Společnost vlastníků domů byla chyba

Projekt Atlantický právě zveřejněno nový článek to má o vlastnictví domu stejné body jako já nově vydaná kapitola in Posílení postavení New American Worker. Ve skutečnosti to dělá některé z stejné argumenty Dělal jsem po celá léta.

Název článku mluví za vše: Společnost vlastníků domů byla chyba. Autor Jerusalem Demsas věří, že „S nemovitostmi by se mělo zacházet jako se spotřebou, nikoli s investicí“, předpoklad, který by bylo moudré dodržovat mnoho Američanů.

Demsas poukazuje na to „‚Nakupujte levně a prodávejte draze‘, když aktivem, o kterém mluvíme, je místo, kde žijete, je docela absurdní rada. Lidé chtějí bydlet v blízkosti rodiny, v blízkosti dobrých škol, v blízkosti parků nebo ve čtvrtích s typem vybavení, které si přejí, a ne obchodovat se svou polohou jako s cennými akciemi.“ Ona také poznamenává "Dům je vázán na konkrétní geografickou polohu, zranitelný vůči místním ekonomickým a ekologickým otřesům, které by mohly zničit hodnotu pozemku nebo samotné stavby, právě když to budete potřebovat."

To vše jsou dobré body a skvělé důvody, proč se vyhnout tomu, aby byl váš domov považován za investici.

Demsas je také argument, který jsem uvedl mé svědectví Senátu o bankovnictví z října 2021:

Přestože vlastní kapitál často představuje velkou část bohatství mnoha Američanů, koupě domu může být riskantní investicí, která zcela závisí na zhodnocení ceny domu, což je atribut, který je v zásadě v rozporu se stále dostupnějším bydlením.

I když se do toho Demsas neponořuje, tato závislost na zhodnocování cen domů je ještě větším problémem vzhledem k tomu, že federální politika bydlení je zaměřena na vyvolávání stále většího množství hypotečních dluhů s nízkým kapitálem. Díky tomu je nákup domu obzvláště riskantní pro ty, kteří se snaží získat stabilnější příjem.

Vážně pochybuji, že by senátorka Elizabeth Warrenová (D-MA) podporovala federálně podporované investování na akciovém trhu pro všechny Američany, ale to je fakt, co federální politika bydlení dělá. (Ano, je jednoznačně ochotný podporovat „Wall Street“ a „velké banky“, když se jí to hodí, ale to nechme na jiný sloupec.)

Ve skutečnosti, alespoň za posledních 20 let, ceny domů vykazovaly podobnou volatilitu jako akciové trhy. Není to tak, že by tyto skutečnosti zůstaly nepovšimnuty, dokonce ani ostatními spisovatelé v Atlantiku. Stále však není zcela jasné, jaký druh alternativních politik Demsas podporuje.

Určitě souhlasíme s tím, že politika podpory vlastnictví domů a znevažování pronájmu je škodlivá. A zdá se, že souhlasíme s tím, že je pokrytecké, aby federální úředníci zastávali takzvané programy dostupného bydlení a zároveň prosazovali politiku zvyšující ceny domů.

Pokud jde o konkrétní změny federální politiky, nejsem si tak jistý. Doufejme, že Demsas nahlédne do mé kapitoly a napíše nový článek. (I když se mnou nesouhlasí.)

Široký bod, který uvádím v Catově nové knizeStejně jako ve většině článků, které píšu o financování bydlení, je federální politika zaměřena téměř výhradně na podporu poptávky. To je problém, protože trhy s bydlením jsou ve srovnání s mnoha jinými druhy spotřebního zboží vždy omezeny nabídkou. Faktem také je, že tato omezení dodávek jsou často způsobena státními a místními pravidly a předpisy. To znamená, že mnoho žádoucích lokalit je již „plných“ bydlení a pouze změny místní správy s tím mohou něco udělat, i když ty změny pravděpodobně nebudou mít velké krátkodobé účinky.

Vzhledem k této realitě je nejlepší, co může federální vláda udělat, přestat snižovat poptávku. Ale to je pravý opak toho federální vláda dělala (alespoň) posledních 50 let.

Veškerá federální angažovanost se skutečně začala rozjíždět ve 1930. letech XNUMX. století, převážně jako snaha zvýšit pracovní místa. Ale někde na cestě všichni realitní makléři, stavitelé a finančníci přišli na to, že je lepší pracovat s politiků. Teď máme úplný nepořádek, který jednoznačně učinil bydlení méně dostupným, zejména pro lidé s nižšími příjmy.

Federální daňový zákoník podporuje hypoteční dluh. Basilejské kapitálové požadavky podporují držení vládou zabezpečených cenných papírů zajištěných hypotékami (MBS). A Fannie Mae a Freddie Mac se již dlouho těší zvláštnímu postavení ve vztahu k soukromým společnostem. Pro soukromý sektor je nemožné konkurovat federální vládě, takže poskytování vládního hypotečního pojištění a (i implicitních) federálních záruk pro MBS mělo předvídatelný účinek.

Od roku 2009 do roku 2020 roční podíl Fannie a Freddieho na celkový trh MBS činil v průměru 70 procent, i když jejich charty výslovně zakázat nadměrné využívání jejich zařízení. Včetně cenných papírů Ginnie Mae, těch, které jsou kryty hypotékami FHA, federální podíl trh MBS dosahoval v průměru 92 procent ročně.

Málokdo si však pamatuje, že před krizí v roce 2008 se situace příliš nelišila. Z 1996 2007 naRoční podíl Fannie a Freddieho na celkovém trhu MBS byl v průměru 60 procent, což je pouze o 10 procentních bodů méně než podíl po krizi.

Nemá smysl prosit o další federální pomoc, protože příliš mnoho federální pomoci je přesně to, co nás sem dostalo. Federální politika soustavně zvyšuje poptávku tím, že usnadňuje získávání hypoték na bydlení. Zdá se, že v Kongresu neexistuje hybná síla, která by tento trend zvrátila, a jen blázen by řekl, že to nemá nic společného se zvláštními zájmy.

Pokud se v tom mýlím, tak nový kongres může začít tím nejnižším z nízko visících plodů. Může Fannie a Freddiemu zakázat financování půjček na prázdninové domy a může prosadit ustanovení o nadměrném užívání jejich chart. Pak jim může zakázat financování domy, které stojí více než 1 milion dolarů a vyžadují, aby skutečně byli „kupujícími nemovitosti poprvé“. ti, kteří nikdy nevlastnili domy.

Nechci zadržet dech.