Měli byste si nyní koupit dům? Odborníci zvažují klady a zápory Měli byste si nyní koupit dům? Odborníci zvažují výhody a nevýhody

S rostoucími úrokovými sazbami a hrozící recese, někteří potenciální kupci domů začínají mít studené nohy. Na druhou stranu se úrokové sazby téměř jistě vyšplhají výše, takže byste měli uzavřít dohodu o domě, který milujete, a koupit si dům hned?

X

Tvrdé volání, říkají odborníci. Proč? „Při koupi domu je mnoho pohyblivých částí,“ řekl Peter Palion certifikovaný finanční plánovač se sídlem v New Yorku na Long Islandu.

Sazby hypoték, trhy s bydlením, osobní úspory, kreditní skóre, investiční cíle a vyhlídky na zaměstnání jsou klíčovými faktory. 

Načasování trhu s bydlením je obtížné. Pozorovatelé průmyslu přesto nedávno naznačili, že rozžhavený trh s bydlením by mohl brzy ochladnout a dát tip ve prospěch kupujících.

"Až léto skončí, myslím, že až přijde podzim, už to nikde nebude tak pěnivé jako dřív," řekl Palion. "Každý, kdo se dokáže zdržet a čekat, může pravděpodobně získat lepší nabídku."

Poptávka po domech v posledních letech výrazně převýšila nabídku, což vedlo k nebetyčně vysokým cenám. Covid dále zvýšil ceny. Zatímco pro realitní makléře bylo těžké ukázat domy během pandemie, poptávka stále převyšovala nabídku, protože stavitelé domů museli pozastavit výstavbu. Rostoucí úrokové sazby z výpůjček v posledních několika měsících by však mohly příliv zastavit.

Rostoucí úrokové sazby hypoték: Měli byste si nyní koupit dům?

15. června Federální rezervní systém zvýšil úrokové sazby o tři čtvrtiny základního bodu, což je nejvyšší nárůst za téměř tři desetiletí. Fed nestanovuje sazby hypoték, ale změny sazby Fedu nepřímo tlačí sazby hypoték výše nebo níže. 

30letá fixní sazba hypoték, která se po celý rok 3 pohybovala kolem 2021 %, se nyní blíží 6 %.

V důsledku toho předseda Fedu Jerome Powell řekl: „Řekl bych, že pokud jste kupec domů nebo mladý člověk, který si chce koupit dům, potřebujete trochu resetu.“

Ukazuje se, že spotřebitelé již byli na stejné vlně. Fannie Mae dne 7. června odhalila národní průzkum bydlení, který ukazuje, že pouze 17 % spotřebitelů uvádí, že je vhodný čas na koupi domu.

„Očekávání spotřebitelů, že se jejich osobní finanční situace během příštího roku zhorší, dosáhla v květnovém průzkumu historického maxima a vyjádřili větší obavy ohledně jistoty zaměstnání,“ řekl Doug Duncan, senior viceprezident a hlavní ekonom Fannie Mae. tvrzení. 

Ceny domů stále horké; Blíží se zpomalení?

Podle Národní asociace realitních kanceláří v květnu 407,600 medián prodejní ceny stávajících domů na 400,000 2022 USD poprvé přesáhl XNUMX XNUMX USD.

Kenneth Leon, ředitel výzkumu akcií společnosti CFRA Research, říká, že to ukazuje, že je to stále konkurenční trh s bydlením.

"Stále existuje mnoho nabídek na stávající domy," řekl IBD.

Prodeje však meziměsíčně klesaly ve třech ze čtyř regionů USA a tržby meziročně klesly ve všech čtyřech regionech. Severovýchod byl jediným regionem, který zaznamenal nárůst v květnu oproti dubnu.

Celkově se prodeje stávajících domů v květnu oproti dubnu snížily o 3.4 %. Oproti předchozímu roku klesly o 8.6 %.

„Prodej domů se v podstatě vrátil na úroveň zaznamenanou v roce 2019 – před pandemií – po dvou letech gangbusterů,“ uvedl hlavní ekonom NAR Lawrence Yun v prohlášení.

Zásoby stavitelů domů

Leon z CFRA připouští, že stavitelé domů se v nadcházejících měsících připravují na zpomalení. Poukazuje nejen na vyhlídky stavitelů domů na několik příštích čtvrtletí, ale také na ceny komodit.

V nedávném rozhovoru o výdělcích s investory Lennar (LEN) vedení uvedlo, že návštěvnost jeho prodejních komunit výrazně poklesla.

„Zatím se v červnu na mnoha našich trzích zhoršily nové objednávky, návštěvnost, prodejní pobídky a rušení kvůli rychlému nárůstu hypotečních sazeb a protivětru z negativních ekonomických titulků,“ řekl jeden z generálních ředitelů Richard Beckwitt.

KB Home (KBH) také uvedl, že nové objednávky přicházely pomaleji.

"V květnu jsme zaznamenali změkčení, protože se zvýšil počet stornů," řekl COO Robert McGibney v rozhovoru s investory o zisku 22. června. "Řekl bych, že červen byl podobný květnu, kde jsme v posledních několika měsících viděli pokračující měkkost."

Vedení KB Home říká, že růst cen se v květnu také zpomalil, zatímco pobídky v některých regionech vzrostly, což je dobrým znamením pro kupce domů, kteří hledají nabídky.

Mezitím, jak nabídka bydlení dohání poptávku, ceny řeziva klesají z historických maxim kolem 1,400 1,000 USD za 600 XNUMX stop desky v březnu na přibližně XNUMX USD v posledních dnech.

"Příběh se změnil," řekl. "Řezivo je zpět na normalizované úrovni."

Přesto, akcie stavitelů domů byly odolné na nestálém akciovém trhu a dokonce i když trh s bydlením změkne. Akcie Lennar a KB Home, které výrazně klesly z 52týdenních maxim na konci roku 2021 a na začátku roku 2022, se v posledních týdnech odrazily, Analýza grafu MarketSmith.

Recese může být hned za rohem: Měli byste si koupit dům hned?

Pokud USA směřují do recese, zůstává otázkou, jak špatné to bude. Krátká a mírná recese by neměla velký dopad na trh s bydlením, říká Leon. Ale delší propad by téměř jistě způsobil zmatek.

"Pozitivní je, že zaměstnanost je stále silná," řekl Leon.

I to se ale může změnit, protože v posledních týdnech se objevily zprávy o propouštění. Pro kupce domů to znamená nejen zhodnotit finanční dopad ztráty zaměstnání, ale také pravděpodobnost, že se přestěhují, aby přijali novou nabídku.

Koupě domu představuje velký závazek, říká Palion.

"Není to něco, od čeho se můžete příští měsíc snadno vzdálit, protože se věci změnily," řekl. "Zvažte stabilitu svého zaměstnání a rodinné situace."

Pro každého, kdo čelí šanci XNUMX ku třem, že se během tří až pěti let přestěhuje do jiné části země, Palion navrhuje pečlivě zvážit možnost pronájmu.

Kolik si skutečně můžete dovolit?

Sazby hypoték jsou klíčovou složkou pro výpočet toho, co si můžete dovolit koupit. Stejně tak příjem, kolik jste ušetřili, vaše bonita a schopnost pokrýt další opakující se a neočekávané náklady spojené s vlastnictvím domu.

Jedním ze způsobů, jak to zjistit, je vzít v úvahu čtvrtletní index dostupnosti bydlení NAR. The nejnovější data ukazují, že typická měsíční platba pro majitele domů v prvním čtvrtletí roku 2022 byla 1,383 18.7 USD, což představuje 4 % rodinného příjmu. To je srovnatelné s průměrnou měsíční platbou ve 2021. čtvrtletí 1,237 ve výši 17 XNUMX USD, která představuje XNUMX % příjmu domácnosti.

Obecně řečeno, 20% záloha je ideální, říká Palion. Pamatujte ale, že vkládat všechny své úspory do zálohy není ideální. Opravy a daně z nemovitosti se mohou k prvním kupujícím připlížit a často je zadlužit hlouběji, než předpokládali.

Dalším způsobem, jak omezit náklady na koupi domu, je zvýšit svůj úvěrový rating. Čím vyšší je vaše bonita, tím nižší jsou náklady na půjčku.

S rostoucími hypotečními sazbami se potenciální kupci domů mohou rozhodnout chvíli počkat, pravidelněji splácet jiné dluhy, jako jsou zůstatky na kreditních kartách a půjčky na auta, a zvýšit tak svůj úvěrový rating.

Kde koupit nemovitost?

V dokonalém světě se místo, kde chcete žít, a to, co můžete utratit, dokonale sladit. Ale není tomu tak vždy. Někteří lovci domů se tedy rozhodnou přestěhovat se do cenově dostupnější části země.

Podle nejnovějších NAR data, Západ je nejdražším regionem pro majitele domů. Průměrné měsíční platby se pohybují kolem 2,200 28 USD a tvoří více než 93,000 % rodinných příjmů, přičemž průměrná rodina si vydělá kolem 526,000 XNUMX USD. Střední cena stávajícího domu na Západě je téměř XNUMX XNUMX USD.

Středozápad je nejdostupnější oblastí pro koupi domu s měsíčními platbami kolem 1,200 17 USD, které tvoří asi XNUMX % rodinných příjmů.

Měli byste nyní koupit nemovitost k pronájmu?

Nákup investičního majetku je „úplně jiná koule vosku,“ řekl Palion.

"Existuje velký rozdíl mezi investicí do nemovitosti a primárním bydlištěm," řekl. 

Koupě domu, ve kterém budete bydlet, je spíše o uspokojení osobních preferencí, vysvětlil Palion.

„Investice do nemovitosti musí být především obchodním rozhodnutím; kolik platíte za tuto nemovitost a jaký je nájem, který můžete inkasovat?" řekl.

Velkým rozdílem je také čas a peníze, které budete i nadále investovat do pronájmu nemovitosti po koupi. Vlastnit nájemní jednotky znamená, že se musíte do určité míry podílet na každodenních podrobnostech správy nemovitosti, i když si nasmlouváte velkou část správy.

"Musíte být schopni přijímat hovory o půlnoci kvůli přetečení záchodu," řekl Palion.

Pokud chcete být investorem zcela bez rukou, zvažte investování do investičních fondů v oblasti nemovitostí nebo REIT, místo toho navrhuje Palion. REIT jsou sbírky majetku, které si najímají profesionálního manažera a obchodují jako jakékoli jiné akcie.

Ať už uvažujete o koupi primární rezidence nebo investiční nemovitosti, Palion má poslední radu: „Uklidněte se; Ber to s klidem. Nedělejte unáhlená rozhodnutí."

Sledujte Adelia Cellini Linecker na Twitteru @IBD_Adelia.

MOHLO BY SE VÁM TAKÉ LÍBIT:

Proč tento nástroj IBD zjednodušuje hledání nejlepších akcií

Chcete získat rychlý zisk a vyhnout se velkým ztrátám? Vyzkoušejte SwingTrader

IBD Digital: Odemkněte seznamy prémiových akcií IBD, nástroje a analýzy ještě dnes