Když vlastník nemovitosti a developer (nebo investor) uzavřou dlouhodobý pronájem pozemku, nájemce a jeho věřitelé budou trvat na tom, že vlastník nemovitosti nemůže snadno ukončit pronájem pozemku pro neplnění. Nájemce bude mít rozsáhlá práva „léčit“ svá selhání. Pokud nájemce nevyléčí, pak má nájemcův věřitel další práva na léčení. Tak či onak by nájemce a jeho věřitel měli být schopni zachovat nájemní smlouvu. Výsledkem je, že majitelé nemovitostí nemohou téměř nikdy ukončit pronájem pozemku, jakkoli by si to přáli.
Jeden nedávný případ z New Yorku znamenal dramatickou odchylku od tohoto principu. Začalo to tím, že nájemník přestal platit nájem. Majitel nemovitosti dal nájemci a jeho věřiteli různá oznámení o tomto nesplácení, ale stále nikdo nezaplatil nájem.
V dalším kroku se vlastník nemovitosti rozhodl nepokračovat v rámci procedury ukončení nájmu zabudované v nájemní smlouvě, která by vyžadovala oznámení věřiteli. Místo toho vlastník nemovitosti zahájil žalobu na neplacení nájemného podle newyorského zákona, který takové řízení umožňuje. Majitel nemovitosti o tomto řízení neinformoval věřitele nájemce, protože nájemní smlouva ani zákon takové upozornění nevyžadovaly. Když nájemce stále neplatil nájemné, majitel nemovitosti nakonec nájem ukončil jako poslední událost v řízení o neplacení.
V nájemní smlouvě se uvádělo, že při každém ukončení nájmu musí vlastník nemovitosti nabídnout věřiteli nájemce novou nájemní smlouvu, která nahradí ukončenou nájemní smlouvu. Věřitel zjevně tuto nabídku vlastníkovi nemovitosti nepřijal, takže nájemní smlouva skončila řízením o nezaplacení a věřitel nemohl požadovat náhradní nájem.
Jako opatření Hail Mary k záchraně svého kolaterálu se věřitel pokusil spoléhat na bizarní newyorský zákon, který umožňuje nájemci a jeho věřiteli vrátit ukončenou nájemní smlouvu k životu tím, že zaplatí vše, co bylo splatné podle nájemní smlouvy. Nájemce má rok na to, aby provedl „vykoupení“ své nájemní smlouvy. Pokud nájemce nájemní smlouvu do této doby nevykoupí, má na to právo nájemcův půjčitel – většinou však až v den po uplynutí nájemcovy lhůty na odkoupení, a to pouze do 2:00 daného dne.
Tento newyorský zákon také říká, že nájemce se může vzdát svých práv na zpětný odkup. Prakticky každá newyorská nájemní smlouva takové zřeknutí se práva zahrnuje, ale věřitel se v tomto konkrétním soudním sporu snažil tvrdit, že zřeknutí se nájemce se nevztahuje na věřitele. Soud nesouhlasil. V jednu chvíli věřitel oznámil, že změnil názor a nechce uplatnit žádné právo na zpětný odkup, ale to nezabránilo soudu v rozhodnutí proti věřiteli v této záležitosti. To byl konec zástavy věřitele.
Každý věřitel proti zemnímu pronájmu se může z tohoto případu poučit.
Za prvé, každá nájemní smlouva by měla vyžadovat, aby vlastník nemovitosti informoval každého věřitele o jakémkoli nezaplacení nebo jiném řízení, které má za cíl ukončit nájemní smlouvu. Nestačí požadovat po vlastníkovi nemovitosti, aby půjčiteli oznámil, že vlastník nemovitosti uplatňuje smluvní právo na ukončení nájmu.
Zadruhé, pokud nájemní smlouva poskytuje věřiteli práva vyléčit neplnění nájemce, měl by věřitel tato práva uplatnit a nenechat vlastníka nemovitosti zahájit jakoukoli cestu k vymáhání nájemní smlouvy.
Za třetí, složitá a pečlivě navržená ustanovení nájemní smlouvy (nebo jakéhokoli jiného dokumentu) někdy nepokrývají všechny případy, které by měly pokrývat. Zde se majiteli nemovitosti podařilo najít způsob, jak obejít proces ukončení smlouvy zabudovaný do nájmu a dosáhnout ukončení způsobem, který nezahrnuje věřitele.
Kdyby se věřitel choval agresivněji a dával větší pozor, možná by si mohl zachovat své zajištění.
Odkazovaný případ je Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., Nejvyšší soud státu New York 159999/2019.
Zdroj: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/