Státní zákonodárci přebírají místní předpisy, které zvyšují náklady na bydlení

Guvernéři a zákonodárci po celé zemi pokračují navrhnout a realizovat politiky k vytvoření konkurenceschopnějšího daňového a regulačního klimatu, částečně k přilákání investic, které přinesou zaměstnavatele a vysoce placená pracovní místa. Pokud však neexistuje dostatečná a dostupná nabídka bydlení, která by pokryla příliv rodin podporovaných novými pracovními místy, pak mají státní úředníci na krku další problém. To je výzva, se kterou se nyní tvůrci politik potýkají v mnoha rychle rostoucích státech.

Například v Severní Karolíně, mezi top 10 nejrychleji rostoucích států v loňském roce členové státního Valného shromáždění nyní zvažují legislativu, která by „deannex“ nebo odstranila z místní územní jurisdikce nemovitost v Summerfieldu, městě ležícím kousek od Greensboro, kde místní úředníci opakovaně odmítli navrhovaný rozvoj. Zákonodárci zvažují záležitost celostátního zájmu, protože Summerfield leží v části Severní Karolíny, kde je třeba zvýšit nabídku bydlení, aby bylo možné pojmout několik masivních projektů ekonomického rozvoje, které mají do oblasti přivést mnoho nově příchozích. Tento krok a související návrhy v jiných státech ukazují, jak je debata o nákladech na bydlení a územním plánování taková, která má tendenci být vyhrocená a ruší tradiční politické koalice.

Summerfield, který se začlenil v roce 1996, aby se nestal součástí Greensboro, má vyloučené zónování, takže ve velké části města lze stavět pouze rodinné domy a to na pozemcích o rozloze 1.3 akru. Krok k přijetí státní legislativy k deannex části Summerfieldu, aby se umožnila výstavba nového bydlení, následuje po letech formálních žádostí o uvolnění zmíněných omezení a dokonce i potvrzení ze strany vládních úředníků Summerfield, že jejich zónová politika se musí změnit.

právník města Summerfield Varoval městská rada v roce 2021, že její praktiky v oblasti vylučování zón vyvolají soudní spory týkající se zákona o spravedlivém bydlení. "Pokud se chcete vyhnout potenciální odpovědnosti, vytvořte ve své vyhlášce možnosti, které umožní dostupné bydlení někde v Summerfieldu," poradil městský právník. "V tuto chvíli ani nemusíte identifikovat kde," dodal Summerfieldův právník. „Vše, co musíte udělat, je vytvořit zónový rámec, který by umožnil nějakému developerovi přijít a říct: ‚Víte co, chtěl bych tam dát hustší bydlení‘.“ Představitelé Summerfieldu tuto radu odmítli přijmout.

Nedostatečná nabídka bydlení a rychle rostoucí náklady na bydlení se neomezují pouze na Summerfield a okolí. Cato Institute studovat zveřejněné v prosinci 2022 zdůraznilo, jak populační růst v Severní Karolíně překračuje míru nové bytové výstavby. Zatímco restriktivní místní zónování brání růstu nabídky bydlení v mnoha jiných částech státu, potřeba napravit tuto záležitost je obzvláště naléhavá v Greensboro a okolním regionu, často označovaném jako Triad.

Greensboro, která sousedí se Summerfieldem, hodnoceno číslo jedna v zemi v loňském roce za největší nárůst nákladů na pronájem, přičemž nájemné za byt s jednou ložnicí v Greensboro vyskočilo za jeden rok o 74 %. Toyota, Boom Supersonic, Publix a další investují v regionu miliardy do nových výrobních a distribučních zařízení, která přivedou tisíce dobře placených pracovníků. Touha zajistit těmto pracovníkům a jejich rodinám přístup k dostupnému bydlení spolu s odmítnutím místních úředníků odstranit nebo zmírnit regulační překážky bránící rozvoji většího počtu bydlení vedly státní zákonodárce v Raleigh k závěru, že musí jednat.

Boom Supersonic investuje půl miliardy dolarů do vybudování závodu na výrobu nadzvukových trysek, který se nachází 11 minut autem od Summerfieldu. Toto zařízení zaměstná více než 2,000 lidí. Toyota vynakládá 3.4 miliardy dolarů na vybudování závodu na výrobu lithiových baterií, který se nachází 35 minut od Summerfieldu. Tato továrna na baterie, která bude první Toyotou v Severní Americe, by měla zaměstnávat 3,875 400 lidí. Publix mezitím vynakládá 1,000 milionů dolarů na vybudování distribučního komplexu o více než dvou milionech čtverečních stop poblíž, který bude zásobovat obchody s potravinami po celé Severní Karolíně a Virginii. Tento projekt vytvoří XNUMX nových pracovních míst.

Významný ekonomický rozvoj, ke kterému v regionu dochází, a potřeba dalšího bydlení, které to vytváří, nepřiměly členy zastupitelstva města Summerfield ke změně kurzu. Poté, co v roce 1,161 původně navrhl nový bytový komplex s 2021 600 jednotkami, developer svůj návrh zmenšil na projekt o XNUMX jednotkách. Městská rada ten návrh odmítl v hlasování konaném 22. února. Předseda Senátu Pro Tempore Phil Berger (R) ve svém prohlášení vysvětlil, proč pokračující neústupnost na místní úrovni nyní vyvolává reakci státních zákonodárců:

"Nevím, zda plány předložené místním developerem by měly nebo neměly být schváleny místní radou," uvedl senátor Berger. „Co vím, je, že Triáda přitahuje miliardy dolarů na nový ekonomický rozvoj, a jak se naše oblast neustále rozrůstá, naléhavě potřebujeme další bydlení, aby zdravotní sestry, učitelé, záchranáři a stavební dělníci, na které se naše oblast spoléhá, ​​mohli žít v komunitám, kterým slouží“.

Přesun Valného shromáždění k deannex části Summerfield se jistě setká s prudkým odporem místních úředníků. „Bylo by velkou nespravedlností a vytvořilo se nebezpečný precedens pro naše valné shromáždění ignorovat místní volené představitele a provést takovou změnu v našem městě,“ říká starosta Summerfield Tim Sessoms.

Kromě způsobu, jakým zvyšují náklady na bydlení a snižují nabídku, kritici Summerfieldových místních územních předpisů tvrdí, že omezení také ohrožují zdraví životního prostředí a veřejnou bezpečnost. S přibližně 12,000 XNUMX obyvateli je Summerfield nejlidnatějším městem Severní Karolíny bez jakékoli vodovodní a kanalizační infrastruktury. Ve skutečnosti je to největší město v Severní Karolíně, Jižní Karolíně a Virginii, které je plně na septických systémech. Stejně jako v minulosti to představitelé Summerfieldu opět využívají jako záminku k zablokování navrhovaného rozvoje bydlení.

"Město nemá ani vodovodní ani kanalizační systém, který by podporoval více než trojnásobek hustoty, kterou v současnosti povolují naše vyhlášky o rozvoji," napsal starosta Sessoms ve veřejném dopise zveřejněném 9. března, který vysvětluje jeho odmítnutí výše zmíněného rozvoje. "Summerfield nemá infrastrukturu, která by řešila zátěž, kterou by navrhovaná hustota uvalila na naše již tak přeplněné školy a přetížené silnice."

Přesto by developer nedávno zamítnutého projektu o 600 jednotkách instaloval potřebnou vodárenskou a kanalizační infrastrukturu v Summerfieldu. Představitelé Summerfieldu v minulosti odmítli navrhované investice do kanalizace a vodní infrastruktury. Tento nedostatek vodohospodářské infrastruktury byl po léta používán jako důvod bránit rozvoji a růstu.

David Couch, majitel pozemku navrženého k zástavbě, řekl v prohlášení, že „městská rada v Summerfieldu přijala politiku zónování, která sloužila k vyloučení obyvatel se skromnými prostředky, a učinila tak s velkým efektem“.

"Oblast Greensboro a Guilford County se loni umístila na prvním místě v zemi v nárůstu nájemného," dodal Couch. "Zoufale potřebujeme větší nabídku bydlení, zvláště s úspěšným náborem mnoha lidí a miliardami dolarů na ekonomický rozvoj v bezprostřední blízkosti."

Couch a další kritici averze představitelů Summerfieldu vůči rozvoji tvrdí, že udržování 12,000 XNUMX lidí výhradně na soukromých septických systémech, kromě zdražování bydlení, představuje riziko pro zdraví životního prostředí, protože takové septické systémy mohou prosakovat do místních zdrojů vody. Kromě environmentálních rizik, která vyplývají z nedostatku vodohospodářské infrastruktury, existují také zvýšená rizika pro veřejnou bezpečnost. Je to proto, že schopnost hašení požárů je snížena, když neexistuje místní systém vodní infrastruktury, který by mohli využít první zasahující.

Šéf hasičů v Summerfieldu Chris Johnson tomuto autorovi říká, že systém vodní infrastruktury by jeho oddělení umožnil efektivněji reagovat na mimořádné události. „Kdybychom měli hydrantový systém, měli bychom více lidí, kteří by dělali skutečné hašení požárů, a méně lidí by se stáhlo do práce na zajištění pozitivního zdroje vody,“ říká šéf Johnson.

Starosta Sessoms říká, že probíhají snahy o zavedení vodní infrastruktury do jeho města. „Summerfield pracoval a pracuje na plánu pro vodu pro budoucnost našeho města,“ napsal v e-mailu tomuto autorovi. Starosta Sessoms na otázku, kdy se plánuje provoz systému vodní infrastruktury v Summerfieldu, neodpověděl.

Severní Karolína může pokročit s návrhem zákona, který by městskou radu v Summerfieldu vyřadil z rovnice, zda schválit nové bydlení na velkém území, které je v současné době v jurisdikci města. Mnozí věří, že stát by měl jít dál. Například vůdce senátní většiny Paul Newton (R), zavedl právní předpisy v předchozím zasedání, které by předcházelo místnímu zónování v Severní Karolíně, které omezuje rozvoj dalšího bydlení.

"Toto je problém s dodávkami vytvořený přímo vládou," řekl senátor Newton během a Akce 8. prosince o bytové politice pořádané John Locke Foundation, think-tankem se sídlem v Raleigh. Newton dodal, že „soukromý sektor to bude řešit, pokud to uvolníme“.

Státní zákonodárci a guvernéři v jiných státech navrhli reformy podobné těm, po kterých volal Newton v Severní Karolíně. Guvernér Montany Greg Gianforte (R) je například jedním z nejhlasitějších zastánců státní legislativy, která předchází místním omezením územního plánování, která brání růstu nabídky bydlení.

„Přísné zónování a další regulace nabídky bydlení jsou skutečně mokrou dekou na výstavbu, na zodpovědný rozvoj. Zvyšují náklady a omezují nabídku,“ guvernér Gianforte řekl členové jeho pracovní skupiny pro bydlení v loňském roce. "Musíme dostat vládu z cesty, kde to můžeme zodpovědně a bezpečně." Potřebujeme předpisy pro veřejnou bezpečnost a ochranu životního prostředí, ale v jiných oblastech musíme přijít na to, jak to zefektivnit.“

Přemrštěné a rostoucí náklady na bydlení způsobují zmatek v rodinných rozpočtech v celých Spojených státech a mnohé z nich zdražují z trhu s bydlením, a to natolik, že si tato záležitost v posledním roce vysloužila značnou pozornost národních médií. New York Times například zveřejnil široce diskutované září článek přemýšlel, co se stalo se startérem domů. Před tím, New York Times publikoval článek loni v červenci dokumentující, jak se krize bydlení již neomezuje na pobřeží.

„Pravděpodobně je to nejhorší čas na pronájem bytu na Manhattanu a zároveň dostupnost nákupu domů v metru, jako je Austin, je nejhorší, jaká kdy byla,“ analýza Bloomberg z 20. poznamenat,. "V polovině roku 2020 byly měsíční nájmy i splátky hypoték levné, ale dnes je to naopak."

"Náklady na pronájem nebo koupi domu jsou příliš drahé," guvernér Virginie Glenn Youngkin (R) řekl v srpnu 2022 v projevu ke smíšenému peněžnímu výboru Senátu ve Virginii, odrážejícím poselství, které slyšeli guvernéři a zákonodárci v mnoha dalších státech. „Musíme řešit základní příčiny tohoto nesouladu nabídky a poptávky; zbytečné regulace, přetížené a neefektivní místní samosprávy, restriktivní zónová politika a ideologie boje zuby nehty proti jakémukoli novému vývoji.“

Omezení vysokých nákladů na bydlení zůstane v dohledné budoucnosti mezi hlavními prioritami guvernérů a zákonodárců v mnoha státech. Jak bylo prokázáno, stranická příslušnost a ideologické sklony nenaznačují preferenci guvernéra nebo zákonodárce v této věci, na rozdíl od mnoha jiných problematických oblastí. Debata o místních územních omezeních a o tom, zda by je státní zákonodárci měli přehlasovat, nikam nevedou. Ve skutečnosti bude pravděpodobně eskalovat a v procesu vznikat nekonvenční politické koalice.