Kouzlo LLC v investování do nemovitostí

Pokud jste sledovali moje online videa nebo četli mé knihy nebo blog, nepochybně jste mě slyšeli mluvit o LLC v oblasti investic do nemovitostí. LLC je podle mého názoru základní jednotkou ochrany soukromí a ochrany majetku. LLC nejsou dokonalým nástrojem pro každého investora v každé situaci, ale ve většině případů, pokud máte pronájem nemovitosti, měli byste vědět o LLC a jak je používat.

Ve svém posledním příspěvku na blogu jsem stručně vysvětlil standardní vzorec, který doporučuji pro použití LLC při investování do nemovitostí. Více podrobností o tomto vzorci krok za krokem poskytnu v budoucím příspěvku. Ale teď si povíme něco o LLC obecně.

LLC mají oproti přímým korporacím několik výhod. Za prvé, nevytvářejí zdanitelné plnění, když do nich a z nich přesouváte nemovitosti (za předpokladu, že provedete řádné daňové volby). Za druhé, poskytují ochranu soukromí, o které jsem mluvil ve svém posledním příspěvku. Když lidé nevědí, že vlastníte majetek, nemohou tyto informace použít proti vašim zájmům. Doba.

Za třetí, a to je možná nejdůležitější, poskytují vám ochranu odpovědnosti. LLC se z nějakého důvodu nazývají „společnosti s ručením omezeným“ – jejich účelem je omezit výši škody, kterou můžete utrpět v soudním sporu. LLC nabízejí dva typy ochrany majetku: uvnitř a venku.

„Vnitřní ochranou“ mám na mysli, že zabraňují tomu, aby se škody, ke kterým dojde na nemovitostech vlastněných LLC, staly vašimi osobní odpovědnost. Pokud někdo uklouzne a upadne na zledovatělém chodníku před vaší pronajímanou nemovitostí, obhájci žalobce se nemohou otočit a vzít vám vše, co osobně vlastní. Pokud by však nemovitost byla pod vaším vlastním jménem, ​​mohli by udělat přesně to.

„Vnější ochranou“ mám na mysli, že používáním LLC při investování do nemovitostí můžete zabránit škodám, které vám vzniknou venku LLC před pohlcením všech nemovitostí, které vlastníte. Jinými slovy, pokud uděláte něco, co spustí osobní žalobu – řekněme, že někoho zraníte svým automobilem – právníci žalobce nemohou jednoduše jít po vašem nemovitém majetku jako prostředek k vymáhání platby. Vy osobně nevlastníte nemovitost; je ve vlastnictví LLC.

LLC stojí peníze na nastavení a údržbu, ale jsou to dobře vynaložené peníze. Když jsem poprvé začínal jako právník poskytující rady investorům do nemovitostí, často jsem slýchal, že klienti nesouhlasí s náklady, které mohou být například 800 USD ročně na LLC. A tak bych seskupil všechny nemovitosti svých klientů pod hlavičkou jediné LLC, abych jim ušetřil část nákladů na registraci.

Později jsem si uvědomil, že tento přístup byl špatný. To, co opravdu chcete udělat, je nastavit „box“ kolem každé jednotlivé nemovitosti. Proč? Aby škody, ke kterým dojde v rámci jednoho majetku, zůstaly obsaženy v tomto majetku, spíše než aby se potenciálně rozšířily do všech ostatních nemovitostí v rámci LLC. Chcete chránit své celkové příjmy z pronájmu, takže pokud se něco pokazí s jednou z vašich nemovitostí, nejvíce ztratíte tuto jedinou nemovitost a její příjem, nikoli všechno vašich vlastností a všechno jejich příjmů. Proto nyní doporučuji založit jednu LLC pro každou nemovitost, kterou vlastníte. (Alespoň do určité míry. Když se ve svém podnikání dostanete do bodu, kdy vlastníte desítky nemovitostí, můžete je začít sdružovat do více LLC.)

Pokud jde o ochranu majetku, nespoléhejte výhradně na své pojistné krytí; existuje mnoho, mnoho situací, které pojištění nepokrývá. A chytří právníci se budou snažit vymáhat náhradu škody přesahující limity vaší pojistky. Přemýšlejte o použití LLC.

Pamatujte také na toto: LLC nelze používat univerzálně. Viděl jsem lidi vytvářet LLC, aby se pokusili ochránit své šperky a motorové čluny. Ale LLC musí mít legitimní obchodní účel. Pokud jde o používání LLC při investování do nemovitostí, tímto obchodním účelem je váš příjem z pronájmu.

Pokud v současné době nevyužíváte LLC pro své příjmové nemovitosti, promluvte si se svým realitním právníkem.