení a projekty, budou zejména města připravena na obrovský nárůst cen, až se poptávka vrátí buď později v roce, nebo v roce 2024.

Místní samosprávy pravděpodobně udělají dvě věci. Za prvé, stejně jako v Cincinnati, budou v pokušení potrestat investory nebo ostatní, kteří kupují nemovitosti za hotovost. To nepomůže, ale udělá budoucnost temnější. Odhánění investorů bude jednoduše znamenat zabavení a bankroty pro příliš rozšířené podniky a vlastníky, což dále poškodí nabídku. Banky také nebudou mít moc štěstí se stěhováním nemovitostí. Druhá věc, kterou některá města udělají, je nic. I když to nezhorší budoucí situaci, jednoduše to připraví půdu pro pozdější paniku, když ceny porostou kvůli napjaté nabídce.

Města nyní mohou a měla by udělat pozastavení všech regulací, které se netýkají zdraví a bezpečnosti, urychlit povolování dramatickým způsobem a využít veškeré zdroje, které musí investovat do dokončení projektů v nouzi. Místní samosprávy by také mohly vykoupit pozemky za výhodnou cenu a později je otočit a přeměnit je na Community Land Trust, když se trh vrátí.

Města, která mají určitý přehled a dovolují si flexibilitu, vyhrají budoucí oživení a umožní si poukázat na cenovou dostupnost jako na klíč k přilákání nových pracovních míst. Ti, kteří nic nedělají nebo trvají na útoku na investory nebo na zavedení dalších pravidel, se podle očekávání ocitnou v inflaci na trhu s bydlením. To nepoškodí investory, kteří budou vydělávat peníze, ale poškodí to lidi, kteří se snaží vyjít s penězi a uvidí, že jejich jmění zaostává, zatímco ostatní rostou.