Vzhledem k tomu, že předseda Federálního rezervního systému Jerome Powell má v pátek přednést důležitý projev, investoři ho možná konečně začnou brát za slovo: Centrální banka bude udržovat jestřábí postoj, aby kontrolovala nejvyšší inflaci za čtyři desetiletí. To znamená, že finanční trhy zůstanou volatilní, navzdory nedávnému oživení akciového trhu.
Existuje mnoho důvodů, proč považovat realitní investiční fondy nebo REIT za relativně bezpečná útočiště, která poskytují stálý příjem, když inflace zůstává vysoká a před pravděpodobným ekonomickým zpomalením.
Níže je uvedena obrazovka akciových REIT, u kterých se očekává, že produkují spoustu peněžních toků, aby umožnily zvýšení dividend v roce 2023.
v Musím vědět sloupku z 24. srpna Steve Goldstein shrnul předpovědi nového „supercyklus inflace a úrokových sazeb“ od Daria Perkinse, generálního ředitele pro globální makroekonomiku ve společnosti TS Lombard.
Perkins očekává, že dlouhodobé úrokové sazby se budou nadále pohybovat výše, a navrhuje, aby rok 2020 od investorů vyžadoval „náročnější přístup k alokaci aktiv“.
Odklon od poskytovatelů služeb, kteří do roku 2021 dominovali na býčím trhu, věří, že nejlépe bude fungovat alokace do hmotných aktiv, včetně nemovitostí.
Rozbití sektoru REIT
Investiční fondy do nemovitostí přicházejí v mnoha variantách, ale klíčovým prvkem je, že předávají většinu zisků akcionářům, aby zachovali daňově zvýhodněnou strukturu REIT.
Existují dvě široké kategorie REIT: Hypoteční REIT, které půjčují peníze komerčním nebo rezidenčním dlužníkům a/nebo investují do cenných papírů zajištěných hypotékou, a akciové REIT, které vlastní komerční nebo rezidenční nemovitosti a pronajímají je.
REIT jsou cyklické a jejich ocenění je pod tlakem, jak rostou úrokové sazby. Tento efekt může být zvláště výrazný u hypotečních REIT, protože obchod s hypotečními půjčkami se zpomaluje s růstem úrokových sazeb.
V letošním roce, do 24. srpna, realitní sektor S&P 500 klesl o 15 %, zatímco celý index S&P 500
SPX
je nižší o 12 %, oba s reinvestovanými dividendami.
Mnohem dlouhodobější pohled vás možná překvapí. Indexy S&P Dow Jones oddělily realitní sektor od finančního sektoru v roce 2016. Pokud se však zúžíme na průmyslovou skupinu S&P 500 REIT pro dlouhodobější měření výkonnosti, průměrný roční výnos za 20 let byl 9.9 %, což je mírně předstih z 500letého průměrného výnosu S&P 20 ve výši 9.8 %.
REIT podle kategorie
Různé typy REIT procházejí různými ekonomickými cykly. Například hotelové REIT a jejich nájemci strašně trpěli v raných fázích pandemie koronaviru, počínaje virtuálním uzavřením cestovního ruchu v první polovině roku 2020.
Mnoho REIT se zaměřuje na skladovací a logistické prostory, které v posledních letech těžily z dvouciferného ročního nárůstu nájemného, říká Vikram Malhotra, výkonný ředitel pro nemovitosti ve společnosti Mizuho.
Ale Amazon.com Inc.
AMZN
řekl ve svém finanční tisková zpráva za první čtvrtletí v dubnu, že poté, co během pouhých dvou let zdvojnásobila velikost své distribuční sítě, již „nestíhala fyzickou ani personální kapacitu“ a ve své doručovací infrastruktuře se „soustředila na zlepšení produktivity a nákladové efektivity“.
Během rozhovoru Malhotra řekl, že po oznámení Amazonu on a kolegové „zpozorovali a slyšeli na trhu, že Amazon uvádí sklady na trh s podnájmem“.
"Největší hráč v e-commerce tedy řekl trhu, že toho má příliš mnoho a racionalizuje, což způsobilo snížení cen logistických zásob," řekl.
Společnost Prologis Inc.
PLD
je největší veřejně obchodovanou US REIT v oblasti skladů a logistiky. Společnost kotovala Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis a Walmart Inc.
WMT
jako svých pět největších zákazníků na konci roku 2021, přičemž Amazon si pronajímá 24 milionů čtverečních stop, neboli 7 % z celkového počtu.
Akcie společnosti Prologis klesly od roku 21 do 2022. srpna o 24 %, přičemž dividendy byly reinvestovány. Dividendový výnos akcie je asi 2.5 %. Prologis se chystá získat Duke Realty Corp.
DRE
přes kompletní obchod s akciemi v hodnotě 26 miliard dolarů když to bylo oznámeno v červnu.
Mizuho má neutrální hodnocení na Prologis, o kterém Malhotra řekl, že je „mimo konsensu“. Určitě ano – ze 17 analytiků dotazovaných FactSetem 13 hodnotí akcie jako „nákup“ nebo ekvivalent. Zbytek jsou neutrální hodnocení.
Dále řekl, že Mizuho monitoruje logistické operátory třetích stran, jako je XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx a United Parcel Service Inc.
UPS
pro známky zpomalení poptávky, pokud ekonomika výrazně poklesne.
Se vším, co bylo řečeno, může existovat stříbrná čára pro skladové/logistické REIT: Malhotra očekává, že růst nájemného v prostoru zpomalí na „střední až vysoké jednociferné hodnoty“ ze současného rozsahu nad 10 %. Řeklo to ministerstvo práce Index spotřebitelských cen v červenci vykázal nárůst o 8.5 %. z předchozího roku. To se zlepšilo z 9.1 % v předchozím měsíci. Očekávat, že provozovatelé skladů REIT budou moci své nájemné zvyšovat, aby odpovídalo nebo překonávalo tempo inflace, nemusí být příliš náročné.
Zde vstupuje do hry váš vlastní názor, založený na vašem vlastním výzkumu. Umožní pokračující trend nakupování online a poptávka po rychlém doručení společnosti Prologis a jeho konkurentům v příštích pěti až deseti letech překonat výkonnost? Celková pětiletá návratnost Prologisu i když 10. srpna byla 24 % (ve srovnání s 138 % pro S&P 85), a to i přes letošní velký pokles.
Prověřování akciových REIT
Abychom se mohli obecně podívat na realitní investiční fondy kotované v USA, začali jsme s 185 zahrnutými v indexu Russell 3000
RUA.
Tento index podle FactSet představuje asi 98 % amerických akcií.
Poté jsme se podívali na investiční koncentrace každého REIT a odstranili jsme všechny hypoteční REIT, abychom seznam snížili na 158 společností. Dále jsme snížili počet 112 společností, pro které byly k dispozici konsensuální odhady od nejméně pěti analytiků dotazovaných společností FactSet ohledně upravených finančních prostředků z operací v roce 2023.
Způsob, jak měřit schopnost společnosti vyplácet dividendy, je podívat se na její odhadovaný volný peněžní tok – zbývající peněžní tok po očekávaných kapitálových výdajích. U REIT se běžně používají fondy z operací (FFO) – non-GAAP opatření. FFO přidává amortizaci a odpisy (nepeněžní položky) zpět k výnosům, přičemž vylučuje zisky z prodeje majetku. Upravené provozní prostředky (AFFO) jdou ještě dále a začleňují očekávané kapitálové výdaje k udržení kvality investic do nemovitostí.
Pokud vydělíme odhadované AFFO společnosti aktuální cenou akcií, máme odhadovaný výnos AFFO. To lze porovnat se současným dividendovým výnosem, abychom zjistili, zda existuje „volný prostor“ pro další zvýšení – doufejme, že dostatek prostoru.
Ze 112 zbývajících REIT jich 104 vyplácí dividendy a v roce 2023 odhaduje rezervu na minimálně 1.00 % – to je naše konečné snížení.
Rozdělili jsme 104 REIT do osmi širokých kategorií. To není vždy snadné, protože REIT může být vysoce diverzifikovaný. Kategorie jsou tedy pokusem zařadit každý REIT do skupiny podle jeho nejtěžší obchodní koncentrace. Poté jsme trochu dále konsolidovali do devíti širokých kategorií a seřadili je podle očekávaného výnosu AFFO v roce 2023.
Například skladové/logistické společnosti jsou v kategorii „průmyslové“. Začneme tím.
Průmyslové REITy
Zde je 10 průmyslových REIT, které prošly screeningem, s nejvyššími očekávanými výnosy AFFO pro rok 2023:
| O nás | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roce 2023 | Aktuální dividendový výnos | Odhadovaná „výška“ | Tržní kapitalizace (mil. $) |
| Trust pro průmyslové logistické vlastnosti | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Společnost Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Společnost Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Společnost Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| Společnost PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Třída A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Společnost Americold Realty Trust Inc. | STUDENÝ | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Společnost Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Zdroj: FactSet |
Kliknutím na symboly zobrazíte další informace o každé společnosti, včetně obchodních profilů. Pak číst Tomi Kilgore je podrobný průvodce množstvím informací dostupných zdarma na stránkách s nabídkami MarketWatch.
Zdravotní péče
Zde je všech devět REIT, které si pronajímají zdravotnická zařízení a prošly screeningem. Tato skupina nezahrnuje společnosti zaměřené na seniorské bydlení:
| O nás | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roce 2023 | Aktuální dividendový výnos | Odhadovaná „výška“ | Tržní kapitalizace (mil. $) |
| Společnost Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Společnost Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| Společnost CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Společnost Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Třída A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Společnost Welltower Inc. | DOBŘE | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Zdroj: FactSet |
Obytný
Tato kategorie zahrnuje REITs, které vlastní rodinné nebo vícerodinné rezidenční nemovitosti, jakož i komunity vyráběných bytů a bydlení pro seniory. Zde je 10 rezidenčních REIT, které prošly obrazovkou:
| O nás | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roce 2023 | Aktuální dividendový výnos | Odhadovaná „výška“ | Tržní kapitalizace (mil. $) |
| Společnost National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| Společnost LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| Společnost UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Společnost Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Společnost Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Středový prostor | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Washingtonský realitní investiční fond | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Zdroj: FactSet |
Hotely a rekreační objekty
Zde je osm REIT, které pronajímají hotely a/nebo rekreační nemovitosti a prošly screeningem:
| O nás | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roce 2023 | Aktuální dividendový výnos | Odhadovaná „výška“ | Tržní kapitalizace (mil. $) |
| Vlastnosti EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| Trust RLJ Lodging | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | APLIKACE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| Společnost VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Zdroj: FactSet |
Kanceláře
Zde je 10 REIT, které drží kancelářské budovy, které prošly screeningem:
| O nás | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roce 2023 | Aktuální dividendový výnos | Odhadovaná „výška“ | Tržní kapitalizace (mil. $) |
| Brandywine Realty Trust | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Společnost Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| Společnost SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Společnost Highwoods Properties Inc. | Ahoj | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Důvěra ve vlastnosti podnikové kanceláře | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Eastern Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Městský úřad REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Zdroj: FactSet |
Maloobchod
Zde je 10 REIT, které pronajímají především maloobchodní nemovitosti, které prošly screeningem:
| O nás | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roce 2023 | Aktuální dividendový výnos | Odhadovaná „výška“ | Tržní kapitalizace (mil. $) |
| Macerich spol. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Společnost Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | ESC | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | SKLAD | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Společnost Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Zdroj: FactSet |
Komunikace
Zde je všech pět společností, které prošly obrazovkou, která pronajímá nemovitosti v oblasti komunikační infrastruktury, nebo v případě Outfront Media Inc.
OUT,
billboardy:
| O nás | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roce 2023 | Aktuální dividendový výnos | Odhadovaná „výška“ | Tržní kapitalizace (mil. $) |
| Uniti Group Inc. | JEDNOTKA | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Společnost Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Americká věž Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Třída A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1 s 3 % | $35,920 |
| Zdroj: FactSet |
Datová centra
Tyto tři REIT datových center prošly obrazovkou:
| O nás | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roce 2023 | Aktuální dividendový výnos | Odhadovaná „výška“ | Tržní kapitalizace (mil. $) |
| Společnost Iron Mountain Inc. | MRI | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Společnost Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Společnost Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Zdroj: FactSet |
Vlastní úložiště
U naší poslední kategorie prošlo obrazovkou pět samoukládacích REIT:
| O nás | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roce 2023 | Aktuální dividendový výnos | Odhadovaná „výška“ | Tržní kapitalizace (mil. $) |
| Důvěra pro přidružené národní úložiště | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Společnost Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Veřejné úložiště | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Zdroj: FactSet |
Pokud se zajímáte o prostor REIT, musíte si udělat vlastní průzkum a mít na paměti své investiční cíle – růst, příjem nebo obojí – a připravit se na to, že zůstanete odhodláni dlouhodobě, což znamená několik let.
Mezi REIT uvedenými v tabulkách výše má Malhotra hodnocení „koupit“ na Ventas Inc.
VTR,
Společnost Welltower Inc.
DOBŘE,
Společnost Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
a Duke Realty (která nyní obchoduje v souladu s Prologis, v očekávání dokončení fúze).
Na otázku, co mají REIT s nákupním ratingem společného, Malhotra odpověděl: „Jsou to společnosti jako jednotlivci, u kterých věříme, že cenová síla přetrvá.“
Řekl také, že všichni těží z tematických trendů, včetně stárnutí populace ve zdravotnictví REIT.
Poslechněte si Ray Dalio v MarketWatch's Nejlepší nové nápady na festivalu peněz ve dnech 21. a 22. září v New Yorku. Průkopník hedgeových fondů má silné názory na to, kam ekonomika směřuje.
Zdroj: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Tyto dividendové akcie vás mohou ochránit, protože Federální rezervní systém zpomaluje ekonomiku
Vzhledem k tomu, že předseda Federálního rezervního systému Jerome Powell má v pátek přednést důležitý projev, investoři ho možná konečně začnou brát za slovo: Centrální banka bude udržovat jestřábí postoj, aby kontrolovala nejvyšší inflaci za čtyři desetiletí. To znamená, že finanční trhy zůstanou volatilní, navzdory nedávnému oživení akciového trhu.
Existuje mnoho důvodů, proč považovat realitní investiční fondy nebo REIT za relativně bezpečná útočiště, která poskytují stálý příjem, když inflace zůstává vysoká a před pravděpodobným ekonomickým zpomalením.
Níže je uvedena obrazovka akciových REIT, u kterých se očekává, že produkují spoustu peněžních toků, aby umožnily zvýšení dividend v roce 2023.
v Musím vědět sloupku z 24. srpna Steve Goldstein shrnul předpovědi nového „supercyklus inflace a úrokových sazeb“ od Daria Perkinse, generálního ředitele pro globální makroekonomiku ve společnosti TS Lombard.
Perkins očekává, že dlouhodobé úrokové sazby se budou nadále pohybovat výše, a navrhuje, aby rok 2020 od investorů vyžadoval „náročnější přístup k alokaci aktiv“.
Odklon od poskytovatelů služeb, kteří do roku 2021 dominovali na býčím trhu, věří, že nejlépe bude fungovat alokace do hmotných aktiv, včetně nemovitostí.
Rozbití sektoru REIT
Investiční fondy do nemovitostí přicházejí v mnoha variantách, ale klíčovým prvkem je, že předávají většinu zisků akcionářům, aby zachovali daňově zvýhodněnou strukturu REIT.
Existují dvě široké kategorie REIT: Hypoteční REIT, které půjčují peníze komerčním nebo rezidenčním dlužníkům a/nebo investují do cenných papírů zajištěných hypotékou, a akciové REIT, které vlastní komerční nebo rezidenční nemovitosti a pronajímají je.
REIT jsou cyklické a jejich ocenění je pod tlakem, jak rostou úrokové sazby. Tento efekt může být zvláště výrazný u hypotečních REIT, protože obchod s hypotečními půjčkami se zpomaluje s růstem úrokových sazeb.
V letošním roce, do 24. srpna, realitní sektor S&P 500 klesl o 15 %, zatímco celý index S&P 500
SPX
je nižší o 12 %, oba s reinvestovanými dividendami.
Mnohem dlouhodobější pohled vás možná překvapí. Indexy S&P Dow Jones oddělily realitní sektor od finančního sektoru v roce 2016. Pokud se však zúžíme na průmyslovou skupinu S&P 500 REIT pro dlouhodobější měření výkonnosti, průměrný roční výnos za 20 let byl 9.9 %, což je mírně předstih z 500letého průměrného výnosu S&P 20 ve výši 9.8 %.
REIT podle kategorie
Různé typy REIT procházejí různými ekonomickými cykly. Například hotelové REIT a jejich nájemci strašně trpěli v raných fázích pandemie koronaviru, počínaje virtuálním uzavřením cestovního ruchu v první polovině roku 2020.
Mnoho REIT se zaměřuje na skladovací a logistické prostory, které v posledních letech těžily z dvouciferného ročního nárůstu nájemného, říká Vikram Malhotra, výkonný ředitel pro nemovitosti ve společnosti Mizuho.
Ale Amazon.com Inc.
AMZN
řekl ve svém finanční tisková zpráva za první čtvrtletí v dubnu, že poté, co během pouhých dvou let zdvojnásobila velikost své distribuční sítě, již „nestíhala fyzickou ani personální kapacitu“ a ve své doručovací infrastruktuře se „soustředila na zlepšení produktivity a nákladové efektivity“.
Během rozhovoru Malhotra řekl, že po oznámení Amazonu on a kolegové „zpozorovali a slyšeli na trhu, že Amazon uvádí sklady na trh s podnájmem“.
"Největší hráč v e-commerce tedy řekl trhu, že toho má příliš mnoho a racionalizuje, což způsobilo snížení cen logistických zásob," řekl.
Společnost Prologis Inc.
PLD
je největší veřejně obchodovanou US REIT v oblasti skladů a logistiky. Společnost kotovala Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis a Walmart Inc.
WMT
jako svých pět největších zákazníků na konci roku 2021, přičemž Amazon si pronajímá 24 milionů čtverečních stop, neboli 7 % z celkového počtu.
Akcie společnosti Prologis klesly od roku 21 do 2022. srpna o 24 %, přičemž dividendy byly reinvestovány. Dividendový výnos akcie je asi 2.5 %. Prologis se chystá získat Duke Realty Corp.
DRE
přes kompletní obchod s akciemi v hodnotě 26 miliard dolarů když to bylo oznámeno v červnu.
Mizuho má neutrální hodnocení na Prologis, o kterém Malhotra řekl, že je „mimo konsensu“. Určitě ano – ze 17 analytiků dotazovaných FactSetem 13 hodnotí akcie jako „nákup“ nebo ekvivalent. Zbytek jsou neutrální hodnocení.
Dále řekl, že Mizuho monitoruje logistické operátory třetích stran, jako je XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx a United Parcel Service Inc.
UPS
pro známky zpomalení poptávky, pokud ekonomika výrazně poklesne.
Se vším, co bylo řečeno, může existovat stříbrná čára pro skladové/logistické REIT: Malhotra očekává, že růst nájemného v prostoru zpomalí na „střední až vysoké jednociferné hodnoty“ ze současného rozsahu nad 10 %. Řeklo to ministerstvo práce Index spotřebitelských cen v červenci vykázal nárůst o 8.5 %. z předchozího roku. To se zlepšilo z 9.1 % v předchozím měsíci. Očekávat, že provozovatelé skladů REIT budou moci své nájemné zvyšovat, aby odpovídalo nebo překonávalo tempo inflace, nemusí být příliš náročné.
Zde vstupuje do hry váš vlastní názor, založený na vašem vlastním výzkumu. Umožní pokračující trend nakupování online a poptávka po rychlém doručení společnosti Prologis a jeho konkurentům v příštích pěti až deseti letech překonat výkonnost? Celková pětiletá návratnost Prologisu i když 10. srpna byla 24 % (ve srovnání s 138 % pro S&P 85), a to i přes letošní velký pokles.
Prověřování akciových REIT
Abychom se mohli obecně podívat na realitní investiční fondy kotované v USA, začali jsme s 185 zahrnutými v indexu Russell 3000
RUA.
Tento index podle FactSet představuje asi 98 % amerických akcií.
Poté jsme se podívali na investiční koncentrace každého REIT a odstranili jsme všechny hypoteční REIT, abychom seznam snížili na 158 společností. Dále jsme snížili počet 112 společností, pro které byly k dispozici konsensuální odhady od nejméně pěti analytiků dotazovaných společností FactSet ohledně upravených finančních prostředků z operací v roce 2023.
Způsob, jak měřit schopnost společnosti vyplácet dividendy, je podívat se na její odhadovaný volný peněžní tok – zbývající peněžní tok po očekávaných kapitálových výdajích. U REIT se běžně používají fondy z operací (FFO) – non-GAAP opatření. FFO přidává amortizaci a odpisy (nepeněžní položky) zpět k výnosům, přičemž vylučuje zisky z prodeje majetku. Upravené provozní prostředky (AFFO) jdou ještě dále a začleňují očekávané kapitálové výdaje k udržení kvality investic do nemovitostí.
Pokud vydělíme odhadované AFFO společnosti aktuální cenou akcií, máme odhadovaný výnos AFFO. To lze porovnat se současným dividendovým výnosem, abychom zjistili, zda existuje „volný prostor“ pro další zvýšení – doufejme, že dostatek prostoru.
Ze 112 zbývajících REIT jich 104 vyplácí dividendy a v roce 2023 odhaduje rezervu na minimálně 1.00 % – to je naše konečné snížení.
Rozdělili jsme 104 REIT do osmi širokých kategorií. To není vždy snadné, protože REIT může být vysoce diverzifikovaný. Kategorie jsou tedy pokusem zařadit každý REIT do skupiny podle jeho nejtěžší obchodní koncentrace. Poté jsme trochu dále konsolidovali do devíti širokých kategorií a seřadili je podle očekávaného výnosu AFFO v roce 2023.
Například skladové/logistické společnosti jsou v kategorii „průmyslové“. Začneme tím.
Průmyslové REITy
Zde je 10 průmyslových REIT, které prošly screeningem, s nejvyššími očekávanými výnosy AFFO pro rok 2023:
Kliknutím na symboly zobrazíte další informace o každé společnosti, včetně obchodních profilů. Pak číst Tomi Kilgore je podrobný průvodce množstvím informací dostupných zdarma na stránkách s nabídkami MarketWatch.
Zdravotní péče
Zde je všech devět REIT, které si pronajímají zdravotnická zařízení a prošly screeningem. Tato skupina nezahrnuje společnosti zaměřené na seniorské bydlení:
Obytný
Tato kategorie zahrnuje REITs, které vlastní rodinné nebo vícerodinné rezidenční nemovitosti, jakož i komunity vyráběných bytů a bydlení pro seniory. Zde je 10 rezidenčních REIT, které prošly obrazovkou:
Hotely a rekreační objekty
Zde je osm REIT, které pronajímají hotely a/nebo rekreační nemovitosti a prošly screeningem:
Kanceláře
Zde je 10 REIT, které drží kancelářské budovy, které prošly screeningem:
Maloobchod
Zde je 10 REIT, které pronajímají především maloobchodní nemovitosti, které prošly screeningem:
Komunikace
Zde je všech pět společností, které prošly obrazovkou, která pronajímá nemovitosti v oblasti komunikační infrastruktury, nebo v případě Outfront Media Inc.
OUT,
billboardy:
Datová centra
Tyto tři REIT datových center prošly obrazovkou:
Vlastní úložiště
U naší poslední kategorie prošlo obrazovkou pět samoukládacích REIT:
Pokud se zajímáte o prostor REIT, musíte si udělat vlastní průzkum a mít na paměti své investiční cíle – růst, příjem nebo obojí – a připravit se na to, že zůstanete odhodláni dlouhodobě, což znamená několik let.
Mezi REIT uvedenými v tabulkách výše má Malhotra hodnocení „koupit“ na Ventas Inc.
VTR,
Společnost Welltower Inc.
DOBŘE,
Společnost Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
a Duke Realty (která nyní obchoduje v souladu s Prologis, v očekávání dokončení fúze).
Na otázku, co mají REIT s nákupním ratingem společného, Malhotra odpověděl: „Jsou to společnosti jako jednotlivci, u kterých věříme, že cenová síla přetrvá.“
Řekl také, že všichni těží z tematických trendů, včetně stárnutí populace ve zdravotnictví REIT.
Poslechněte si Ray Dalio v MarketWatch's Nejlepší nové nápady na festivalu peněz ve dnech 21. a 22. září v New Yorku. Průkopník hedgeových fondů má silné názory na to, kam ekonomika směřuje.
Zdroj: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo