Co je to 'Zombie dluh? Proč majitelé domů čelí exekuci na staré hypotéky.

Rose Prophete si myslela, že druhý hypoteční úvěr na její dům v Brooklynu byl vyřešen asi před deseti lety – dokud nedostala papíry s tvrzením, že dluží více než 130,000 XNUMX dolarů.

"Byla jsem šokovaná," ​​řekla Prophete, která refinancovala svůj dvourodinný dům v roce 2006, šest let po příjezdu z Haiti. „Ani ty lidi neznám, protože mě nikdy nekontaktovali. Nikdy se mi neozvali."

Prophete je součástí vlny majitelů domů, kteří říkají, že byli zaslepeni zahájením exekučních akcí na jejich domy kvůli druhým půjčkám, které byly uzavřeny před více než deseti lety. Trusty a poskytovatelé hypotečních úvěrů, kteří za těmito akcemi stojí, tvrdí, že úvěry byly před lety v prodlení.

Někteří z těchto majitelů domů říkají, že ani nevěděli, že mají druhou hypotéku, kvůli matoucím strukturám úvěrů. Jiní věřili, že jejich druhé půjčky byly splaceny s prvními splátkami hypotéky nebo jim byly odpuštěny. Obvykle říkají, že po celá léta neobdrželi výpisy o svých druhých půjčkách, když spláceli své první hypotéky.

Nyní se jim říká, že půjčky nakonec nebyly mrtvé. Místo toho jsou to, co kritici nazývají „zombie dluh“ – staré půjčky s novými akcemi vymáhání.

Trh s bydlením: Čekající prodeje domů klesají čtvrtý měsíc v řadě

Novinky o úrokových sazbách hypoték: Nejnovější zvýšení sazeb Fedu přimělo odborníky přemýšlet, zda hypoteční sazby klesnou za „další rok nebo dva“

Poprvé na trhu s bydlením?: 15+ realitních podmínek, které byste měli znát, od FICO po úschovu

Mám zaplatit zombie dluh?

Zatímco žádná federální vládní agentura nesleduje počet exekučních akcí na druhé hypotéky, právníci pomáhající majitelům domů říkají, že v posledních letech prudce vzrostly. Advokáti říkají, že mnoho půjček je ve vlastnictví kupujících problémových hypoték a jsou nyní sledovány, protože hodnoty domů vzrostly a je v nich více vlastního kapitálu.

"Zadržují je, nemají žádnou komunikaci s dlužníky," řekla Andrea Bopp Stark, právník z Bostonského národního spotřebitelského právního centra. „A pak najednou vylezou ze dřeva a hrozí zabavením, protože teď je v majetku hodnota. Mohou nemovitost zabavit a skutečně něco získat po splacení prvních hypoték.“

Příběh pokračuje

Advokáti vlastníků půjček a společností, které je obsluhují, tvrdí, že sledují legitimně dlužný dluh, bez ohledu na to, čemu dlužník věřil. A prý jednají legálně, aby si to nárokovali.

Jak se to stalo?

Soudní žaloby lze nyní vysledovat na konec boomu bydlení na začátku tohoto století. Některé zahrnují domácí kapitálové úvěrové linky. Jiné pocházejí z půjček „80/20“, ve kterých si kupci domů mohli vzít první půjčku pokrývající asi 80 % kupní ceny a druhou půjčku pokrývající zbývajících 20 %.

Rozdělení půjček umožnilo dlužníkům vyhnout se velkým zálohám. Ale druhé půjčky by mohly mít úrokové sazby 9% nebo více a balónové platby. Zastánci spotřebitelů tvrdí, že půjčky – mnohé pocházející od od té doby zdiskreditovaných věřitelů – zahrnovaly predátorské podmínky a byly prodávány v barevných komunitách a čtvrtích s nižšími příjmy.

Nárůst lidí, kteří po vypuknutí velké recese zaostávají se splátkami hypoték, zahrnoval majitele domů s druhými půjčkami. Byli mezi lidmi, kteří využili programů úprav federálních půjček, refinancovali nebo vyhlásili bankrot, aby pomohli udržet své domovy.

V některých případech byly první půjčky upraveny, ale druhé nikoli.

Za kolik let bude dluh odpuštěn?

Některé druhé hypotéky v té době byly „zpoplatněny“, což znamená, že věřitel přestal požadovat platbu. To neznamená, že půjčka byla odpuštěna. Ale to byl dojem mnoha majitelů domů, z nichž někteří zřejmě špatně pochopili strukturu úvěrů 80/20.

Jiní dlužníci říkají, že měli problém získat odpovědi na své druhé půjčky.

Pastor Carlos Mendez a jeho manželka Lisset Garcia v oblasti Miami podepsali úpravu své první hypotéky v roce 2012 poté, co finanční potíže vyústily v zmeškané platby a prohlášení o bankrotu. Pár koupil dům v Hialeah v roce 2006, dva roky po příjezdu z Kuby, a vychoval tam své dvě dcery.

Mendez řekl, že nebyli schopni získat od banky odpovědi o stavu své druhé hypotéky a nakonec jim bylo řečeno, že dluh byl nebo bude zrušen.

V roce 2020 pak obdrželi exekuční papíry od jiného vlastníka dluhu.

Jejich právník, Ricardo M. Corona, řekl, že jim bylo řečeno, že dluží 70,000 47,000 USD v po splatnosti plus 2013 XNUMX USD jistinu. Řekl však, že záznamy ukazují, že půjčka byla zúčtována v roce XNUMX a že držitelé půjčky nemají nárok na úrokové platby pocházející z let, kdy manželé nedostávali pravidelné výpisy. Případ čeká na vyřízení.

"Navzdory všemu bojujeme a důvěřujeme spravedlnosti, udržujeme si víru v Boha, abychom to mohli vyřešit a udržet dům," řekl Mendez španělsky.

Druhé půjčky byly zabaleny a prodány, některé několikrát. Strany za soudními žalobami, které byly nyní zahájeny s cílem vybrat peníze, jsou často investoři, kteří nakupují takzvané hypoteční úvěry v nouzi s výraznými slevami, říkají advokáti. Mnoho kupujících dluhů jsou společnosti s ručením omezeným, které nejsou regulovány způsobem, jakým jsou velké banky.

Žalobce v žalobě na dům Mendez a Garcia je uveden jako Wilmington Savings Fund Society, FSB, „ne ve své individuální funkci, ale výhradně jako správce BCMB1 Trust“.

Mluvčí společnosti Wilmington uvedla, že jedná jako správce jménem mnoha trustů a nemá „žádnou pravomoc, pokud jde o správu nemovitostí v portfoliu“. Snahy najít někoho spojeného s BCMB1 Trust, aby odpověděl na otázky, nebyly úspěšné.

Někteří lidé, kterým hrozí uzavření trhu, podali své vlastní žaloby s odvoláním na federální požadavky týkající se pravidelných prohlášení nebo jiných zákonů na ochranu spotřebitele. V Gruzii žena čelící exekuci u federálního soudu tvrdila, že nikdy nedostávala pravidelná oznámení o své druhé hypotéce nebo oznámení, když byla převedena na nové vlastníky, jak vyžaduje federální zákon. Případ byl podle soudních spisů vyřešen v červnu za důvěrných podmínek.

Jak se zbavím dluhu zombie?

V New Yorku je Prophete jedním ze 13 žalobců ve federálním soudním sporu, který tvrdí, že hypoteční dluh je požadován po šestileté promlčecí lhůtě New Yorku, což vede k porušení federálního a státního práva.

"Myslím, že to, proč je to tak zhoubné, jsou majitelé domů, kteří velmi tvrdě pracovali na tom, aby se stali aktuálními ve svých půjčkách," řekla Rachel Geballe, zástupkyně ředitele Brooklyn Legal Services, která vede spor s The Legal Aid Society. "Mysleli si, že se starají o svůj dluh."

Obžalovaní v tomto případě jsou poskytovatel úvěrů SN Servicing a advokátní kancelář Richland and Falkowski, která zastupovala hypoteční trusty zapojené do soudních žalob, včetně BCMB1 Trust, podle stížnosti. Žalovaní v podáních k soudu zpochybňují výklad promlčecí lhůty žalobcem, tvrdí, že postupovali správně, a usilují o zamítnutí žaloby.

"Obvinění v různých akcích na zabavení hypotéky jsou pravdivá a nejsou zavádějící ani klamavá," napsal v dopise soudci advokát Daniel Richland. "Naproti tomu tvrzení žalobce jsou nevěrohodná, a proto vyžadují propuštění."

Přispěla spisovatelka Associated Press Claudia Torrens a výzkumnice Jennifer Farrar.

Tento článek se původně objevil na USA DNES: Co je to "zombie dluh?" Majitelům domů hrozí exekuce na staré hypotéky.