Uvolněte LIHTC, vytvořte daňové výhody pro stavebníky a rodiny

Není pochyb o tom, že během své 36leté existence se v rámci Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) ubytovalo mnoho lidí. Ale kolik? Jak ukázal můj poslední příspěvek, je známo mnoho neznámých o tom, jak a jak dobře LIHTC během těch let fungoval. Například běžné číslo nabízené jako odpověď na otázku „kolik jednotek LIHTC vytvořil za 36 let?“ odpověď je často něco jako 29 milionů. Odkud ta postava pochází? Sloupec V dovnitř „databáze“ LIHTC sloupec v tabulce Excel, který má 3,000 1,500 prázdných míst a 0 XNUMX buněk s odpovědí „XNUMX“. Reforma federálních výdajů je výzvou, když není možné hloubkové hodnocení pro nedostatek dobrých údajů. Nicméně bych rád uzavřel část LIHTC ohlédnutí za kritikou Paula Ryana několika nápady na reformu.

Došel jsem k závěru, že program slevy na daň z bydlení s nízkými příjmy není ve skutečnosti žádným programem. to je monstrum, je komplex složitostí která chrlí miliardy dolarů v penězích na rozvojové projekty, které podněcují ekonomiku „dostupného bydlení“, která neřeší ústřední problém inflace – příliš mnoho peněz za příliš malým počtem bytových jednotek – ani nepřiblížila zemi žádnému řešení. nebo konec přetrvávající „krize bydlení“. LIHTC je postaven na miliardách dolarů odložených daní, ale nemá žádnou jedinou osobu nebo oddělení odpovědné za rozptýlení všech těchto peněz, zajištění toho, aby byly efektivně využity, nebo vyhodnocení, zda dosahuje svého stanoveného cíle, výroby a zachování dostupného pronájmu. bydlení Jak by tedy mohl být koncept, vytvářející pobídku k výstavbě bydlení, které slouží lidem za méně peněz, zachráněn od současného systému.

Použijte stávající daňový systém

Nižší daně za nižší nájemné

Představte si, že by LIHTC neexistovalo a někdo v místnosti lidí, kteří se snaží vyřešit problém inflace bydlení, vzrušeně zvedal ruku a říkal: „Oooo, oooo, ooo, mám to!“ Všichni se zastaví a rozhlédnou se a někdo řekne: "OK, Melvine, jaký máš nápad." Melvin vstane a hrdě říká: "Vyřešme to pomocí daňového kódu!" Lidé by se buď smáli, dokud si nenamočili kalhoty, nebo by uznali, že Melvin je zlý génius. Daňový zákoník Spojených států je možná jedním z nejsložitějších lidských výtvorů v historii od egyptských pyramid, ale mnohem méně poučný.

Ale téměř každý ve Spojených státech, kdo platil daně, rozumí „výjimkám“, tvrzení, které snižuje zdanitelný příjem, „srážkám“ tvrzení o výdajích, které snižují příjem, a „kreditu“, částce, která se obvykle vztahuje na snížit celkovou daňovou povinnost. Američané jsou obeznámeni s konceptem, že vláda podporuje a odrazuje od chování využívajícího zdanění nebo že tento účinek má daňový zákon. Nejjednodušším způsobem, jak podnítit investice do výstavby bydlení, zejména nájemního, by bylo snížit daně developerovi, který souhlasí s udržováním nízkého nájemného v novostavbě, a poskytovateli bydlení za jeho snížení nebo jeho udržení na nízké úrovni ve stávající budově.

Je to docela jednoduché. Pokud developer staví 100 bytových jednotek a slíbí, že 25 z těchto jednotek udrží dostupných domácnostem, které vydělávají méně než 60 % průměrného plošného příjmu (AMI), může si ušlé nájemné uplatnit jako odpočet, výdaj, při svém daňovém přiznání. Vláda by mohla k výjimce dolaru za dolar přidat další bonus, aby lidi povzbudila k využití odpočtu. Pokud by se do toho zapojily banky, developeři by si mohli půjčit ztráty ve výši 15 let při uzavření financování budovy, vláda by mohla povolit platbu úroků z tohoto úvěru také jako srážku, což developerovi umožní okamžitý přístup ke kapitálu.

Tento koncept by se dal snadno aplikovat i na stávající budovy, což by umožnilo stejný odpočet pro poskytovatele bydlení, který snižuje nájemné ve své budově nebo drží již snížené nájemné konstantní. Sladidlo by zde také umožnilo pokrýt úroky z půjček proti budoucím ztrátám na nájemném, pokud by půjčka zahrnovala vylepšení budovy, které by nebylo možné získat zpět vyšším nájemným. To by mohlo podněcovat zlepšení spíše než používání odložené údržby k dotování konkurenceschopnějšího nájemného, ​​což je praxe, která nakonec majitele dožene, když velké náklady na údržbu nebo prodej vyústí v potřebu zvýšit nájemné.

Problém s tímto řešením je, že se mění střední příjmy a mění se i trhy s bydlením. Každý rok by tyto změny musely být aplikovány na všechny účastníky programu. Pokud by se příjmy zvýšily, nájemné v zahrnutých jednotkách by se mohlo zvýšit bez ohledu na to, zda se příjem těchto domácností zvýšil nebo ne, pokud program nepočítal s vyžadováním ztrát v konkrétních jednotkách spíše než s širokou aplikací AMI. I když současná LIHTC odvádí mizernou práci při sledování miliard dolarů přidělených státům, sledování milionů jednotek a to, zda daňoví poplatníci přesně hlásili, by byla další věc, kterou by musel sledovat Internal Revenue Service.

Úvěr na daň z nákladů

Již dříve jsem psal o téměř skandální používání „nákladového zatížení“ jurisdikcemi a vládami hovořit o „poptávce“ po dostupném bydlení. Stručně řečeno, nákladová zátěž je stanovena pomocí dat z průzkumu z domácností, které samy vykazují své příjmy a nájemné. Tento průzkum probíhá a není jasné, nakolik je spolehlivý. Jedna věc je jistá, že výsledky jsou nepřesné, jakmile jsou výsledky tabulkové; lidé se stěhují, mění se příjmy a nájmy a celkové ekonomické podmínky se neustále mění. Údaje o nákladovém zatížení jsou v nejlepším případě náčrtem toho, co se někde stalo některým lidem s jejich náklady na bydlení. Není to základ pro masivní kapitálové investice.

Ale nazvěme nákladovou zátěž blufem a dovolme komukoli, kdo vydělává 60 % nebo méně AMI, požádat o odpočet své nákladové zátěže. Pokud nájemce vydělává 50 % AMI, řekněme 36,000 1000 USD ročně, měla by platit 30 1,200 USD za nájem měsíčně, 200 % svého hrubého měsíčního příjmu. Pokud zaplatí více, řekněme XNUMX XNUMX USD, může těchto XNUMX USD uplatnit jako výdaj a poté odečíst kumulativní náklady v daních, které zaúčtuje v následujícím roce. Lepším přístupem by mohla být záporná srážková daň. Nechte nákladem zatíženou nájemkyni, aby podala žádost o březnové nájemné, a pak příští měsíc získejte hotovost na svých výplatních šekech. Voila! Nákladová zátěž v Americe fakticky skončila.

Krása tohoto přístupu spočívá v tom, že řídí všechny právníky, účetní a byrokraty provozující současný systém LITHC a vyhýbá se developerům a poskytovatelům bydlení. Bralo by to myšlenku, že domácnosti platí příliš vysoké nájemné, vážně a vládní peníze by vkládaly tam, kde jsou vždy ústa politiků, kteří žvaní o řešení problému s bydlením nebo krizi, ale vytvářejí další pravidla, která dusí nabídku, zvyšují ceny a pak vytvářejí větší politickou poptávku po hotovosti. být vyždímaný z ekonomiky, aby dotoval regulační inflaci.

S tímto přístupem jsou však problémy. Lidé se rozhodují, včetně toho, že zaplatí více než 30 % svého příjmu na pronájmu. Jak říkám již více než deset let30% normativní standard je hrozný způsob, jak se pokusit kvantitativně měřit kvalitativní problém, vztah lidí k ceně. Někteří lidé platí více a jsou v pohodě, jiní platí méně a stále mají potíže. Tento druh programu by byl jistě inflační a odstranil by motivaci nakupovat nabídky, protože každému pod určitou úrovní příjmu by byla zaručena dotace bez ohledu na to, kde bydleli. Zavedení limitů na dotace a nájemné by mohlo pomoci, ale k tomu by se musela postavit byrokracie a další a další pravidla (viz problémy s oddílem 8) bude následovat.

Propojte daňové dobropisy s místním výkonem v oblasti deregulace

Ano, řekl jsem to: Deregulace. Termín Reaganovy éry je pro ty levicové a zapomenutý, pokud jde o programy bydlení na federální úrovni, většina republikánů. Psal jsem o Počáteční plán bydlení v Montaně na základě poznatku, že prosazování stále větších dotací na bydlení místním vládám nejen udržuje pravidla a předpisy zabíjení nabídky na místě, ale podporuje více. Odpovědí je zde uvalení disciplíny na státní a místní samosprávy; pokud zvýšíte velikost a dopad svých kódů bydlení a využití půdy, získáte méně dotací.

Výzvou tohoto přístupu je, že všech 535 členů kongresu živí svou politickou kariéru stravou federálních dolarů pro potřeby svého státu. Ve své podstatě na tom není nic špatného, ​​ale vracet se k úředníkům a voličům svého vlastního státu a hrozit ztrátou financování stávajících programů není dobrá politická strategie. A závislost na vytváření více pravidel, která omezují rozvoj bydlení a pak dotování inflace, je tak silná, že snížené prostředky ze systému daňových úlev by pravděpodobně donutily závislé hledat jiné místní zdroje, jako jsou vyšší daně, poplatky a pokuty za novou výstavbu.

Zaměřte se na základy

Nakonec je problém inflace bydlení nejsnáze řešitelným problémem bydlení. Když poptávka po bydlení poroste kvůli novým pracovním místům a růstu, měly by místní vlády ustoupit z cesty a umožnit co největší produkci snížením regulačních bariér a pobídkami k výrobě. Větší produkce znamená větší konkurenci, což je podmínka prospěšná spotřebitelům. Dotace by měly být vypláceny v hotovosti domácnostem, které se stále potýkají s placením nájmu, a nová výstavba by se měla omezit na bydlení pro lidi, kteří si nemohou vydělat dost peněz na to, aby každý platili plné nájemné, a kteří mají jiné problémy, které mají prospěch z bydlení s dalšími službami. Možná je zjednodušení daňových pobídek za snížené nájemné v novém a stávajícím bydlení mostem k tomu, abychom se dostali k tomuto ještě základnějšímu a efektivnějšímu řešení.