Trh s bydlením právě narazil do zdi. Co bude dál s cenami, makléři a akciemi stavitelů.

Nejnovější údaje o celostátních cenách pocházejí z března. Od té doby se sazby hypoték na 30 let vyšplhaly na téměř 6 % a žádosti kupujících se zpomalily. Minulý týden pár online makléřů s dobrým čtením o domovních prohlídkách,

Redfin

(ticker: RDFN) a

Kompas

(COMP), oznámila propouštění.

Akcie Redfin mezitím klesly o 90 % ze svého maxima. Stavitelé se také dostali do kupy. Přátelé nedovolí přátelům vlastnit fondy obchodované na burze s jmény jako

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), zvláště když úrokové sazby rostou, ale pokud jste zvědaví, ten právě ztratil 45 % během pěti obchodních dnů.

Měli by zde investoři nakupovat akcie stavitelů domů? makléři? Co bude dál s cenami domů? A kdy se akciový trh vrátí? Dovolte mi odpovědět na ně v pořadí podle klesajícího sebevědomí v blízké budoucnosti, počínaje iffy.

Ano, kupte si stavitele. Preferuji

Lennar

(LEN) a

Mýtní bratři

(TOL), říká Jade Rahmani, která zastřešuje skupinu pro KBW. Poukazuje na to, že akcie stavitelů se obchodují za 60 % předpokládané účetní hodnoty, což je místo, kde mají tendenci klesat během recese, ignorujíce finanční krizi z roku 2008. Lennar bude těžit z probíhajícího prodeje technologické jednotky v oblasti nemovitostí a společnost Toll se zaměřuje na bohaté kupce, z nichž přibližně 30 % platí v hotovosti, a tak je neodradí vysoké sazby hypoték.

Poměry cena/výnos v celé skupině jsou překvapivě nízké, ale ignorujte je. Vycházejí ze dvou podmínek, které se brzy nebudou opakovat: hodnoty pozemků vyskočily o 30 % nebo více od doby, kdy společnosti nakupovaly akry, do doby, kdy prodávaly domy, a prudce vyšší tempo transakcí během pandemie. Stavitel, který obchoduje se čtyřnásobným výdělkem, by za normalizovaných podmínek mohl skutečně vyjít na osminásobek – stále levné, ale velký rozdíl.

Ceny domů v březnu oproti předchozímu roku vyskočily o více než 20 %, ale Rahmani očekává, že se tato sazba do konce roku propadne na 2 %. Jeho základní názor je, že příští rok přinese paušální ceny. Podle jeho scénáře recese, založeného na studii objemů prodejů v minulosti, ceny příští rok klesnou o 5 % – možná více, pokud sazby hypoték stoupnou na 7 %. To nemusí znít moc, ale pro nedávné kupce s typickými hypotékami může 5% pokles ceny snížit vlastní kapitál o 25 %.

Většina majitelů domů nemá úrokové sazby hypoték ani zdaleka blízké těm současným; některé dvě třetiny jsou zablokovány pod 4 %. Je nepravděpodobné, že by se tito kupující přestěhovali a vzali si nové půjčky, pokud nebudou muset, což je jeden z důvodů, proč by nabídka mohla zůstat nízká po léta. Další je, že hypotéky jsou mnohem kvalitnější, než byly během poslední bubliny na trhu nemovitostí, takže je nepravděpodobné, že by došlo k vlně nesplácení úvěrů a panických prodejů.

Na cenové dostupnosti se ale musí něco podepsat. Typické splátky nových hypoték přesáhly 23 % disponibilního příjmu, což je blízko k jejich 26 % maximu během poslední bubliny. Příjmy ale rostou o 6 % ročně, takže dlouhá pauza u cen domů by mohla pomoci obnovit cenovou dostupnost. Pandemie každopádně způsobila, že lidé tráví více času ve svých domovech, takže by měli být ochotni platit o něco více za bydlení jako procento ze svého příjmu, počítá Rahmani.

S nákupem akcií makléřů nespěchejte, říká analytik William Blair Stephen Sheldon. Má hodnocení Market Perform u tří z nich: Redfin,

Holdings RE/MAX

(RMAX) a

eXp World Holdings

(EXPI). V příspěvku na blogu minulý týden generální ředitel Redfin Glenn Kelman napsal, že květnová poptávka byla 17 % pod očekáváním a že společnost propustí 8 % zaměstnanců. Redfin najímá agenty přímo, zatímco mnoho makléřů využívá nezávislé dodavatele.

Kelman napsal, že propad prodeje může trvat roky spíše než měsíce. Více agentů by mohlo odejít samo. Členství v National Association of Realtors, proxy pro počet lidí, kteří prodávají domy, dosáhlo v loňském roce 1.6 milionu, oproti zhruba milionu v roce 2012.

Sheldon ve společnosti William Blair říká, že je překvapen tím, jak daleko klesla ocenění makléřů, ale sentiment je kyselý a čeká na známky stabilizace. Redfin jde na méně než desetinu své maximální hodnoty akciového trhu na začátku loňského roku, i když tržby se zhruba zdvojnásobily. To znamená, že akcie dosahují přibližně jedné třetiny příjmů. Očekávalo se, že volný peněžní tok bude od roku 2024 trvale kladný. Nyní uvidíme.

Pokud jde o akciový trh, mám dobré a špatné zprávy, z nichž ani jedna není spolehlivá. Index S&P 500 minulý týden klesl pod 15násobek předpokládaných zisků pro příští rok, což naznačuje, že se ceny vrátily na historické průměry. Nedá se ale říct, že by trh na své cestě ke zlevnění nepřestřelil své průměrné ocenění. A

Goldman Sachs

říká, že prognózy 10% růstu zisků v tomto a příštím roce vypadají příliš vysoko.

Očekávejte pomalejší růst, říká Goldman, a pokud dojde k recesi, příjmy by mohly příští rok klesnout pod úroveň loňského roku. Podle odhadů banky podle tohoto scénáře se index S&P 500 dnes obchoduje za více než 18násobek zisku v příštím roce. Goldman předpovídá, že index do konce roku vzroste o 17 % ze čtvrteční úrovně bez recese, nebo klesne o 14 % s jednou. Přijměte prosím mé blahopřání nebo soustrast.

Nebojte se, říká Credit Suisse. Statisticky jsou jednotlivé předpovědi zisků společností úzce seskupeny. To je opak toho, co se obvykle stane, než se vydělají peníze.

Slyšel jsem, že lidé dříve označovali akciový trh jako „celkový shluk“, ale netušil jsem, že mluví o rozptylu odhadů.

Napsat Jack Hough na [chráněno e-mailem]. Sledujte ho na Twitteru a přihlaste se k jeho Barronův podcast Streetwise.