Měli byste si pronajmout nebo prodat svůj dům, pokud vyrážíte do zámoří?

Moje žena Rebecca a já jsme čelili této nesnáze v roce 2018, kdy jsme se rozhodli přestěhovat z Virginie do Mexika.

Jako bývalý daňový právník pro Internal Revenue Service (IRS) jsem znal mnoho příslušných zákonů, ale přesto jsem se během tohoto procesu naučil několik důležitých a překvapivých ponaučení. Zde bych se s vámi rád podělil o příběh, jak jsme se vypořádali s dilematem pronájmu nebo prodeje, aby vám pomohl při rozhodování, pokud uvažujete o přestěhování do zámoří.

Investice do naší finanční budoucnosti

Nemovitosti jsou kritickým prvkem dobře vyváženého investičního portfolia. Ale před 20 lety, když jsme s Rebeccou chtěli koupit náš první dům, jsme se více zabývali tím, zda si budeme moci dovolit dům, než tím, jak bude vypadat vedle našich akcií.

V té době bylo bydlení v módních čtvrtích Virginie hned za řekou Potomac od našich pracovních míst ve Washingtonu DC tak žádané, že případní kupci byli běžně nuceni nabízet více než požadovanou cenu a vzdát se domovních a bezpečnostních prohlídek. To nás znervóznilo. Navíc množství peněz, které nám banka chtěla půjčit (v těch šílených dnech před globálním finančním zhroucením), bylo víc, než si kdokoli z nás dokázal představit splácet.

Protože jsme byli proti tomu, že jsme chudí – to znamená, že jsme nechtěli utrácet většinu svých příjmů za hypotéku – šli jsme s Rebeccou do toho a rozhodli jsme se pro levnější variantu.

Koupili jsme městský dům z roku 1940 na pověstné „špatné straně kolejí“ za polovinu toho, co bychom utratili za o něco větší rodinný dům v oblíbenější čtvrti. Ale v novém domě jsme se cítili bezpečně a plánovali jsme použít peníze, které jsme neplatili bance, na cestování, které jsme oba rádi dělali.

Ukázalo se, že štěstí stálo při nás. Jak náš realitní makléř předpověděl, byli jsme v předvoji gentrifikace naší nové čtvrti. Po obou stranách od nás byly vybudovány moderní sídliště, přistěhovalo se více obchodů a restaurací a naše oblast se stala známou jako malebná koloniální čtvrť. Poté začaly růst ceny bydlení v celém městě.

Když jsme v roce 2000 koupili náš dům, město ocenilo náš pozemek a dům na 127,900 378,420 dolarů. O deset let později byl odhad 2018 516,168 $. A když jsme se s Rebeccou v lednu XNUMX rozhodli přestěhovat naši rodinu do Mexika, bylo to XNUMX XNUMX dolarů.

Výběr mezi dvěma atraktivními možnostmi

Když jsme se rozhodli přestěhovat se do zámoří, měli jsme s Rebeccou složitou volbu ohledně domu. Měli bychom to pronajmout a použít měsíční příjem z pronájmu na pomoc s úhradou našich výdajů v Mexiku, nebo bychom měli vydělat peníze a využít federálního zákona, který odstraňuje daň z podstatného zisku, kterého bychom dosáhli prodejem?

Pronájem měl výhody. Měsíční nájemné by zajistilo stálý přísun příjmů, který by částečně nahradil platy, které jsme zanechávali, a tím by snížil částku, kterou bychom museli čerpat z úspor, abychom pokryli naše každodenní životní náklady. Výdělek by pokryl náš nájem v Mexiku, školné do školy našich dětí, a jak jsem rád vtipkoval, nechat pár dolarů na tacos. Jako fiskální konzervativci (alespoň pokud jde o utrácení vlastních peněz) se nám s Rebeccou líbilo, že příjem z pronájmu poskytne finanční polštář, dokud nevyvineme několik podnikatelských nápadů, které jsme chtěli realizovat.

Dalším bodem, který je třeba vzít v úvahu při stěhování do zámoří, je, že příjem z pronájmu vám může pomoci zajistit vízum k pobytu ve vaší nové zemi. I když to nebylo pro naši situaci relevantní, některé národy – například Uruguay – potřebují k získání trvalého pobytu prokazatelný zdroj příjmů. Příjem z pronájmu vám může pomoci tento požadavek splnit.

Pronájem má však i své nevýhody, jak jsme zjistili při zkoumání našich možností. Za prvé, náklady na správcovskou společnost na inzerci a dohled nad nemovitostí by se zakously do našeho zisku. Tyto společnosti často účtují poplatek ve výši jednoho měsíčního nájmu za nalezení nájemce a poté 8 % až 10 % měsíčního nájemného za údržbu nemovitosti a řešení problémů vznesených nájemcem. Zatímco online stránky, jako je Craigslist, existují jako bezplatné platformy, které pomáhají propojovat pronajímatele a nájemníky, tyto nástroje nemohou spravovat nemovitost.

Zadruhé bychom museli příjmy z pronájmu vykázat jako zdanitelné, čímž bychom dále snížili to, co šlo do našich kapes.

Rebecca a já jsme také zjistili, že prodej je vzrušující možností. Na základě rozhovorů, které jsme vedli s několika místními realitními kancelářemi, a našeho nezávislého průzkumu pomocí online nástroje Zillow, který používá srovnatelné nemovitosti k odhadu tržní hodnoty domu, jsme předpokládali, že bychom dům mohli prodat za zhruba 600,000 XNUMX USD.

V takovém případě bychom dosáhli zisku 400,000 200,000 USD po odečtení naší počáteční kupní ceny a nákladů na kapitálová vylepšení, která jsme provedli, což činilo 400,000 XNUMX USD. Mohli bychom investovat zisk XNUMX XNUMX dolarů a výnosy použít na pokrytí výdajů v Mexiku.

Dále podle oddílu 121 zákona o vnitřních příjmech (vyloučení bydlení) by žádný z těchto zisků ve výši 400,000 500,000 USD nebyl zdanitelný. Vyloučení bydlení umožňuje manželskému páru odstranit z příjmu až 250,000 XNUMX $ v zisku z prodeje domu. Jedna osoba může vyloučit až XNUMX XNUMX $.

Abyste se kvalifikovali na toto vyloučení (a to je zásadní pro pochopení, pokud uvažujete o prodeji svého domu), manželské páry a svobodné osoby musí splnit test vlastnictví a test užívání.

Máte nárok na vyloučení, pokud jste nemovitost vlastnili a používali jako svůj hlavní domov po dobu v souhrnu alespoň dva roky z pěti let před prodejem. Testy vlastnictví a užívání můžete splnit během různých dvouletých období, ale musíte splnit oba testy během pětiletého období končícího dnem prodeje.

Pokud bychom dům prodali, splnili bychom testy vlastnictví i užívání a mohli bychom vyloučit veškerý náš zisk, což by vedlo k nulové dani.

Bez výhody vyloučení bydlení by 10% sazba daně z kapitálových výnosů znamenala, že bychom ze zisku 40,000 400,000 USD zaplatili daň ve výši XNUMX XNUMX USD. Čtyřicet tisíc dolarů je víc, než jsme předpokládali, že to bude stát naši čtyřčlennou rodinu žít jeden rok v Mexiku. To je hodně peněz na zaplacení daní.

Důvody, proč jsme si pronajali

K rozhodnutí pronajmout dům přispělo několik faktorů. Nejprve jsme si sami okamžitě našli spolehlivého nájemníka, kterému jsme se mohli svěřit, že se postará o dům a dvůr. Poskytli jsme jí kontaktní informace na místní opraváře, které jsme dříve využívali, čímž jsme eliminovali potřebu správcovské společnosti.

Nájemné, které vybíráme, je zdaněno jako běžný příjem (Rebecca a já platíme v 12% daňovém pásmu, ale sazby se liší od 10 % do 37 % v závislosti na příjmu a stavu podání). Přesto, že jsme nevynaložili náklady na správcovskou společnost třetí strany, znamenalo to více peněz v naší kapse.

Zadruhé, vzhledem k povaze oblasti metra ve Washingtonu, DC – vysoce přechodné s blízkým bydlením, jako je ta naše, která je velmi žádaná – jsme očekávali, že hodnota domu bude nadále růst. Dále, protože test užívání vyloučení z bydlení poskytuje okno dva z pěti let, nemuseli jsme hned prodávat, abychom získali daňové zvýhodnění.

V nejjednodušší aplikaci testu jsme měli na prodej až tři roky po přestěhování. Pokud by naše datum prodeje bylo v lednu 2021, pětileté období zpětného pohledu by běželo od ledna 2016 do ledna 2021 a my bychom v domě bydleli jako hlavní bydliště od ledna 2016 do ledna 2018 a mohli bychom vyloučit získat.

Posledním důvodem, proč jsme se rozhodli původně pronajmout místo prodat, bylo to, že jsme chtěli místo, kam bychom se mohli vrátit v případě, že by věci v Mexiku nefungovaly.

Čas rozhodnutí, znovu

V červnu 2020 nám naše nájemnice oznámila, že se bude v srpnu stěhovat. Tou dobou jsme byli dva a půl roku v našem experimentu v Mexiku a zavázali jsme se žít tam, aniž bychom se plánovali přestěhovat zpět do USA. Byli jsme připraveni znovu prozkoumat naše možnosti ohledně domu.

Moje první reakce byla prodej. Stále jsme byli v rozmezí dvou z pěti let, abychom splnili test použití a vyloučili náš zisk ze zdanění. Realitní makléři, se kterými jsme mluvili (a online platforma Zillow), předpovídali, že bychom nyní mohli prodat dům za 100,000 50,000 USD více než před dvěma lety, což znamená, že ušetříme asi 500,000 XNUMX USD na daních a budeme mít celý zisk XNUMX XNUMX USD v ruce na investování.

Rebecca chtěla pokračovat v pronájmu. Začali jsme podnikat s kombuchou a kurzy španělštiny, které vedla v Mexiku, byly občas ziskové, ale měla ráda stálý příjem z pronájmu.

Dalším důvodem, proč Rebecca chtěla zůstat na domě, bylo uvědomit si další ocenění, které několik místních realitních kanceláří předpovídalo poté, co Amazon oznámil, že v této oblasti postaví své druhé sídlo.

Zatímco jsme stále debatovali, co dělat, zasáhl osud. Diskutoval jsem o našem dilematu s přítelem, který má investiční zkušenosti, a nabídl něco, čemu jsme s Rebeccou úplně nerozuměli. Vysvětlil, že míra návratnosti, kterou jsme získali z pronájmu, byla vyšší, než bychom pravděpodobně získali, kdybychom dům prodali a zisk investovali.

V té době jsme vybírali přibližně 25,000 XNUMX USD ročně v příjmech z pronájmu po zaplacení daně z nemovitosti, pojištění majitelů domů a výdajů na údržbu. (Před přestěhováním jsme splatili zbývající hypotéku.)

Pokud bychom měli prodat dům a investovat zisk 500,000 5 USD, museli bychom najít investici, která by přinesla XNUMX% návratnost, abychom realizovali tolik, kolik jsme dostávali na příjmech z pronájmu. I když bychom mohli být schopni najít tuto míru návratnosti u podnikových dluhopisů nebo veřejně obchodovaných akcií, tyto typy aktiv jsou obvykle rizikovější investice než nemovitosti.

Zhruba ve stejnou dobu, kdy jsem vedl tento rozhovor se svou přítelkyní, jsme s Rebeccou ústně našli rodinu s dobrou kariérou, která by platila o něco vyšší měsíční nájem, než jsme dostávali dříve. Díky tomu bylo rozhodování o dalším pronájmu snadné.

Navíc jsem věděl, že vyloučení bydlení není úplně mimo stůl. Podle zákona bychom mohli obnovit pětileté období kritické pro test užívání, pokud jsme se rozhodli přestěhovat zpět do domu jako našeho hlavního bydliště a zůstali tam dva roky – nebo déle, pokud nám to vyhovovalo. I když teď není v našich myslích, abychom se vrátili zpět, není to mimo říši možností. A proč ne? Dům se k nám choval dobře.

Nakonec je rozhodnutí, zda svůj dům prodat nebo pronajmout, osobní záležitostí. Neexistuje žádné univerzální řešení. Jak však ukazuje náš příběh, zásadním finančním faktorem, který by měl mít každý majitel domu na paměti, je vyloučení bydlení. Pokud nakonec prodáte svůj dům mimo období dvou z pěti let, možná budete muset předat velkou část prodejní ceny strýci Samovi.

Pokud se tedy po přestěhování do zámoří rozhodnete ponechat si svůj dům několik let, uvědomte si, jak by tato daň mohla mít dopad na vaše finance.

Tento příběh původně běžel v International Living.