Maloobchod sleduje lidi – Vstupte do „stínových“ centrálních obchodních čtvrtí a předměstských „okamžitých center“

Existují neklamné důkazy o opožděném postpandemickém oživení maloobchodu v centrálních obchodních čtvrtích (CBD) našich velkých amerických měst. Vysvětlení zahrnují pokles denních obchodních populací, protože lidé se rozhodnou pracovat z domova, alespoň na částečný úvazek. Navíc nárůst kriminality v centru města ještě před pandemií je považován za přispívající k poklesu počtu CBD. Ale působí i další „migrační síly“, které jsou rovněž faktory.

Městští mileniálové nyní zakládají rodiny. A stejně jako jejich boomerští rodiče (nebo prarodiče) během předměstského letu v polovině dvacátého století, i tito Gen-Y vyměňují městský život za předměstský, nebo dokonce předměstský. Jejich touha po dvorcích a lepších školách spolu s výměnou dojíždění za „přibližování“ hraje roli v jejich stěhování.

Přečteno odborníkem

Oslovil jsem ředitele ekonomického výzkumu Moody's Analytics Thomas LaSalvia, zjistit, zda jejich data podporují mé předpoklady; zřejmě ano. "Přesně takový sentiment přichází od maloobchodních realitních makléřů v New Yorku, San Franciscu a Chicagu." LaSalvia pokračovala. „Maloobchod sleduje lidi a vzory lidí se mění. Skutečnost, že hlavní zaměstnavatelé v kancelářských budovách nepřivádějí pracovníky zpět na plný úvazek, snížila návštěvnost, což mělo dopad na maloobchodníky na úrovni ulic.“

Podle statistik o volných místech Moody's to potvrzují. Od prvního čtvrtletí roku 2020 do třetího čtvrtletí roku 2022 vzrostla neobsazenost maloobchodních míst v centru Chicaga z 15.6 % na 18.2 %, zatímco neobsazenost metra v Chicagu vzrostla pouze z 12.2 % na 12.4 %. Neobsazenost maloobchodních prodejen v centru San Francisca za stejná období vzrostla ze 4.5 % na 8.2 %, zatímco vyšší míra neobsazenosti metra v San Franciscu se pouze posunula ze 4.5 % na 4.9 %.

V mém rodném městě Minneapolis byla eroze maloobchodního provozu CBD výraznější. Ještě před pandemií se maloobchodní neobsazenost v centru města pohybovala od 10 % do 20 %. Podle Cushman & WakefieldCWK
míra neobsazenosti maloobchodních prodejen v centru Minneapolis za první polovinu roku 2022 vzrostla na 35 % ve srovnání s mírou neobsazenosti maloobchodních prodejen v sousedství 7 %.

Nicollet Mall, kdysi životně důležité centrum pro pěší, ukotvené milovaným a zhrzeným Daytonským obchodním domem, se stalo stínem svého bývalého já. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue a další národní specializovaní prodejci zavřeli své dveře. Většina stáhla sázky dlouho předtím, než se město pustilo do modernizace ulic v roce 2018 za 75 milionů dolarů.

Nyní a komando Členové městské rady, správci budov, makléři a vědci v centru města, v čele se starostou Minneapolis Jacobem Freyem, pracují na vytvoření plánu „revitalizace maloobchodu“ v návaznosti na záplavu dalších zavírání obchodů v nákupním středisku.

Centrální obchodní čtvrť „Shadow“.

Nicméně v centru Minneapolis není vše zničující, pokud jde o maloobchod. V příkrém kontrastu s prázdnými výlohami v srdci centrální obchodní čtvrti je rušno, co by kamenem dohodil na sever.

Minneapolis, stejně jako Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland a další hlavní metro mají „stínovou“ centrální obchodní čtvrť. Tyto městské kapsy se staly magnety jak pro profesionály NexGen, tak pro prázdné hnízda. Vyznačují se moderními lofty, gastronomickými místy pro setkávání a módní směsí specializovaných prodejců.

V Minneapolis je „koridorem chladu“ skladová čtvrť North Loop, ohraničená řekou Mississippi na severu a obchodními a sportovními zařízeními na jihu. Je to naše verze čtvrtí River West v Chicagu, North Beach v San Franciscu a Third Ward v Milwaukee. Všechny sdílejí podobnou DNA, genofond skromných, nízkopodlažních cihlových budov na okraji metra těchto měst.

Tyto továrny a obchodní sklady byly postaveny na počátku 20^th století byly přehlíženy během masivních projektů městské obnovy v polovině dvacátého století, které zbavily mnohé z bohatého architektonického dědictví našich měst.

Imunní vůči koulím

Je ironií, že tyto skromné ​​skladové budovy a pozemky, na kterých stály, „nestály za demolici“ vzhledem k jejich blízkosti k jádrům CBD. Zůstaly tedy v druhé polovině minulého století málo využívanými komerčními sklady.

Bystrí developeři, kteří začali kupovat tyto nemovitosti, věděli, že jejich vysoké stropy, odhalené cihly a těžké dřevěné konstrukce mohou být přeměněny na vysoce žádané výkopy. Dalším bonusem byly jejich obchodní prostory na úrovni ulice, které se proměnily v kavárny, restaurace, bary a obchody místních obchodníků.

V sousedství North Loop makléři říkají, že je nyní méně volných komerčních prostor než před pandemií. A v celostátním měřítku se odehrávají podobné trendy. Deb Carlsonová, senior ředitel maloobchodního týmu Cushman & Wakefield připsal sílu maloobchodních nemovitostí oživení zájmu spotřebitelů o malé, nezávislé maloobchodníky.

Nové „Instant Downtowns“ v Burbs

Trendové tisícileté stěhování se odehrává na jedinečné křižovatce v předměstském maloobchodě. Ztráta mnoha obchodních center, specializovaných prodejců a dramatický pokles počtu stop podkopávají životaschopnost národních nákupních center třídy B a třídy C. Takový „pád nákupního centra“ pravděpodobně povede k tomu, že mnozí nakonec podlehnou buldozeru.

Mezitím nejlepší majitelé a vývojáři nákupních center třídy A byli v režimu třídění, protože mnoho nemovitostí prochází remixováním a přestavbou nájemců. Nicméně více vizionářská skupina vlastníků a vývojářů, kteří chápou rozsáhlé důsledky sjednoceného obchodu a „nového maloobchodu“, zcela přepisují příručku nákupního centra.

Transakční až zážitkové

Maloobchodníci a značky, které se dříve zaměřovaly na transakce, musí nyní posouvat své jeviště do maloobchodních prodejen, kde se obchody stávají zážitkovými centry. Aby byly splněny tyto nové potřeby, musí být přeprogramováno celkové plánování a architektonický design tak, aby podporovaly dynamické zapojení lidí. Je to úplně jiný herní plán.

Mnohé z předmětných nemovitostí se zrodily jako nákupní centra pod širým nebem v 1950. až 1970. letech a následně v 1980. letech přeměněny na uzavřená nákupní centra. Nyní se mnozí promění v smíšené použití center, na steroidech.

Vývojáři inovativních center přetvářejí svá nákupní centra a centra na „okamžitá centra“. Tento přístup má méně společného s manipulací s pronajímatelnými obchodními prostory a více s vytvářením zcela nových komunit.

Formule Win

Nové vzorce zahrnují bydlení pro více rodin, maloobchod pod širým nebem, širokou škálu potravin a zábavy, co-workingové prostory, zdravotní péči, wellness, fitness zařízení, recommerce a dokonce farmářské trhy. Jsou navrženy tak, aby oslovily mileniály pracující z domova i prázdné hnízdečky.

Národní značky, které kdysi dominovaly koridorům nákupních center, budou rozšířeny o regionální a místní maloobchodníky, stejně jako o prostory pro krátkodobé inkubátory a „vyskakovací okna“, které udrží věci dynamické a relevantní. Dokonce i restaurace řízené šéfkuchaři a potravinářské haly nahradí typické podniky řetězce, aby napodobily městské čtvrti, které nové předměstí zanechaly.

Parkoviště do parků

Díky novému důrazu na průchodnost a „dobu pobytu“ v těchto nových čtvrtích a kolem nich vývojáři chápou výhody svěžích zelených ploch a center venkovních aktivit, které evokují „pocit místa“. sídlící v Dallasu Centennial Real Estate's přestavba Hawthorn Mall na chicagském předměstí Vernon Hills vstupuje do druhé fáze a bude zahrnovat venkovní park a náměstí o rozloze tří akrů.

Původně postavená v roce 1973, přestavba Hawthorn Mall, poprvé oznámená v roce 2019, zahrnovala nové maloobchodní a stravovací možnosti, luxusní bydlení pro více rodin a vnitřní/venkovní prostory pro setkávání. Rozšířené plány Hawthorn 2.0 zahrnují 162 jednotek bydlení pro seniory, obchod s potravinami o rozloze 25,000 109,000 čtverečních stop a XNUMX XNUMX čtverečních stop maloobchodu pod širým nebem. Jeff Rutzen, generální ředitel centra, říká, že cílem je „vytvořit moderní, propojenou komunitu den-noc“.

Take Take

Pouze vývojáři, kteří k těmto nemovitostem přistupují s mentalitou „čistého stolu“ a velmi hluboko do kapsy, pravděpodobně vytvoří udržitelné komunity. Lakmusovým testem „přestaveb“ nákupních center bude, zda budou výsledné projekty vnímány jako oslavovaná obchodní centra nebo něco úplně jiného.

Stačí říci, že konvergence růstu e-commerce, následky pandemie a další životní fáze více než 72 milionů mileniálů přispěly k dynamickým vzorcům nových lidí. Dominový efekt takové tektonické změny pocítí naše města a předměstí po desetiletí.