Co znamená prosincové zvýšení sazeb Fedu pro kupce a prodejce domů?

Tento článek byl původně publikován dne Bankrate.com.

Federální rezervní systém letos již posedmé v řadě zvýšil úrokové sazby. Tentokrát je však zvýšení menší: Předseda Fedu Jerome Powell oznámil 14. prosince zvýšení sazby federálních fondů o půl bodu, což je pokles oproti tříčtvrtečnímu zvýšení z několika posledních zasedání. Přesto, naposledy zvýšila sazby o tolik během jediného roku bylo v 1980. letech XNUMX. století.

Ve snaze udržet zuřivou inflaci na uzdě Fed v březnu 2022 zvýšil úrokové sazby o čtvrt bodu a v květnu o půl bodu. V červnu je to zvedlo ještě víc tři čtvrtě procentního bodu — což bylo v té době největší zvýšení sazeb Fedu od roku 1994 — a pokračovalo totéž v červenci, září a listopadu.

Tato zvýšení jsou navržena tak, aby ochladila ekonomiku, která byla v plamenech po odrazu od koronavirové recese v roce 2020. Toto dramatické oživení zahrnovalo rozžhavený trh s bydlením charakterizovaný rekordně vysokými cenami domů a mikroskopickými úrovněmi zásob.

Nicméně od konce léta trh s bydlením vykazuje známky ochlazení, přičemž zhodnocení na národní úrovni zpomaluje a ceny na mnoha trzích dokonce klesají. A ceny domů nejsou taženy jen úrokovými sazbami, ale i komplikovaným mixem faktorů – takže je těžké přesně předpovědět, jak úsilí Fedu ovlivní trh s bydlením.

"Recese bydlení je tady," říká Marty Green, ředitel hypoteční právní firmy Polunsky Beitel Green. "Velkou otázkou nyní je, jak rychle se rozšíří do zbytku ekonomiky."

Vyšší sazby jsou výzvou jak pro kupující domů, kteří se musí vyrovnat s vyššími měsíčními platbami, tak pro prodávající, kteří pociťují menší poptávku a/nebo nižší nabídky svých domů.

„Kumulativní účinek tohoto prudkého nárůstu sazeb ochladil trh s bydlením a způsobil, že ekonomika začala zpomalovat, ale pro snížení inflace příliš neudělala,“ říká Greg McBride, CFA, hlavní finanční analytik Bankrate.

Jak Fed ovlivňuje sazby hypoték

Projekt federální rezervní systém neurčuje sazby hypoték a rozhodnutí centrální banky neposouvají hypotéky tak přímo, jako to dělají jiné produkty, např. spořicí účty a sazby CD. Místo toho mají hypoteční sazby tendenci se pohybovat v těsném závěsu s 10letými výnosy státních dluhopisů.

Příběh pokračuje

Přesto chování Fedu udává celkový tón sazby hypotéky. Hypoteční věřitelé a investoři bedlivě sledují centrální banku a pokusy hypotečního trhu interpretovat kroky Fedu ovlivňují, kolik zaplatíte za svůj úvěr na bydlení.

Prosincové zvýšení sazeb bylo sedmým nárůstem v roce 2022, rok, kdy úrokové sazby hypoték prudce zahýbaly z 3.4 procenta v lednu až na 7.12 procenta v říjnu, než se opět posouvá dolů. „To zvyšuje cenovou dostupnost nákupu, což ještě více ztěžuje situaci pro osoby s nižšími příjmy a první kupující ke koupi domu,“ říká Clare Losey, asistentka výzkumného ekonoma v Texas Real Estate Research Center na Texas A&M University.

Jak moc ovlivňují sazby hypoték poptávku po bydlení?

Není pochyb o tom, že rekordně nízké úrokové sazby hypoték pomohly podpořit boom bydlení v letech 2020 a 2021. Někteří si myslí, že to byl jediný nejdůležitější faktor, který posunul trh s rezidenčními nemovitostmi do tempa.

Nyní, když sazby vzrostly výše, než tomu bylo za dvě desetiletí, jak to ovlivní prodej domů a ceny? „Úrokové sazby hypoték způsobily, že se refinanční aktivity fakticky zastavily a nákup domů se výrazně zpomalil,“ říká Mike Fratantoni, hlavní ekonom Asociace hypotečních bankéřů. Zpomalil se nejen prodej, ale Ekonomové očekávají pokles cen od několika procentních bodů do více než 20 procent.

Z dlouhodobého hlediska jsou však ceny domů a jejich prodej obvykle odolné vůči rostoucím hypotečním sazbám, říkají ekonomové v oblasti bydlení. Je to proto, že jednotlivé životní události, které vedly ke koupi domu – narození dítěte, svatba, změna zaměstnání – ne vždy vhodně korespondují s cykly hypotečních sazeb.

Historie to potvrzuje. V 1980. letech se sazby hypoték vyšplhaly až na 18 procent, přesto si Američané stále kupovali domy. V 1990. letech byly běžné sazby 8 až 9 procent a Američané pokračovali v zabírání domů. Během bydlení bublina v letech 2004 až 2007 byly sazby hypoték vyšší než dnes – a ceny stoupaly.

Současné zpomalení tedy může být spíše přehřátým trhem vrátit se k normálu spíše než signál an počínající krach. „Kombinace zvýšených hypotečních sazeb a strmého růstu cen domů v posledních několika letech značně snížila cenovou dostupnost,“ říká Fratantoni. "Nekolísavost hypotečních sazeb by se měla zmírnit, jakmile inflace začne zpomalovat a nejvyšší sazba pro tento cyklus stoupání se objeví."

V současnosti je však trh s bydlením pro kupující stále obtížný. „Bytový sektor je nejcitlivější na změny úrokové politiky Federálního rezervního systému a zažívá je nejbezprostředněji,“ říká hlavní ekonom NAR Lawrence Yun. "Měkký prodej domů odráží letošní eskalující hypoteční sazby."

Yun říká průměr měsíční splátka hypotéky za poslední rok vyskočila o 28 procent, což je trochu šokující nálepka, která se nutně odrazí v ekonomice bydlení. "Očekávám, že tempo zhodnocování cen se zpomalí, jak se poptávka ochladí a nabídka se poněkud zlepší kvůli větší výstavbě domů," říká.

Národní asociace realitních kanceláří (NAR) ve skutečnosti říká, že tlak na bydlení již polevuje, protože poptávka klesá. Inventář domů na prodej vzrostl na a Dodávka na 3.3 měsíce v říjnuve srovnání s rekordně nízkou 1.6měsíční nabídkou v lednu.

Další kroky pro dlužníky

Zde je několik tipů, jak se vypořádat s klimatem rostoucích úrokových sazeb:

Nakupujte hypotéku. Chytré nakupování vám může pomoci najít lepší než průměrnou míru. Vzhledem k tomu, že boom refinancování se zpomaluje, věřitelé touží po vašem podnikání. "Provádění online vyhledávání může ušetřit tisíce dolarů tím, že najde věřitele nabízející nižší sazbu a konkurenceschopnější poplatky," říká McBride.

Buďte opatrní ohledně ARMů. Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou jsou stále lákavější, ale McBride říká, že dlužníci by se měli vyhýbat. „Nenechte se chytit do pasti používání hypotéky s nastavitelnou sazbou jako berličky cenové dostupnosti,“ říká McBride. „Předběžných úspor je málo, v průměru jen půl procentního bodu za prvních pět let, ale riziko vyšších sazeb v budoucích letech je velké. Nové nastavitelné hypoteční produkty jsou strukturovány tak, aby se měnily každých šest měsíců, nikoli každých 12 měsíců, což bylo dříve normou.“

Zvažte HELOC. Zatímco refinancování hypotéky je na ústupu, mnoho majitelů domů se obrací na domácí kapitálové úvěrové linky (HELOC). čerpání vlastního kapitálu.

Tento příběh byl původně uveden na Fortune.com

Více od Fortune:
Lidé, kteří vynechali vakcínu proti COVID, jsou vystaveni vyššímu riziku dopravních nehod
Elon Musk říká, že vypískání od fanoušků Davea Chapella „bylo pro mě poprvé v reálném životě“, což naznačuje, že si je vědom budování odporu
Gen Z a mladí mileniálové našli nový způsob, jak si dovolit luxusní kabelky a hodinky – žít s mámou a tátou
Skutečný hřích Meghan Markle, který britská veřejnost nemůže odpustit – a Američané nemohou pochopit