Naposledy, když v roce 2006 došlo k velkému zhroucení trhu s bydlením, vzalo to s sebou celou americkou ekonomiku. Ale historie se nikdy neřídí stejným scénářem dvakrát.
Oslabující trh s bydlením nepochybně poškodí ekonomiku. Výstavba rodinných domů v květnu klesla na 1 milion ročně z 15letého maxima 1.31 milionu v prosinci. Zhroutila se také povolení na stavbu dalších domů.
Pravděpodobně se to také zhorší.
Ceny domů už vyskočily na rekordní maximum, když Federální rezervní systém v březnu začal rychle růst zvýšit úrokové sazby v boji proti vysoké inflaci. Agresivní akce centrální banky posunula 30letou fixní hypotéku na více než 6 % z pouhých 2.75 % loni na podzim.
Kombinace dražších hypoték a ultra vysokých cen to dokázala pro většinu kupujících je těžké koupit dům. Cenová dostupnost klesla na nejnižší úroveň za 16 let, uvedla Národní asociace realitních kanceláří.
Jak to jde s bydlením, tak jde i americká ekonomika, říká staré rčení. Výsledné zpomalení stavebnictví má ve druhém čtvrtletí odečíst velkou část růstu od hrubého domácího produktu. A méně prodejů znamená méně nových majitelů utrácejících peníze za vybavení svých domovů.
Trh s bydlením je však nyní velmi odlišný, než byl v roce 2006, a sám o sobě je nepravděpodobné, že by zahnal ekonomiku do příkopu. Ekonomové říkají, že USA by se mohly v příštím roce nebo dvou velmi dobře propadnout do recese, ale bydlení nebude hlavní příčinou.
"Očekáváme, že prodeje budou v nadcházejících měsících dále klesat, ale neočekáváme opakování kolapsu z roku 2000," řekl Alex Pelle, americký ekonom Mizuho Securities.
Malá známka bubliny
Dnešní trh s bydlením se velmi málo podobá go-go 2000s.
Za prvé, typický kupující má vysoké kreditní skóre a je méně pravděpodobné, že nesplácí. Pouze asi 2 % všech nových hypoték jsou poskytnuta takzvaným subprime kupujícím nebo těm, kteří mají slabší úvěrové skóre.
Naproti tomu asi 15 % dlužníků mělo subprime úvěry na vrcholu bubliny na trhu nemovitostí před téměř dvěma desetiletími, ukazuje výzkum firmy Jefferies z Wall Street.
Mnoho z těchto dlužníků přišlo o své domovy v recesi v letech 2007–2009 a hodnoty nemovitostí prudce klesly, okradly miliony Američanů o papírové bohatství a oni se cítili chudší. K jejich potížím se přidal masivní výprodej na akciovém trhu.
Negativní „efekt bohatství“ přispěl k prudkému poklesu spotřebitelských výdajů, který prohloubil recesi. Spotřebitelé tvoří téměř 70 % všeho, co se děje v ekonomice.
Současné zpomalení bydlení však pravděpodobně nepovede k poklesu cen a nižším cenám domů.
Pro začátek, Spojené státy trpěly nedostatkem bytů po celá léta, přestože počet nových rodin, které se tvoří, posunul poptávku do nových výšin. Pandemie také dramaticky zvýšila počet lidí pracujících z domova a poptávku po větším bydlení.
Poptávka po bydlení je zčásti silná „kvůli nárůstu práce na dálku a změnám životního stylu,“ řekl hlavní ekonom Bill Adams z Comerica Bank.
Builder se snažil většinu této poptávky uspokojit. Výstavba nových domů a nájemních jednotek vzrostla v dubnu na roční tempo 1.8 milionu – 16leté maximum – předtím, než se skutečně projevily vyšší úrokové sazby hypoték. Ale to je stále pod rekordními 2.2 milionu na začátku roku 2006, kdy populace byla 11 %. menší.
Taky se to brzy nezlepší. Stavebnictví v květnu prudce kleslo a pravděpodobně bude i nadále zpomalovat, což dále sníží nabídku domů na prodej a udrží tlak na růst cen.
Stříbrné obložení
Vysoké ceny domů však nejsou úplně špatné, zvláště pro ty, kteří již vlastní bydlení. Stabilní hodnoty domů mohou částečně izolovat ekonomiku před recesí.
Jak to? Majitelé domů se pravděpodobně budou cítit finančně lépe než v roce 2006, protože jejich hlavní hnízdní vejce se stále cení.
A co víc, miliony majitelů domů využily rekordně nízkých úrokových sazeb během pandemie k refinancování a ušetřili si balík. Většina z nich si také zvolila fixní hypotéky, takže byli imunní vůči rostoucím sazbám.
V polovině roku 2000, kdy byla polovina všech hypoték nastavitelná, tomu tak nebylo. Rostoucí úrokové sazby nutí miliony majitelů domů platit vysoké měsíční hypoteční výdaje a mnozí, kteří si to nemohli dovolit, nespláceli.
Nyní je regulovatelných pouze asi 10 % všech hypoték. Navíc procento příjmů, které musí majitelé domů věnovat na své hypotéky, je rekordně nízké.
„Vazby mezi bydlením a spotřebou budou pravděpodobně slabší než v minulosti,“ řekla Aneta Markowska, hlavní ekonomka společnosti Jefferies.
To, co by mohlo způsobit větší trhlinu na trhu s bydlením, je velký nárůst nezaměstnanosti, který způsobuje platební neschopnosti více lidí.
Přesto s mírou nezaměstnanosti na úrovni pouhých 3.6 % a nedostatkem pracovních sil, který bude podle očekávání přetrvávat roky, se někteří ekonomové ptají, zda se podniky uchýlí k masovému propouštění, pokud USA vstoupí do recese.
Trh s bydlením se mezitím drží relativně dobře i přes prudce rostoucí úrokové sazby a vysoké ceny. Prodeje a výdaje na novou výstavbu se pohybují poblíž úrovní před pandemií, což naznačuje, že dno neklesne jako v roce 2006.
Někteří odborníci samozřejmě tvrdili totéž před 15 lety. „Výzkumníci tvrdí, že nedávný pokles bydlení nemusí nutně znamenat konec ekonomického růstu,“ uvedl tehdy článek v The Christian Science Monitor.
Následovala nejhorší recese za poslední desetiletí.
Zdroj: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo