Zvýšení sazeb Federálního rezervního systému ochlazuje trh s bydlením, ale reformy ve využívání půdy jsou stále potřeba

Od jara 2022 se cílová sazba federálních fondů Fedu – což je úroková sazba, kterou si banky účtují za půjčky přes noc – zvýšila na 2.5 %, z 0.25 % v únoru. Kroky Fedu zvýšily úrokové sazby na vše od kreditních karet po hypotéky. Vyšší sazby hypoték začínají srážet ceny, ale nižší ceny budou dočasné, aniž by došlo ke zvýšení nabídky, která je nezbytná k tomu, aby bylo bydlení dostupnější.

Průměrné sazby hypoték na 30 a 15 let jsou na nejvyšších úrovních od roku 2009, jak ukazuje obrázek níže z nejnovějšího Amerického akčního fóra. žebříček bydlení od Thomase Wadea. 30letá sazba je téměř dvojnásobná než v roce 2021, zatímco 15letá se již více než zdvojnásobila.

Navzdory těmto nárůstům jsou obě sazby stále blízko historického minima a jsou pod 6% až 7% sazbou, která byla normou v letech 2001 až 2009.

Zatímco úrokové sazby nemusí být podle historických standardů vysoké, nedávná zvýšení stále způsobují pokles cen. Oba indexy cen bydlení Case-Shiller a FHFA se začaly vyrovnávat, jak ukazují dva obrázky níže.

Meziroční změny cen u obou indexů také poklesly na 15 % u kompozitního indexu Case-Shiller 20-city a na 16 % u indexu FHFA. Obě byly v roce 19 2021 %.

Nálada stavebníků v reakci na nižší ceny a pomalejší růst cen klesá. NAHB/Wells FargoWFC
Index trhu s bydlením – vytvořený na základě průzkumu stavebníků, kteří hodnotí prodeje a očekávání bydlení – klesl na nejnižší úroveň od doby před pandemií, jak je uvedeno níže.

Slabší poptávka a sentiment stavebníků se projevují při zahájení bydlení. Níže uvedený obrázek ukazuje, že začátky se zpomalují ve všech čtyřech regionech země.

Méně zahájených bytů udrží nabídku nových domů na nízké úrovni a může zpomalit pokles cen bydlení, protože nabídka se přizpůsobí nižší poptávce způsobené rostoucími úrokovými sazbami. I když to může být dobré pro současné majitele domů, kteří v krátkodobém horizontu zaznamenají menší pokles vlastního kapitálu, je to špatné pro dlouhodobou dostupnost bydlení. Země má významný nedostatek bydlení— mezi 6 miliony a 10 miliony jednotek — že pokles začátků bydlení jen prohloubí. Napjatý trh s bydlením se projevuje v míře neobsazenosti domů a pronájmů, které jsou na nejnižších úrovních za posledních 10 let.

V Americe potřebujeme více bydlení všech typů, aby bylo bydlení dlouhodobě dostupnější. Je zklamáním, i když nepřekvapí, že začátky bydlení v reakci na slabší poptávku a nižší ceny klesají.

Bylo by však chybou vinit z problémů trhu s bydlením Fed. Fed dělá, co je nutné, aby omezil utlumená inflace způsobené příliš vysokými vládními výdaji a svou vlastní nadměrnou tvorbou peněz během pandemie. Jakékoli další dopady, které má zvýšení úrokových sazeb na ekonomiku, jsou druhořadé.

Hlavním viníkem nesouladu nabídky a poptávky na trhu s bydlením je přílišná vládní regulace. Federální vláda se již dlouho zabývá zvyšováním poptávky po bydlení kvazivládní agentury Fannie MaeFNMA
a Freddie Mac a další vládní programy.

Fannie i Freddie kupují hypotéky od věřitelů a mají implicitní vládní podpora. Vzhledem k tomu, že věřitelé vědí, že mohou snadno převést hypotéky na Fannie a Freddie, mají menší obavy z dlouhodobých rizik nesplácení, a tak mohou udržovat výpůjční náklady uměle nízké.

Umělé stimulování poptávky je samo o sobě dost špatné – pamatujte bytovou krizi? – ale co je v kontextu trhu s bydlením ještě horší, je to, že místní vlády současně snižují nabídku prostřednictvím předpisů o využívání půdy. V celé zemi minimální velikosti pozemků, požadavky na parkování, spletité povolovací procesy, požadavky na hustotu a další místní předpisy omezují množství bytů, které lze postavit. Když se omezení nabídky spojí s dotacemi na poptávku, výsledkem jsou vyšší ceny, které udržují adekvátní bydlení mimo dosah mnoha domácností s nižšími a středními příjmy.

Zvýšení sazeb Fedu ochlazuje trh s bydlením a ještě více nadcházející túry měli bychom očekávat, že to bude pokračovat i v blízké budoucnosti. Dopad Fedu je však malý ve srovnání s nepříznivými dopady současných federálních a místních vládních politik v oblasti bydlení, které zvyšují poptávku a omezují nabídku. Kroky Fedu by nás neměly odvádět od provádění dlouhodobých změn, které potřebujeme, abychom uvedli trh s bydlením do rovnováhy – větší nabídku na místní úrovni a méně dotací na federální úrovni.