Investice do nemovitostí s peněžním tokem, také známých jako pronájem nemovitostí, může být efektivním způsobem, jak generovat z velké části pasivní tok příjmů. Koupíte nemovitost, nainstalujete nájemníka nebo dva a inkasujete měsíční splátky nájemného. Zní to jednoduše, ale je toho trochu víc, aby se ujistil, že pronájem nemovitosti se vyplatí. Vědět, jak vypočítat cash flow v oblasti nemovitostí pro maximalizaci zisku jako vlastník nemovitosti.
A Finanční poradce vám může pomoci začlenit nemovitosti do vašeho portfolia.
Co je to peněžní tok v nemovitostech?
Zjednodušeně řečeno, tok peněz odkazuje na pohyb peněz do az podniku. Když diskutujete o peněžních tocích v oblasti nemovitostí, mluvíte o penězích, které generuje nemovitost (tj. příjem z pronájmu) a o penězích, které se utrácejí ve spojení s nemovitostí.
Investice do nemovitostí mohou generovat kladný nebo záporný peněžní tok. Když má nemovitost kladný peněžní tok, její příjmy převyšují výdaje. Na druhé straně, když je peněžní tok záporný, výdaje převyšují příjmy.
Kladný peněžní tok je výhodnější investoři do nemovitostí protože to znamená, že vydělávají peníze na majetku nebo vlastnostech, které vlastní. Čím větší je zisková marže, tím lepší je návratnost investic. Pozitivní peněžní tok může také usnadnit údržbu investic do nemovitostí, protože můžete mít přebytek hotovosti, který můžete použít na údržbu, opravy a údržbu.
Negativní peněžní tok znamená, že investor ztrácí peníze za pronájem nemovitosti. K negativnímu peněžnímu toku může dojít, pokud je nemovitost po delší dobu prázdná nebo pokud ceny pronájmu nejsou schopny držet krok s tím, co stojí investora za údržbu nemovitosti.
Jak vypočítat peněžní toky v nemovitostech
Výpočet cash flow v nemovitostech začíná znalostmi několika klíčových detailů o nemovitosti. Konkrétně pro výpočet cash flow za pronájem nemovitostí potřebujete vědět:
Kolik hrubých příjmů nemovitost vytváří
Celkové náklady na nemovitost
Jaké dluhy, pokud nějaké, jsou spojeny s nemovitostí
Hrubý příjem z pronájmu představuje veškerý příjem, který nemovitost vytváří před odečtením jakýchkoli výdajů, včetně splátek hypotéky. Pronájem je obvykle hlavním zdrojem příjmů při výpočtu peněžního toku za rezidenční nemovitosti k pronájmu. Ale v závislosti na tom, co je zahrnuto ve vaší nájemní smlouvě, můžete také vybírat příjmy účtováním poplatků nájemníkům za domácí mazlíčky, poplatků z prodlení nebo jiných poplatků.
Na straně výdajů zahrnujete veškeré náklady, které platíte za vlastnictví nemovitosti. Takže to může zahrnovat věci jako:
Pojištění
Poplatky za správu nemovitosti (pokud platíte někomu jinému, aby za vás spravoval nemovitost)
Utility
Údržba a opravy
Reklama
Chcete-li nemovitost pronajmout, můžete být požádáni, abyste byli držiteli živnostenských oprávnění
Právní a profesionální poplatky (tj. náklady na vystěhování)
Zde byste také zahrnuli míru neobsazenosti nemovitosti. Míra neobsazenosti udává, kolik dní v roce je nemovitost bez nájemce, což znamená, že nevytváří vůbec žádný příjem. Chcete-li zjistit míru neobsazenosti nemovitosti, sečtete celkovou dobu, po kterou byla nemovitost prázdná v průběhu jednoho roku, vydělte ji dobou, po kterou mohla být nemovitost pronajímána, a odpověď vynásobte 100. .
Pokud tedy nemovitost zůstala neobsazena po dobu 16 týdnů, ale mohla být pronajata na 52 týdnů, má míru neobsazenosti 30.76 % (16/52 x 100). Míra neobsazenosti se při pronájmu nemovitosti považuje za provozní náklad.
Jakmile budete mít své hrubé příjmy a výdaje, můžete přejít k dalšímu kroku, kterým je výpočet čistého provozní zisk (NOI). Chcete-li najít NOI pro cash flow nemovitosti, jednoduše odečtete výdaje od příjmů. Výsledné číslo je množství peněžních toků produkovaných operacemi. Nezapočítává žádný dluh, který může být spojen s nemovitostí. Chcete-li zjistit čistý peněžní tok po započtení dluhové služby, odečtěte dluhovou službu od čistého provozního příjmu.
Proč jsou výpočty peněžních toků v nemovitostech důležité?
Výpočet peněžních toků u nemovitostí je důležitý, protože vám může pomoci určit, jak výnosná pravděpodobně bude investice do pronájmu nemovitosti. Pohled na to, kolik byste si mohli účtovat nájemné za konkrétní nemovitost, nestačí k tomu, abyste získali přesný obrázek. Nejprve musíte odstranit provozní náklady nemovitosti a veškeré dluhové platby, které musíte v souvislosti s ní provést, abyste zjistili, jaký peněžní tok vám zbývá.
Pokud máte konkrétní míru návratnosti, o kterou usilujete, výpočet cash flow pro nemovitosti vám může poskytnout představu o tom, zda nemovitost pravděpodobně splní očekávání, překročí je nebo zaostane. Neexistuje žádná stanovená míra návratnosti, která je považována za žádoucí při investování do pronájmu nemovitostí. Je to do značné míry subjektivní, na základě trhu s nájemním bydlením, do kterého investujete, a vašich individuálních cílů.
Obecně platí, že je rozumné zvážit vlastnosti, které projdou 1% testem. Pravidlo 1 % naznačuje, že nemovitost bude pravděpodobně zisková, pokud si můžete reálně účtovat nájem ve výši 1 % z její kupní ceny. Takže pokud si koupíte byt za 350,000 3,500 USD k pronájmu, musíte být schopni účtovat alespoň XNUMX XNUMX USD měsíčně.
Zda je to reálné nebo ne, může záviset na trhu s bydlením a nájemním bydlením jste in. Účtovat si 3,500 1 dolarů za pronájem například v San Franciscu nebo New Yorku není tak přitažené za vlasy. Účtovat stejnou částku za rodinný dům v malém městě v Iowě ale asi neuletí. Při aplikaci pravidla XNUMX % je tedy důležité vzít v úvahu celkový trh i životní náklady a příjmy pro danou oblast.
Daně mohou ovlivnit peněžní toky nemovitostí
Investice do nemovitostí se mohou časem vyplatit, ale IRS bude chtít svůj spravedlivý podíl na příjmech z pronájmu, které přinášíte. Při provádění výpočtů peněžních toků u nemovitostí nezapomeňte vzít v úvahu, kolik budete muset zaplatit na daních. ten příjem. Obecně platí, že čistý příjem z pronájmu je zdaněn vaší běžnou sazbou daně z příjmu. Pokud jste tedy ve vyšším daňovém pásmu, mohlo by to znamenat, že budete platit více daní z příjmu z pronájmu.
Část z toho, co dlužíte, však můžete kompenzovat odečtením nákladů na pronájem nemovitosti. Některé z výdajů, které si můžete odečíst, zahrnují:
Náklady na údržbu a čištění
Výměna spotřebiče nebo HVAC
Úrok z hypotéky
Pojištění majetku
Daň z nemovitostí
Poplatky za reklamu
Poplatky za správu nemovitosti
Utility
Další služby, jako je hubení škůdců nebo terénní úpravy
Právní a profesionální poplatky (například pokud musíte zaplatit za vystěhování nájemníka)
Náklady na volné místo
Můžete si také odečíst náklady na odpisy nemovitosti. Odečtením těchto výdajů si můžete snížit zdanitelné příjmy z pronájmu. Pochopení toho, kolik pravděpodobně dlužíte na daních za vlastnictví nemovitosti k pronájmu, vám může poskytnout lepší představu o tom, kolik ze svých zisků si na konci dne skutečně necháte.
Bottom Line
Při zvažování nových investičních příležitostí záleží na pochopení peněžních toků v oblasti nemovitostí. Poslední věc, kterou chcete, je investovat do pronájmu nemovitosti, jen aby se ukázalo, že jde o peníze. Vědět, jak vypočítat cash flow pro nemovitosti by mohl vám pomohou při sestavování investičního plánu a vyhnout se špatné investici.
Investiční tipy
Pokud byste chtěli vlastnit nemovitost k pronájmu, aniž byste museli dělat veškerou tvrdou práci jako vlastník nemovitosti, existují jednodušší způsoby, jak investovat. Platformy pro crowdfunding v oblasti nemovitostí například umožňují investovat do komerčních a rezidenčních nemovitostí, aniž byste museli vlastnit samotnou nemovitost. Realitní investiční fondy (REIT) jsou další možností, jak investovat do nemovitostí bez nákupu nemovitosti. REITs jsou povinny vyplácet 90 % zdanitelného příjmu investorům každý rok jako dividendy, což vám poskytuje konzistentní tok příjmů s malým úsilím z vaší strany.
Zvažte rozhovor s finančním poradcem o tom, zda by nemovitost s cash flow mohla být dobrým doplňkem vašeho portfolia. Najít kvalifikovaného finančního poradce nemusí být těžké. SmartAsset's bezplatný nástroj spojí vás až se třemi finančními poradci, kteří slouží vaší oblasti, a můžete bezplatně popovídat se svými poradci, abyste se rozhodli, který z nich je pro vás ten pravý. Pokud jste připraveni najít poradce, který vám pomůže dosáhnout vašich finančních cílů, začněte hned.
Fotografický kredit: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Příspěvek Jak vypočítat peněžní toky v nemovitostech se objevil nejprve na Blog SmartAsset.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html