Oddíl 1031 amerického daňového zákoníku umožňuje lidem, kteří mají kapitálové zisky z prodeje nemovitostí, odložit daňovou expozici z těchto zisků. Aby tak učinili, musí tyto zisky použít na nákup podobné nemovitosti do 180 dnů od původního prodeje a sami se peněz nemohou nikdy dotknout. Tento proces je známý jako a 1031 výměna titulů. Z pochopitelných důvodů jsou oblíbené u investorů do nemovitostí.
Zákon existuje proto, aby povzbudil investory, aby vraceli své peníze zpět do oběhu, místo aby své zisky pouze vkládali do banky, odkud má prospěch pouze investor. Proto můžete provést 1031 výměn tolikrát, kolikrát chcete. Klíčovým prvkem však je, že na žádný ze zisků se nemůžete fyzicky dotknout. Pokud je vložíte do své banky byť jen na jeden den, zisky podléhají zdanění.
Investoři překonávají tuto překážku tím, že převádějí své zisky na to, co je známé jako kvalifikovaný zprostředkovatel.“ Kvalifikovaný zprostředkovatel je společnost, která drží vaše zisky a poté je na váš příkaz uvolní, když najdete novou nemovitost. Zní to jednoduše, ale zející regulační díra v procesu znamená, že musíte být opatrní při výběru kvalifikovaného zprostředkovatele.
Hledáte způsoby, jak zvýšit své výnosy? Podívejte se na pokrytí společnosti Benzinga o alternativních investicích do nemovitostí:
Nebo si prohlédněte aktuální investiční možnosti na základě vašich kritérií pomocí Screener nabídky společnosti Benzinga.
Kvalifikovaní zprostředkovatelé jsou velmi volně regulováni
Když předáte své peníze realitnímu makléři nebo právníkovi, silný regulační dohled určuje, jak mohou nakládat s finančními prostředky klientů. Tyto předpisy jsou navrženy tak, aby jim bylo obtížné jednat nesprávně nebo ukrást vaše peníze.
Peníze svých klientů musí vést na svěřeneckých účtech odděleně od provozního účtu pro svou advokátní kancelář nebo realitní makléřství. Je jim ze zákona zakázáno mísit finanční prostředky nebo používat klientské peníze k jakémukoli jinému účelu, než je transakce nebo právní služby, na které jsou peníze zastaveny. Jsou také povinni měsíčně odsouhlasit všechny své svěřenecké účty.
Tyto subjekty musí sestavit účetní knihu, která katalogizuje data a důvody vkladů a výběrů z jejich svěřeneckých účtů. Jsou povinni vyrovnat tuto účetní knihu s měsíčními bankovními výpisy a uchovávat záznamy o jejich odsouhlasení, které jsou k dispozici pro kontrolu zástupcům státu kdykoli během běžné pracovní doby. Pokud tak neučiní, může to mít za následek ztrátu licence, i když nebyly odebrány žádné peníze.
Problém pro investoři do nemovitostí je, že žádný rovnocenný regulační orgán na federální úrovni není odpovědný za dohled nad kvalifikovanými zprostředkovateli. The IRS má dokonce na svých webových stránkách upozornění na tyto subjekty. Na státní úrovni pouze osm států reguluje nebo dohlíží na chování kvalifikovaných zprostředkovatelů. Oni jsou:
New Hampshire
Virginie
Washington
Maine
Kalifornie
Idaho
Colorado
Nevada
To znamená, že kvalifikovaný zprostředkovatel v ostatních 42 neregulovaných státech by se teoreticky mohl s vašimi 1031 směnnými penězi zbláznit, a pokud je uvolní na vaši žádost, když jste směnu dokončili, nebyli byste o nic moudřejší. To je děsivá myšlenka a samotná definice ducha ve stroji.
Co když váš kvalifikovaný zprostředkovatel uteče s vašimi penězi?
Navzdory nedostatku federální a státní regulace kvalifikovaných zprostředkovatelských společností je pro ně stále zločinem zpronevěřit vaše peníze. Pokud utečou s vašimi penězi a nezaplatí je, když je požadujete, mohli by být stíháni a uvězněni. To však neřeší váš problém jako investora.
Pamatujte, že na výměnu máte pouze 180 dní. Ty hodiny nepřestanou tikat za žádných okolností. Pokud tedy váš kvalifikovaný zprostředkovatel nemá vaše peníze, když potřebujete provést výměnu, a nemůžete ji dokončit do 180 dnů, podléháte dani z kapitálových výnosů z vašich ukradených peněz.
Kvalifikovaný zprostředkovatel uteče s vašimi penězi a strčí vám daňový účet? Au. V některých případech pojistitelé kvalifikovaného zprostředkovatele vrátí část peněz, ale je nepravděpodobné, že se tak stane v dostatečném čase, abyste výměnu dokončili. Výběr špatného kvalifikovaného zprostředkovatele tedy může způsobit doslova finanční noční můru, ze které se bude probouzet roky.
Dochází ke krádeži kvalifikovaným zprostředkovatelem často?
Naštěstí ne, není. Ale když vezmete v úvahu skutečnost, že kvalifikovaní zprostředkovatelé mohou držet zisky z desítek nebo dokonce stovek prodejů nemovitostí najednou, jen jeden kvalifikovaný zprostředkovatel, který dělá špatnou věc, může způsobit zmatek v hodnotě milionů dolarů.
Vezměte si příklad z Edward Okun, který byl bývalým šéfem 1031 Tax Group. Svou kvalifikovanou zprostředkovatelskou společnost spustil do země tím, že použil peníze klientů k financování luxusního životního stylu, který zahrnoval sídla v mnoha státech, několik lodí a spoustu šperků, kterými hýřil svou manželku, modelku v bikinách.
Když mu konečně došly peníze a nemohl svým klientům platit, nevěděli, co bylo větším šokem: zjištění, že jejich peníze byly ukradeny, nebo zjištění, že neexistuje žádný regulační rámec nebo dohled, který by Okunovi zabránil v krádeži. to. V době svého zatčení Okun dokončoval dohodu o koupi další kvalifikované zprostředkovatelské společnosti s téměř 900 miliony dolarů na zálohu.
Byl odsouzen ke 100 letům vězení a přinucen ztratit majetek ve výši téměř 40 milionů dolarů. Nakonec jeho podvedení klienti skončili se zhruba 70 % svých peněz. Těchto 70 % však nepřišlo včas, aby zaplatili daňový účet, který museli zaplatit z vlastní kapsy, a přesto jim vznikly právní poplatky, když ho pronásledovali za náhradu škody.
Jak se chráníte před pochybným kvalifikovaným zprostředkovatelem?
Edward Okun není sám, kdo využívá kvalifikované zprostředkovatelské společnosti k páchání finanční nepatřičnosti. Existují četné případy kde byli dopadeni kvalifikovaní zprostředkovatelé a ztráty z těchto případů jdou do stovek milionů dolarů. Navzdory tomu stále neexistuje federální dohled nad průmyslem. Jak se tedy chránit před pochybným kvalifikovaným zprostředkovatelem?
Pokud nežijete ve státě, který reguluje kvalifikované zprostředkovatele (a pravděpodobně ne, protože jich je pouze osm), pravděpodobně nejlépe vyberete kvalifikovaného zprostředkovatele, který je také advokátem s certifikací státní advokátní komory. Přinejmenším pak budou muset provádět měsíční odsouhlasení účtů.
Není to žádná záruka, ale dá vám klid, když budete vědět, že vámi vybraný kvalifikovaný zprostředkovatel, kterému státní advokátní komora kouká přes rameno. Za druhé, proveďte svůj výzkum. Podívejte se na online recenze zprostředkovatele. Mají pověst toho, že reagují a aktivně komunikují s klienty? Je jejich hodnocení BBB vysoké? Při pohovorech s kvalifikovanými zprostředkovateli pokládejte těžké otázky. Získejte požadované odpovědi nebo přejděte k další.
Musíte chránit své vlastní zájmy v 1031 směnách
Před boxerským zápasem rozhodčí zavolá oba bojovníky do ringu a řekne jim: „držte ruce nahoře a chraňte se“. Tato spolehlivá rada platí pro investory pracující prostřednictvím burzy 1031 titulů. Je vaší odpovědností vybrat si kvalifikovaného zprostředkovatele obezřetně a s maximální péčí. Tvrdě jste pracovali, abyste ze své investice získali zisk. Je na vás, abyste to ochránili.
Foto Prostock-studio na Shutterstocku
Zobrazit více od Benzinga
Nenechte si ujít upozornění na vaše akcie v reálném čase – připojte se Benzinga Pro zdarma! Vyzkoušejte nástroj, který vám pomůže investovat chytřeji, rychleji a lépe.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga neposkytuje investiční poradenství. Všechna práva vyhrazena.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html