REITs vs. Realitní podílové fondy: Jaký je rozdíl?

REITs vs. Realitní podílové fondy: Přehled

Realitní investiční fondy (REIT) a realitní podílové fondy nabízejí diverzifikaci a snadný a cenově dostupný způsob, jak mohou jednotliví investoři investovat do různých segmentů realitního trhu. Představují také likvidnější prostředek pro investice v tomto odvětví než přímé vlastnictví nebo investice do nemovitostí.

Na výběr je široká škála REIT a podílových fondů v realitním sektoru. Než začnete uvažovat o jakémkoli typu nástroje, musíte pochopit klíčové rozdíly mezi nimi a jejich klady a zápory.

REITs

REIT je společnost, svěřenský fond nebo sdružení, které investuje přímo do nemovitostí prostřednictvím nemovitostí nebo hypoték. Obchodují na burze a jsou nakupovány a prodávány jako akcie. REIT vyplácí dividendy jako součást své struktury. Od Internal Revenue Service (IRS) jsou povinni vyplácet akcionářům většinu svých zdanitelných zisků (90% nebo více) prostřednictvím dividend. Společnosti REIT však neplatí daň z příjmu právnických osob.

Nejméně 75% aktiv společnosti REIT musí být v oblasti nemovitostí a nejméně 75% jejího hrubého příjmu musí být odvozeno z nájemného, ​​úroků z hypotéky nebo zisků z prodeje nemovitosti.

Tři hlavní typy jsou akciové REIT, hypoteční REIT a hybridní REIT.

Akciové REITs

Equity REITs vlastní a investují do nemovitostí, jako jsou byty, kancelářské budovy, nákupní centra a hotely. Příjmy jsou generovány především z pronájmů nemovitostí, které vlastní nebo na kterých mají podíl.

Akciový REIT může investovat široce nebo se může zaměřit na konkrétní segment, jako jsou hotely, rezidenční nemovitosti, sklady, nemocnice atd.

Obecně platí, že akciové REIT poskytují stabilní příjem. A protože tyto REIT generují příjmy výběrem nájemného, ​​je jejich příjem relativně snadno předvídatelný a má tendenci se časem zvyšovat.

Hypoteční splátky

Hypoteční REITs (nebo mREITs) investují do hypoték na bydlení a na komerční účely. Tyto REIT půjčují peníze na hypotéky nebo kupují stávající hypotéky nebo hypotéky zajištěné cenné papíry (MBS). Zatímco kapitálové REIT obvykle generují příjmy prostřednictvím nájmů, hypotéční REIT vydělávají na úrokech z jejich dluhových investic.

 Hypoteční REIT mají tendenci být lepší než kapitálové REIT, když úrokové sazby rostou.

Hybridní REIT

Hybridní REIT jsou kombinací kapitálových a hypotečních REIT. Oba vlastní nemovitosti a sbírají nájemné a také investují do hypotečních cenných papírů. Hybridní REIT jako Two Harbors investují do hypoték i do hmotných aktiv a mají vyváženější přístup a mohou být schopni profitovat jak v rostoucích, tak klesajících úrokových prostředích, kde mohou bojovat pouze tradiční akciové nebo hypotéční REIT.

Všimněte si, že je zde uvedeno pouze několik hybridních REIT.

REIT výkon

REIT mají tendenci fungovat nejlépe, když úrokové sazby klesají a když nájmy rostou. Jako akcie vyplácející dividendy jsou REIT analyzovány podobně jako jiné akcie. Existují však některé velké rozdíly v důsledku účetního zacházení s majetkem. Vzhledem k tomu, že REIT kupují například nemovitosti, můžete zaznamenat vyšší úrovně dluhu než u jiných typů společností.

Důležité jsou také podmínky na kapitálovém trhu, zejména institucionální poptávka po akciích REIT. Z krátkodobého hlediska může tato poptávka přemoci základy. Například akcie REIT si v roce 2001 a v první polovině roku 2002 vedly docela dobře i přes nevýrazné základy, protože peníze tekly do celé třídy aktiv.

Na individuální úrovni REIT chcete vidět silné vyhlídky na růst příjmů, jako jsou příjmy z pronájmu, související služby a FFO. Chcete zjistit, zda má REIT jedinečnou strategii pro zlepšení obsazenosti a zvýšení nájemného.

Důležitý je také průmyslový sektor, protože specializované REIT zaznamenají výnosy, které se liší v závislosti na tom, jaký typ nemovitostí vlastní. Například níže uvedený graf znázorňuje výnosy REIT podle sektorů v roce 2019. V tomto roce si nejlépe vedly průmyslové nemovitosti a datová centra, zatímco maloobchod a samoskladování chřadly.

Realitní podílové fondy

Podílové fondy jsou profesionálně spravované sdružené investice, které investují do různých nástrojů, jako jsou akcie a dluhopisy. Investoři nakupují akcie nebo podílové listy podílových fondů, které jsou nakupovány nebo vyplaceny za aktuální čistou hodnotu aktiv (NAV) fondu. Čisté hodnoty aktiv se počítají jednou denně a jsou založeny na závěrečných cenách cenných papírů v portfoliu fondu.

Realitní podílové fondy investují především do společností REIT a společností provozujících nemovitosti s využitím profesionálních manažerů portfolia a odborného výzkumu. Poskytují schopnost získat diverzifikovanou expozici vůči nemovitostem s použitím relativně malého množství kapitálu. V závislosti na jejich strategii a cílech diverzifikace poskytují investorům mnohem širší výběr aktiv, než čeho lze dosáhnout nákupem samotných akcií REIT, a také poskytují flexibilitu snadného přechodu z jednoho fondu do druhého.

Jednou z výhod pro drobné investory jsou analytické a výzkumné informace poskytované fondem. To může zahrnovat podrobnosti o nabytých aktivech a pohled managementu na životaschopnost a výkonnost konkrétních investic do nemovitostí a jako třída aktiv. Spekulativnější investoři mohou investovat do rodiny realitních podílových fondů a takticky převažovat nad určitými typy nemovitostí nebo regiony, aby maximalizovali návratnost.

Výkon nemovitostního podílového fondu

Protože investují hlavně do REIT, výkonnost podílových fondů v nemovitostech úzce souvisí s výkonem REIT, které drží. Podílové fondy však mohou být méně likvidní, daňově méně výhodné a mohou nést vyšší poplatky za správu než REIT nebo REIT ETF. Ačkoli realitní podílové fondy přinášejí likviditu do tradičně nelikvidní třídy aktiv, kritici věří, že se nemohou srovnávat s přímými investicemi do nemovitostí.

Zvláštní důvody

REIT a realitní podílové fondy poskytují individuálním investorům s omezeným kapitálovým přístupem k diverzifikovaným nebo koncentrovaným investicím do nemovitostí, protože mají relativně nízká investiční minima. Pokud jde o diverzifikaci, kterou poskytují, tyto dva typy fondů pomáhají snižovat riziko.

V závislosti na jejich investiční strategii mohou být realitní podílové fondy diverzifikovanějším investičním prostředkem než REIT. To může snížit transakční náklady pro ty, kteří hledají větší diverzifikaci soustředěnou v jednom nebo několika fondech. Mají také výhodu profesionální správy portfolia a výzkumu.

Realitní fondy poskytují střednědobým až dlouhodobým investorům příjem z dividend a potenciál pro zhodnocení kapitálu. Nezapomeňte, že REIT musí každoročně rozdělit alespoň 90% zdanitelného příjmu akcionářům ve formě dividend.

Hodnota nemovitostí má tendenci v dobách inflace stoupat, jak rostou ceny nemovitostí a nájemné. Proto mohou REIT a realitní podílové fondy sloužit jako potenciální zajištění proti inflaci.

Nakonec oba typy realitních fondů poskytují likviditu v obvykle nelikvidní třídě aktiv.

nevýhody

Stejně jako u každé investice existují rizika pro investice do REIT i do realitních podílových fondů. Vrácení zboží není zaručeno.

Stejně jako u všech odvětvových fondů mohou být ty, které se zaměřují na nemovitosti, volatilnější než fondy se širšími investičními horizonty, jako je například fond sledující index S&P 500. Stručně řečeno, když trh nemovitostí zakolísá, fondy v tomto sektoru trpí. Opak je pravdou, když trh nemovitostí zažívá boom.

Rostoucí úrokové sazby mohou také ovlivnit výnosy realitních fondů. Například REIT se při získávání nemovitostí spoléhají na dluh nebo vypůjčené peníze. Když úrokové sazby rostou, rostou i náklady na půjčky, které se mohou snížit na zisky.

Příklad REIT vs. Realitní podílový fond

Pokud chcete například investovat do dynamického a notoricky drahého trhu s nemovitostmi v New Yorku, zvažte vhodně pojmenovanou Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) – společnost REIT, která si může nárokovat ikonickou Empire State Building jako jednu ze svých nemovitostí v portfoliu. . Její portfolio čítá celkem osm maloobchodních a osm kancelářských nemovitostí na Manhattanu a v metropolitní oblasti New York City.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) je příkladem podílového fondu (realitního) sektoru s různými podíly. Se 41 podíly investuje především do REIT a také do veřejně obchodovaných společností souvisejících s nemovitostmi.

Bottom Line

REIT a realitní podílové fondy se liší, ale jsou podobné v tom, že nabízejí likviditu a přístupný způsob, jak se dostat k různorodým nemovitostním aktivům. Pro retailové investory bez významného kapitálu vytvářejí tyto realitní fondy cestu k investování do široké škály nemovitostí, které by jinak mohly být mimo dosah. Zejména dlouhodobí investoři mají potenciál sklízet plody dividendového příjmu a zhodnocení kapitálu. Než investujete do kteréhokoli z nich, ujistěte se, že rozumíte rozdílům mezi těmito dvěma, jakož i souvisejícím rizikům a odměnám.

Časté dotazy týkající se REIT vs. Realitní podílové fondy

Co je neobchodovaný REIT?

Neobchodované REIT jsou soukromé investiční fondy do nemovitostí, které jsou profesionálně spravovány a investují přímo do nemovitostí a nejsou kótovány na burzách. Ty jsou k dispozici pouze akreditovaným investorům s vysokou čistou hodnotou a obvykle vyžadují velkou minimální investici.

Co je REIT ETF?

REIT ETF jsou fondy obchodované na burze (ETF), které investují většinu svých aktiv do akciových cenných papírů REIT a souvisejících derivátů. REIT ETF jsou pasivně spravovány kolem indexu veřejně obchodovaných vlastníků nemovitostí. 

Co je indexový fond REIT?

Stejně jako REIT ETF je indexový fond REIT podílový fond, který pasivně investuje do srovnávacího realitního indexu, jako je MSCI US REIT Index nebo Dow Jones US REIT Index, který dohromady pokrývá zhruba dvě třetiny celkové hodnoty domácí, veřejně obchodovaný trh REIT.

Co je kancelářská sponka REIT?

Sponka REIT je struktura, která se snaží maximalizovat daňové výhody plynoucí z fondů pro správu nemovitostí a zároveň umožňuje společnosti provozovat nemovitosti, které tyto fondy obvykle nemohou provozovat. Takové REIT podléhají intenzivní regulační kontrole, protože ve struktuře kancelářské sponky jsou svěřenecké závazky vůči různým skupinám akcionářů a mohou existovat inherentní konflikty. Je podobný, ale pružnější ve struktuře se sešitým REIT.

Co je to Triple Net REIT?

Trojitý čistý REIT je kapitálový REIT, který vlastní komerční nemovitosti využívané trojitým čistým (NNN) leasingem. Trojnásobný čistý pronájem znamená, že náklady na strukturální údržbu a opravy musí platit nájemce – kromě nájemného, ​​daně z nemovitosti a pojistného. Protože tyto dodatečné výdaje přecházejí na nájemce, účtuje si pronajímatel obecně nižší základní nájemné. Tím se REIT zbavuje největšího rizika jakéhokoli čistého pronájmu.