Ryan zjistil, že oddíl 8 je efektivnější než sleva na dani z bydlení s nízkými příjmy

Doposud se tato série široce zabývala válkou proti chudobě a kritikou obecného přístupu k válce kongresmana Ryana a označil ji za selhání. Co se stalo v posledním desetiletí od této revize, zejména s programy bydlení. Ačkoli byl vytvořen v roce 1986 jako součást daňové reformy, je Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) předním federálním programem bydlení. Jak jsem již dříve uvedl, program je extrémně složitý a obtížně se používá. Nejprve se podívejme na to, co Ryan našel ve svém pohledu na program. V dalším příspěvku pak popíšu výzvy, kterým jsem čelil, abych našel odpovědi na jednoduché otázky o programu LIHTC, jako například jaké entity jej v průběhu let používaly, kde a kolik bylo skutečně vynaloženo.

Za prvé, stojí za zmínku, že můžete najít většinu, ale ne všechny, Ryanova materiálu online zde. Mnoho odkazů na některé podpůrné dokumenty je však přerušeno. Ale Vytvořil jsem odkaz na 48 stránek o programech bydlení a na to budu odkazovat zde a v následujících příspěvcích. Neberu nutně všechno, co je v Ryanových materiálech, za nominální hodnotu, ale také z této práce budu stavět a pokusím se naplnit co nejvíce o programech, jaké jsou dnes.

Nejjednodušší způsob, jak pochopit program LIHTC, je, že se jedná o program daňových pobídek, který snižuje daně pro strany, které investují peníze do bydlení, což omezuje nájem obvykle na 60 % středního příjmu oblasti nebo méně. Mechanika přesunu daní je dost komplikovaná na to, aby si to zasloužila, a já jsem to před časem udělal pokrývá některé mechanismy. Dolary, které nakonec financují nebo dotují bydlení, jsou nakonec přiděleny různým státům prostřednictvím tzv. Housing Finance Agencies (HFA), které určují, jak a kde budou zdroje použity. Výdaje nebo výdaje na program pokryjem v příštím příspěvku, ale Ministerstvo bydlení a rozvoje měst (HUD) říká, že program používá „ekvivalent přibližně 8 miliard dolarů v roční rozpočtové autoritě“ a podle Ryanových dokumentů „za předpokladu, že nemovitost zůstane v souladu s předpisy, investoři obdrží každý rok po dobu deseti let kredit dolar za dolar proti své federální daňové povinnosti. “

Ryan poukazuje na to, že „kritici LIHTC často uvádějí jako hlavní nedostatek programu skutečnost, že projekty LIHTC obvykle potřebují k financování projektu alespoň jednu další vrstvu dotace. Mezi další kritiky patří složitost LIHTC a jeho náklady ve srovnání s jinými federálními programy bydlení, zejména poukázkami.

Moje osobní zkušenost to potvrzuje. Jako neziskový vývojář využíval jeden projekt, na kterém jsem pracoval, více zdrojů kapitálu od daňových úlev po státní a místní financování. To samo o sobě nepředstavuje problém, ale mnoho požadavků od jiných vládních financujících má tendenci zpomalovat projekty, což zvyšuje čas a transakční náklady. To se nezměnilo a já jsem poukázal na to, jak nové problémy, jako je inflace, způsobují, že náklady na projekt rostou a spotřebovávají dotace a vytvářet méně dražších jednotek.

Ryan ve své části o LIHTC nepříznivě srovnává program s oddílem 8, programem, který poskytuje poukázky, které lze uplatnit na pronájem ve stávajících bytech s tržní cenou. Myslím, že je to oprávněná kritika, která platí dodnes. Jediný problém je, že poukázky jsou příliš těžké na použití. Domácnost se často kvalifikuje pro poukázky, ale nebude schopna najít volnou jednotku, která by vyhovovala federálním, státním a místním požadavkům. Často jsou poukázky nevyužity. Proto jsem i nadále navrhoval jednoduchou reformu umožňující používání poukázek kde domácnost již platí nájem.

A kdo má prospěch z LIHTC versus sekce 8? Ryan cituje O'Regan a Horn, kteří zjistili, že „asi 40 procent jednotek LIHTC slouží domácnostem s extrémně nízkými příjmy ve srovnání se 75 procenty jednotek HUD pro nájemníky, sekce 8 a veřejné bytové jednotky.“ Když jsem se hlouběji zabýval tím, kde končí daňové úlevy, zjistil jsem, že mnoho a mnoho projektů, které získávají daňové úlevy, kombinuje dotované jednotky s jednotkami tržní sazby. To z mého pohledu není problém, i když jsou dotované příjmy vyšší.

Ale podívejte se na projekty, jako je jeden připravovaný v Rentonu, Washington jižně od Seattlu solera, vyvolává otázky; na projektu není nic špatného, ​​ale je to, co daňoví poplatníci očekávají od „bydlení s nízkými příjmy“. Jsou nájmy v těchto oblastech tak nízké, že dotace nájemcům tolik nešetří, a nájemníci, kteří šetří, mají mnohem vyšší příjmy, možná dostatečně vysoké, aby našli levnější, starší byt za tržní cenu? To je podpořeno údaji, které zjistily, že „nemovitosti LIHTC mají tendenci mít vyšší zastoupení na předměstích s nižší mírou chudoby“. Pokusil jsem se do toho zabrousit a v dalším příspěvku se o to podělím, což vedlo k nalezení mnohem většího problému s LIHTC: nedostatek transparentnosti.

Konečně Ryan trefí hřebík, na který často zatloukám. "V mnoha metropolitních oblastech je LIHTC dražší než jiné formy pomoci s bydlením." Ryan cituje studii, která „zkoumá nákladovou efektivitu LIHTC ve srovnání s poukázkami podle oddílu 8 v Bostonu, New Yorku, San Jose, Atlantě, Clevelandu a Miami“. Tato studie zjistila, že „LIHTC je celkově dražší než poukázky, ale prémie se liší podle standardů platby poukázek a podle místního trhu s bydlením. Ve městě, jako je San Jose, studie zjistila, že program daňových úlev stojí daňové poplatníky o 2 % více než poukázky, ale v Atlantě je rozdíl 200 %. stejně drahé jako poukázky v Atlantě.

Celkově vzato Ryan netráví tolik času na programu LIHTC vzhledem k jeho relativní velikosti. To by mohlo být proto, že program se těší široké podpoře obou stran. Mohlo by to být proto, že existuje mnoho ziskových developerů, kteří své projekty s tržními sazbami vycpávají 4% daňovými úlevami, což je nižší dotace, ale snáze se o ně žádá a je snadnější ji získat? Myslím, že poskytovat levnější bydlení a vydělávat je dobrý nápad, ale otázka, kolik daňových úlev se využívá pro zisk oproti neziskovým organizacím a jak jsou využívány, mě přivedla k mému největšímu objevu: prostě nevíme. Ryanova práce sotva poškrábala povrch programu, který vkládá stovky milionů dolarů do pokladen státních HFA s velmi malou odpovědností za to, kam tyto peníze jdou.