"Máme počkat, až uvidíme, jak se bude vyvíjet trh?" Chci si koupit dům k pronájmu. Je to dobrý čas?

Byl bych pronajímatelem s pomocí rodiny také v Texasu. Jen nevím, jestli je to teď správné. Měli bychom počkat, až uvidíme, jak se trh bude vyvíjet další rok?

S pozdravem,

Pohled na El Paso

"Velký tah'je sloupec MarketWatch, který se zaměřuje na vstupy a výstupy nemovitostí, od navigace při hledání nového domova až po žádost o hypotéku.

Máte otázku ohledně nákupu nebo prodeje domu? Chcete vědět, kde by měl být váš další tah? E-mail Jacob Passy na [chráněno e-mailem].

Milý Eyeingu,

Existuje mnoho důvodů, proč by lidé měli váhat s testováním vod jako investoři do nemovitostí – a snaha načasovat trh je jen jedním z nich.

Jak chytře zdůrazňuje Tess Zigo, poradkyně společnosti LPL Financial, „Nikdo nemůže předvídat trh s bydlením a odkud se ceny vyvíjejí.“ Podívejte se na poslední dva roky. Na začátku COVID-19 se zdálo, že z trhu s bydlením vypadlo dno, protože prodejní aktivita se skřípěním zastavila. Jen o několik měsíců později se Američané houfně hrnuli kupovat domy, což vyhnalo ceny do rekordních výšin v celé zemi.

Existuje důvod se domnívat, že trh možná dosahuje vrcholu, ale je důležité si uvědomit, že většina ekonomů neočekává, že ceny klesnou, jako tomu bylo po bublině na trhu s nemovitostmi, která se vytvořila na počátku 2000. století. Místo toho většina očekává, že rostoucí sazby hypoték jednoduše zpomalí tempo růstu cen domů.

Koupě domu jako investor znamená být připraven na nejhorší možný scénář. Pravděpodobně, protože mluvíte o koupi domu k pronájmu, plánujete být v tomto na dlouhou trať. Pokud by ceny klesaly, bylo by to v pořádku, pokud budete moci nadále splácet měsíční hypotéky. Problémy narazíte pouze v případě, že byste potřebovali vyložit nemovitost na nízkém trhu.

„Pokud by bylo potřeba nemovitost prodat v příštích pěti letech, mohlo by být získání zpět původní investice problematické, po započtení transakčních poplatků,“ řekl George Gagliardi, zakladatel finanční poradenské firmy Coromandel Wealth Management se sídlem v Massachusetts. "S rostoucími úrokovými sazbami bude později mnohem více problémů s hledáním ochotných kupců."

Větší otázka, kterou si myslím, musíte zodpovědět – spíše než se starat o načasování trhu – je to, proč se chcete v první řadě věnovat investování do nemovitostí. Kromě posledních několika let je dlouhodobé průměrné tempo růstu cen domů nižší než výnos na akciovém trhu.

A růst vašich peněz prostřednictvím akciového trhu je obecně méně časově náročná činnost. Zmiňujete, že rodina by se za vás starala o domov, ale míchat rodinu s podnikáním je ošemetný čin. Mají tito rodinní příslušníci volný čas věnovat se naléhavým situacím, které nevyhnutelně nastanou? Očekávají snížení zisků? Byli by ochotni vypořádat se s noční můrou nájemníka?

A pokud by vaši rodinní příslušníci najednou přestali být schopni spravovat nemovitost za vás, byli byste připraveni pravidelně cestovat do El Pasa, abyste nabrali nedostatek?

Jistě, existují i ​​jiné způsoby, jak můžete diverzifikovat své portfolio, než koupě nemovitosti na pronájem. Gagliardi například navrhuje podívat se na nákup akcií veřejně obchodovaných realitních investičních fondů.

„Příliš mnoho lidí považuje nemovitosti za zaručenou investici. Není, o nic víc než jiné investice,“ řekl Gagliardi. „Může to z jejich strany skončit jako skvělý diverzifikační tah nebo to pro ně může být neuvěřitelný nářez času a peněz. Musí být připraveni na druhou možnost."

Zasláním e-mailu s vašimi dotazy souhlasíte s jejich anonymním zveřejněním na MarketWatch. Odesláním svého příběhu společnosti Dow Jones & Company, vydavateli MarketWatch, rozumíte a souhlasíte s tím, že můžeme váš příběh nebo jeho verze použít ve všech médiích a platformách, a to i prostřednictvím třetích stran.