Uvedení kol na špatnou politiku

Během posledního desetiletí jsme pracovali na otázkách bytové politiky s volenými úředníky, developery, staviteli, poskytovateli bydlení a zastánci „Jaká je odpověď? nebo "Co bychom měli dělat?" To je obvykle poté, co namaluji poněkud temný obraz budoucnosti; státní a místní vlády pokračují v přílišné regulaci bytové výroby, čímž vzniká nedostatek a vysoké ceny, a poté se snaží zdanit a vydírat ekonomiku, aby dotovaly oběti vyšších cen. V zájmu toho, aby byly všechny odpovědi na jednom místě, zveřejňuji to zde jako sérii.

Bohužel odpověď, kterou dávám, je obvykle ignorována; představte si, že pacient odchází z ordinace a míří přímo do obchodu s koblihami poté, co mu bylo doporučeno, že aby zhubnul, musí držet dietu. Je snazší házet plechovky od piva na televizi nebo podávat právní námitky, než pracně porozumět veřejnému mínění o bydlení a pak vyvíjet poselství, která jej změní. Ale tady, v pěti příspěvcích, je moje nejlepší odpověď na otázku: „Co děláme, abychom pochopili, proč se bytová politika dělá taková, jaká je, a jak ji změníme?“

Úvod: Uvádění kol špatné bytové politiky

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

A tak otevíráme městské hradby. A vystavte cimbuří, všichni spolupracují na tom, aby se to stalo, připevněte kluzná kola k jeho obřím nohám a lana kolem krku jako ohlávky, kterými ho přitáhnete do svatyně.

Virgil. The Aeneid, přeložil David Ferry, (kniha II, 349-353, s. 46). University of Chicago Press, 2017.

Všichni známe příběh o trojském koni, i když jsme nikdy nečetli Aeneidu. Řekové byli ve válce s Trojany a aby je oklamali, schovávali se v klamně neškodně vypadajícím dřevěném koni. Když Trojané zatáhnou koně do města, vyskočí Řekové a zbytek je historie, Trója je zničena. Příběh a obraz jsou tak známé, že vám jen málokdo dokáže říct, kde o něm poprvé slyšeli; je to skoro, jako bychom se narodili s vědomím myšlenky „nikdy nevěřit Řekům s dary“ (timeo Danaos et dona ferentis), varování pronesené trojským knězem Laocoonem a nakonec ignorované.[1]

Výše jsem citoval obzvláště palčivý aspekt příběhu, který je nezbytný pro jeho pochopení a pro uznání jeho relevance pro vytváření špatné veřejné politiky. Jednoduše řečeno, při zpětném pohledu všichni víme, že přivést koně do Tróje byl špatný nápad. Ale můj odhad je, že většina lidí by řekla, kdyby se jich zeptali, řekli: „přišlo to s koly“. To znamená, že je pravděpodobné, že ti z nás, kteří stojíme na pláži, kroutí hlavou a říkají: "Nedělejte to!" dívali bychom se na koně se čtyřmi dokonalými koly a připojeným lanem. Jediné, co museli Trojané udělat, bylo zatáhnout to dovnitř, že?

Toho dne za hradbami Tróje to však zjevně nebylo. Trojané museli pracovat (accingunt omnes operi), aby se zničili. Téměř ve všech případech špatné politiky, které jsem viděl, zejména v oblasti bydlení, to není, jako bychom se dostali od „máme bytovou krizi“ k něčemu, jako je regulace nájemného, ​​protože řešením bylo jednoduché otevření zabaleného dárku. V každém případě jsou vícenásobná varování ignorována a pak je třeba vyvinout mimořádné úsilí k vytvoření a implementaci špatné politiky.

Možná nejlepším příkladem (a ten, který mě uvádí jako místního Laocoona) je politika v Seattlu týkající se dostupnosti povinného bydlení. Vše začalo „bytovou krizí“ v roce 2013, kdy oživení po recesi přineslo městu pracovní místa a zvýšenou poptávku po bydlení. Ceny bydlení a nájmy začaly růst. Nastala jakási občanská panika. Něco se muselo udělat. Jako Pokud ne – mladý řecký agent poslal spolu s koněm, aby povzbudil Trojany, aby ho vytáhli do města – objevil se poradce který poradil vedení města, že důvodem, proč ceny bydlení stoupají, je to, že se staví nové bydlení! Čím více pracovních míst a bytů vznikne, argumentoval konzultant, tím více by město muselo platit, aby dotovalo lidi, kteří nemohli platit nájem.

Spolu přichází kůň, povinné inkluzivní zónování (MIZ). Základním argumentem MIZ je, že se děje nějaká nespravedlnost; zatímco město roste, developeři vydělávají miliony, zatímco nájmy rostou. Mezitím se veřejnost prostřednictvím státní a místní vlády zasekla u zákona o dotování chudých lidí, kteří vidí růst nájmů. Proto je odpovědí zdanit každou čtvereční stopu nového bydlení a dát peníze neziskovým organizacím, které jednoho dne postaví „cenově dostupné jednotky“. Jednoduše řečeno, nedává to smysl: přidání nákladů k poplatkům potřebné nové bydlení nezlevní, ale prodraží. Co však dává smysl, je, že rostoucí inflace ospravedlní ještě více poplatků pro neziskovky. Je to destruktivní cyklus ztěžování a zdražování výstavby bydlení, což pak paradoxně ospravedlňuje ztížení výstavby bydlení. Vysvětlil jsem to už v roce 2016 a znovu nedávno. Nebyl jsem jediný pak or teď.

jaký byl výsledek? Podle poslední zprávyProgram MHA v Seattlu vygeneroval 96 milionů dolarů. Když to bylo navrženo v roce 2015, bylo navrženo, že jsou potřeba desítky tisíc „cenově dostupných jednotek“. Město to tvrdilo v roce 2017,

„MHA je součástí Seattle's Housing Affordability and Livability Agenda (HALA), která usiluje o vytvoření 50,000 2025 domů do roku 20,000, včetně XNUMX XNUMX cenově dostupných domů. Rozvoj jak dostupného bydlení, tak bydlení za tržní cenu je důležitou strategií pro zpomalení růstu nákladů na bydlení a poskytování širší škály možností bydlení.“

Ke zveřejnění této zprávy, na kterou jsem odkazoval, si město nárokuje 712 dotovaných jednotek z vynaložených prostředků MHA. Nebyl proveden žádný nezávislý audit tohoto tvrzení, ale i když jej přijmeme, program je šokujícím selháním. Jsme v polovině roku 2022 a i s ohledem na Covid-19 je míra produkce slabá. Novější zpráva Seattle Times ukázal více fantazijní čísla:

„Zátah v roce 2021 [od MHA] by mohl městu pomoci financovat více než 900 cenově dostupných jednotek, vzhledem k tomu, že Seattle předpokládá, že každá jednotka potřebuje od města asi 80,000 XNUMX dolarů. Projekty dostupného bydlení obvykle kombinují městské dolary s financováním z jiných zdrojů, včetně federálních a státních vlád.“

Každá jednotka potřebuje 80,000 67 $. Že jo. Projekt, který byl nedávno uveden do provozu, stál 148 milionů dolarů za XNUMX jednotek resp asi 456,000 XNUMX $ za jednotku. No, koho to zajímá? Nájemné kleslo, že? I když vezmeme v úvahu poklesy Covid, nájmy v Seattlu opět rostou, a to stejně meziroční nárůst o cca 18 %.

Pravdou je, že MHA zvýšilo náklady a zpomalilo výrobu nového bydlení a kdyby se před pandemií postavilo více bez poplatků a dalších pravidel, nabídka by držela krok s poptávkou, protože po pandemii roste. Díky schématu MHA se lidé před pěti lety cítili lépe, dnes je to faktor přispívající k postpandemické inflaci bydlení.

Existuje šance, že by město Seattle mohlo ustoupit od programu nyní, když poptávka roste a nájmy rostou? Samozřejmě že ne. Je to úspěch. Podívejte se na všechny ty peníze, které vybrala na bydlení. Proč bychom teď přestali? Ve skutečnosti je jen otázkou času, kdy s nárůstem nájmů budou členové Rady volat po zvýšení poplatků MHA. Jak Aeneas naříká nad koněm, „uchovali jsme tu monstrózní věc v samotné citadele (Ferry 46).

Téměř u každé bytové politiky je vzorec stejný. Nájmy rostou a s nimi i volání po intenzivnější regulaci a zpoplatnění bydlení. Nabídka a poptávka? Drž hubu Laocoon! Existuje pouze jedno řešení, najít více peněz na „dostupnější bydlení“. A existuje spousta Sinonů, aktivistů s více anekdotami než skutečnými údaji, kteří jsou ochotni slíbit politickou podporu úsilí o přerozdělení bohatství, aby bylo zajištěno, že každý bude mít „právo na bydlení“. Místo toho lidé dostanou místo na čekací listině na cenově dostupné bydlení, které může jednoho dne přijít.

Je frustrující vidět tolik lidí ve městech tak tvrdě pracovat na vytváření politiky, která je špatná bytová politika. Jaký je první krok k tomu, aby se kůň nedostal do města? Odpovědí je zjistit, čemu věříme.

[1] Stojí za zmínku, že nuance latiny umožňují řadu stejně odlišných interpretací toho, co „et dona ferentis“ mohl znamenat v kontextu (viz Murley, Clyde. „Et Dona Ferentis.“ The Classical Journal, sv. 22, č. 9, 1927, s. 658–62).