Nepotřebujete Ph.D. v ekonomii z Chicagské univerzity, aby to pochopil 7% sazby hypoték jsou hrozbou pro americký trh s bydlením.
Už to vidíme. V úterý jsme se dozvěděli, že žádosti o koupi hypotéky minulý týden klesly o 13 %. To je výrazně ostřejší než 1.1% pokles, který jsme viděli v předchozím týdnu. Rozdíl? Pokles žádosti o koupi hypotéky o 13 % z minulého týdne se shodoval s první týdenní 7% hypoteční sazba od roku 2002.
Jistě, historicky vzato, na 6% nebo 7% hypotečních sazbách není nic neobvyklého. Ale číselná sazba přehlíží dopad pokračující šok hypotečních sazeb: Tyto sazby spolu s pěnivými cenami domů staví nové měsíční platby do horních hranic historie. Když vezmeme v úvahu příjmy, je nyní nákup dražší, než tomu bylo na vrcholu bubliny na trhu nemovitostí z 00. století.
Tento zvýšená cenová krize Ekonomové i analytici bydlení již snížili výhled cen domů v USA. Nehledejte nic jiného než Moody Analytics.
V srpnu, Moody's Analytics očekává, že ceny domů v USA klesnou o 0 % až 5 %. V září, Moody's Analytics snížila svůj výhled na celostátní pokles o 5 až 10 %.. Ve středu ale tuto prognózu opět snížila. Moody's Analytics nyní očekává pokles cen domů v USA od vrcholu k nejnižšímu o 10 %.
„Cenová dostupnost se vypařila a s ní i poptávka po bydlení,“ říká Mark Zandi, hlavní ekonom Moody's Analytics. Štěstí. "Ceny se cítí mnohem méně lepkavé [právě teď] než v minulosti. To se vrací ke skutečnosti, že se tak rychle vyčerpali [během pandemie] a prodejci jsou ochotni zde rychle snížit svou cenu, aby se pokusili uzavřít obchod.“
Věc se má takto: Základní prognóza Moody's Analytics nepředpokládá žádnou recesi. Pokud se recese projeví, Moody's Analytics nyní očekává pokles cen domů v USA mezi 15 % a 20 %. To není příliš daleko pokles cen domů v USA o 27 % zaznamenaný mezi lety 2006 a 2012.
Prohlédněte si tento interaktivní graf na Fortune.com
Když skupina jako Moody's Analytics říká „americký trh s bydlením“ nebo „ceny domů v USA“, mluví o souhrnném pohledu na zemi. Regionálně se výsledky vždy liší. V očích Moody's Analytics to bude platit zejména v budoucnu.
In „výrazně nadhodnocené“ trhy s bydlením, Moody's Analytics nyní předpovídá, že ceny domů klesnou o 15 % až 20 %. Pokud zasáhne recese, Moody's Analytics očekává, že pokles cen domů v USA se rozšíří na 25 % až 30 % na „výrazně nadhodnocených“ trzích bydlení.
Tyto takzvané „výrazně nadhodnocené“ trhy nejsou izolované jen na několika částech země – jsou všude.
Každé čtvrtletí Moody's Analytics posuzuje, zda místní fundamenty, včetně úrovní místních příjmů, mohou podpořit místní ceny nemovitostí.* Pokud je regionální trh s bydlením „nadhodnocen“ o více než 25 %, Moody's Analytics jej považuje za „výrazně nadhodnocený“. Do druhého čtvrtletí roku210 trhů s bydlením, včetně Boise („nadhodnoceno“ o 77 %) a Las Vegas („nadhodnoceno“ o 60 %), spadlo do tohoto „výrazně nadhodnoceného“ tábora.
Prohlédněte si tento interaktivní graf na Fortune.com
Když trh s bydlením se dostává do útlumu—období poklesu prodeje domů a úrovně výstavby domů — to je obvykle pěnivé nebo bublavé trhy s bydlením které jsou vystaveny nejvyššímu riziku poklesu cen domů.
To vysvětluje, proč tento pokračující pokles bydlení tak rychle spustil a korekce ceny domů: Věci se během toho hodně zpěnily pandemický boom bydlení. Důkaz? Ještě ve druhém čtvrtletí roku 2019 Moody's Analytics považovala pouze tři regionální trhy s bydlením za „výrazně nadhodnocené“.
Prohlédněte si tento interaktivní graf na Fortune.com
Společnosti jako Moody's Analytics nejsou stále více medvědí jednoduše proto, že sazby hypoték dosáhly 7 %. Místo toho revidují své výhledy, protože finanční trhy signalizují, že 6% nebo 7% sazby hypoték by mohly být déle, než se očekávalo. Dokud úrokové sazby hypoték zůstanou tak vysoké, Zandi říká, že bude vyvíjet obrovský tlak na snižování těchto pěnivých cen domů.
Během příštích šesti měsíců Zandi očekává, že sazby hypoték budou kolem 6.5 %. To je nárůst oproti jeho předchozímu výhledu 5.5 %.
Co se děje na hypotečním trhu? No, hodně.
Zatímco Federální rezervní systém nestanovuje přímo dlouhodobé sazby, jako jsou sazby hypoték, očekávání, kde Fed pravděpodobně stanoví budoucí krátkodobé sazby (tj. sazbu federálních fondů), ovlivňují to, jak finanční trhy oceňují sazby hypoték. V posledních měsících finanční trhy dospěly k závěru, že je nepravděpodobné, že Fed v blízké budoucnosti ustoupí ze svého boje s inflací. To samozřejmě znamená vyšší krátkodobé sazby na delší dobu. Vyvolejte tlak na růst dlouhodobých sazeb, jako jsou sazby hypoték.
To ale vysvětluje jen některé skokové zvýšení sazeb hypoték. Ve hře je víc.
V posledních měsících jsme byli svědky toho, co Zandi nazývá „mimořádně velký rozdíl mezi hypotečními a státními sazbami“. Historicky řečeno, 10letý výnos státní pokladny a hypoteční sazby se pohybují synchronizovaně. To je právě teď zlomeno – hypoteční sazby se obchodují se čtyřmi standardními odchylkami nad tím, co by historicky naznačovaly výnosy státní pokladny. Zandi říká, že se to scvrkává na riziko předčasného splacení. Investoři věří, že hypoteční dlužníci v roce 2022 budou v budoucnu refinancovat na nižší sazby. Aby se finanční trhy přizpůsobily tomuto takzvanému riziku předčasného splacení, vyvinuly tlak na růst hypotečních sazeb.
Prohlédněte si tento interaktivní graf na Fortune.com
Pojďme si ujasnit: Tato korekce cen domů začala před měsíci. V částech země, korekce je již poměrně strmá.
Které trhy s bydlením se mění nejrychleji? Vidíme tu největší korekci bublinkové trhy jako Austin (kde hodnoty domů mezi květnem a srpnem klesly o 7.4 %.), Boise (pokles o 5.3 %) a Phoenix (pokles o 4.4 %). Všechny tyto trhy zaznamenaly během pandemie záplavu aktivity investorů a kupujících WFH. Tato místa také zaznamenala, že jejich ceny domů šly daleko za hranice jaké místní příjmy by historicky podpořily.
*„Ocenění bydlení podle Moody's Analytics je procentuální rozdíl mezi skutečnými cenami domů a cenami domů historicky konzistentní se mzdami a platy na hlavu a stavebními náklady. Cena domu je nakonec určena hodnotou pozemku, na kterém sídlí, která je vázána na náklady příležitosti pozemku měřené mzdami a platy a náklady na stavbu domu. V celostátním měřítku tvoří přibližně jednu polovinu hodnoty domu pozemek a druhou polovinu stavba, ale to se v jednotlivých zemích značně liší. Například v San Franciscu tvoří pozemky zdaleka největší část hodnoty domu, zatímco v Des Moines v Iowě je tomu naopak. Naše ocenění bydlení tyto rozdíly zohledňuje,“ píše hlavní ekonom Moody's Analytics Mark Zandi.
Tento příběh byl původně uveden na Fortune.com
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html