Prodej nemovitosti k pronájmu? Zde jsou daňové důsledky

Milá Liz: Se sourozenci uvažujeme o prodeji triplexu. Odkázala nám ho maminka, když zemřela v roce 2007. Není hypotéka a je plně obsazený. Pokud prodáme, já a moje žena (oba starší 50 let) bychom dostali zhruba 200,000 1031 dolarů a rádi bychom minimalizovali daňový dopad. Vlastníme svůj dům zdarma a bez dluhů. Rádi bychom využili tohoto neočekávaného zisku, abychom pomohli našemu synovi koupit dům. Také bychom dali naší dceři peněžní dárek. Nemáme zájem o koupi další investice do nemovitosti pomocí burzy XNUMX. Máte nějaké návrhy na minimalizaci našeho daňového vyúčtování vzhledem k našim okolnostem?

Odpověď: Promluvte si s daňovým profesionálem, protože prodej nemovitosti k pronájmu je složitější než prodej vašeho osobního domu.

Nemáte nárok na vyloučení zisku z prodeje domů ve výši 250,000 25 USD na osobu a kromě placení daně z kapitálových výnosů čelíte také dani z odpisů ve výši XNUMX %. (Odpisy jsou částky opotřebení, které jste odepsali během vlastnictví nemovitosti; IRS po vás požaduje, abyste při prodeji splatili tuto daňovou úlevu.)

Velký kapitálový zisk by mohl ovlivnit další oblasti vašich financí, jako jsou prémie Medicare, a profesionál vám může pomoci naplánovat i to.

A Výměna 1031 by vám umožnil odložit daně z pronájmu nemovitosti zakoupením podobné náhradní nemovitosti.

Dalším řešením by bylo zůstat na majetku, nadále si užívat výnos z pronájmu a odkázat jeho část svým dětem, až zemřete. Vaše část obdrží výhodné zvýšení daňového základu, takže vaši dědicové nebudou dlužit daně z kapitálových zisků, ke kterým došlo během vašeho vlastnictví. Také nebudou čelit dani z odpisů, které byste jinak dlužili.

Ale to samozřejmě není dobré řešení, pokud už nechcete být pronajímatelem nebo chcete místo toho peníze. V takovém případě vám daňový odborník může pomoci správně zaúčtovat prodejní náklady, právní poplatky a náklady na vylepšení, které by mohly snížit daňový zásah, a může vám navrhnout další způsoby, jak spravovat váš daňový účet.

Příběh pokračuje

Otevření IRA pro manžela v důchodu

Milá Liz: Jsou manželské IRA dobrý nápad pro pár, když jeden z manželů je v důchodu, ale druhý pracuje? Je mi 63 a pracuji na plný úvazek. Mému manželovi je 76 let a je v důchodu. Mám Roth IRA; on ne. Na své IRA přispívám maximální částkou. Pokud pro něj vytvoříme manželskou IRA, mohli bychom přispívat, jako by to byla běžná Rothova IRA?

Odpověď: Ano. Lidé obvykle musí mít výdělečný příjem – jako je mzda, plat, provize, spropitné nebo příjem ze samostatné výdělečné činnosti – aby mohli přispívat na IRA nebo Roth IRA. Pokud jste ženatý/vdaná a pracujete, můžete přispět do maximální částky jménem nepracujícího manžela/manželky. V roce 2023 je maximální příspěvek pro osoby starší 50 let 7,500 15,000 USD. Pokud vyděláte alespoň 7,500 XNUMX $ (XNUMX XNUMX $ krát dva), můžete maximálně využít oba účty.

Mimochodem, neexistuje žádný zvláštní účet „manželské IRA“. Stačí otevřít běžnou IRA nebo Roth IRA na jeho jméno.

Jemnosti a nedostatky HELOCů

Milá Liz: Prostřednictvím naší družstevní záložny máme úvěrovou linku pro domácí kapitál. Splácím to velmi agresivně a bude to splaceno do dvou měsíců. To je náš jediný dluh. Uvažoval jsem o ponechání malého (100 $) zůstatku. Mít půjčku by stálo 7.50 USD ročně, ale měli bychom okamžitý přístup k 200,000 XNUMX USD bez papírování atd. Vaše myšlenky?

Odpověď: Obraťte se na svou družstevní záložnu a zeptejte se, zda je nutné udržovat zůstatek, aby byl úvěrový rámec otevřený, protože to obvykle není tento případ.

Měli byste však vědět, že HELOC mají obvykle dvě fáze: pěti až desetileté období „čerpání“, během kterého si můžete půjčit a splácet linku stejně jako kreditní kartu, po níž následuje doba splácení 10 až 10 let, během kterých splatíte jakoukoli dosud dlužnou částku. Během doby splácení běžně nemůžete čerpat další peníze.

Pokud se váš HELOC blíží fázi splácení, můžete jej nahradit novým HELOCem, který necháte otevřený a nevyužitý pro případ nouze. Náklady na uzavření se často pohybují od 2 % do 5 % z částky úvěru, ačkoli někteří poskytovatelé půjček tyto poplatky zlevňují.

Liz Weston, certifikovaný finanční plánovač, je publicistkou pro osobní finance Nerd Wallet. Dotazy jí můžete zasílat na adresu 3940 Laurel Canyon, č. 238, Studio City, CA 91604, nebo pomocí formuláře „Kontakt“ na adrese asklizweston.com.

Tento příběh se původně objevil v Los Angeles Times.