Dluhopisy na soukromé aktivity a 4% slevy na dani z bydlení s nízkými příjmy

Federální programy bydlení obecně spadají do jedné ze dvou kategorií, ty, které poskytují přímou dotaci lidem na zaplacení bydlení, a ty, které využívají finanční nástroje k usnadnění výstavby bydlení. Z finančních nástrojů je nejvýznamnější tzv. Low Income Housing Tax Credit (LIHTC). Tento tvor daňového řádu zpeněžuje daňovou úlevu za investice do dostupného bydlení. Ale v programech pro chudobu, které přezkoumal bývalý kongresman Paul Ryan, existuje také zajímavý, ale komplexní nástroj – Private Activity Bond neboli PAB. PAB umožňuje místním samosprávám prodávat dluhopisy osvobozené od daně jménem subjektů, které budují projekty, které jsou přínosné pro veřejnost, včetně bydlení. Ve spojení s daňovými úlevami mohou být PAB výkonným nástrojem pro stavitele, kteří chtějí shromáždit kapitál pro projekty bydlení. Ale složitost a náklady jsou vysoké. (Pokud chcete okno do LIHTC tady je příspěvek o tom, jak fungují).

Kongresová výzkumná služba publikoval vynikající základ o dluhopisech soukromých aktivit. Stejně jako daňové dobropisy jsou PAB zakotveny v daňovém řádu a zahrnují dva typy dluhopisů. jeden pro projekty, které slouží vládním účelům; druhý pro ty, které slouží soukromým účelům, pokud jsou prospěšné veřejnosti. Pokud jsou dluhopisy soukromé aktivity určeny pro „kvalifikované soukromé aktivity“, jako je bydlení, kupující dluhopisů neplatí žádné daně z úroků, které vydělají. Kongres omezuje výši dluhu, který může být vystaven na soukromé aktivity; 150 milionů dolarů a 50 dolarů na hlavu v roce 1986 až po 335 milionů dolarů nebo 110 dolarů na hlavu v roce 2022. Existují také limity podle typu projektu, aby bylo možné ovlivnit investice. Kongres také hodlá omezit daňové výdaje (výjimky znamenají méně dolarů v daňových příjmech).

Jak mohou být tyto dluhopisy kombinovány s LIHTC, konkrétně 4% daňovými kredity, je dobře řešeno v dokumentu společnosti Corporation for Supportive Housing (CSH), Financování podpůrného bydlení s dluhopisy osvobozenými od daně a 4% slevami na dani z bydlení s nízkými příjmy. Zde je souhrn požadavků na používání dluhopisů osvobozených od daně s daňovými kredity.

Dluhopisy mohou vydávat pouze státní a místní vlády spolu s kvazivládními agenturami. Obvykle je to Housing Finance Agency (HFA), státní agentura, která přijímá daňové kredity. Ale protože množství dluhopisů osvobozených od daně, které lze vydat, podléhá limitu objemu (limit zmíněný výše), všechny tyto vládní subjekty agresivně soutěží, aby se pod limit vešly. Projekty také nemají přístup k výnosům z dluhopisů, dokud projekt nezíská schválení od státního úřadu HFA, a tyto výnosy jsou omezeny na náklady na bydlení a nelze je použít například pro komerční prostory.

Existuje jeden důležitý limit, který stojí za zmínku, pokud jde o kombinaci daňových dobropisů a dluhopisů osvobozených od daně. Pro získání alokace daňového kreditu musí projektový manažer pokrýt alespoň 50 % stavebních nákladů („pravidlo 50 %)“ výnosy z dluhopisů; a samozřejmě každé bydlení postavené pomocí těchto dluhopisů a daňových úlev musí být dostupné lidem, kteří vydělávají méně než 60 % průměrného příjmu oblasti (AMI). Obvykle musí být 20 % jednotek dostupných lidem s 50 % AMI nebo méně, nebo 40 % jednotek s 60 % AMI.

Pokud to již není zřejmé, jsou tyto druhy projektů komplikované. Přidejte k tomu skutečnost, že tyto druhy „dohod“ často zahrnují další donory. Například jeden bytový projekt, na kterém jsem pracoval jako developer, byl 4% projekt využívající dluhopisy osvobozené od daně. Ale měli jsme i prostředky ze státního bytového svěřenského fondu a také úvěr na výstavbu. Abych byl upřímný, musel jsem si polámat mozek a prohrabat se starými e-maily, abych si přesně vzpomněl, jak ten projekt vznikl. Dokument CSH odvádí skvělou práci a ukazuje prostřednictvím sedmi různých případových studií některé z charakteristických způsobů, jak se toto financování může spojit. Například jedna z nejjednodušších případových studií je z Michiganu. Zde je graf, který ukazuje financování projektu.

MSHDA je Michigan State Housing Development Authority, státní agentura pro financování bydlení. MSHDA prodala dluhopisy a dluh je splácen prostřednictvím skromných příjmů od nájemníků, které částečně pocházejí z poukázek § 8. Každý z poskytovatelů finančních prostředků v projektu má jiné požadavky a u těchto typů projektů může splnění jednoho požadavku narušit jeden z požadavků druhého poskytovatele finančních prostředků.

V některých případech může být kapitálový úvěr na dani použit k zaplacení dluhové služby. Dokument CSH používá případovou studii, která použila dluhopisy a poté „dluhopisy plně vyřadila z trvalého rozhovoru s jinými veřejnými půjčkami, granty a daňovým kreditem“. Vypadá to jako použití vlastního kapitálu daňového kreditu k vyřazení dluhopisů. To je přesvědčivé: ačkoli 4% daňová sleva je menší procento způsobilého základu cenově dostupného projektu, možnost použít kredit na splacení dluhopisů je dobrý nápad. Stejně tak kombinace různých zdrojů financování.

Ryan netráví příliš času na PAB, kromě toho, že naznačuje, že „málo studií o účinnosti dluhopisů na soukromé aktivity . . . co se týká zlepšení vzestupné mobility nájemců.“ To je pravda a jeho pohled na výdaje na program ukazuje, že dluhopisy nebyly používány tak často jako slevy na dani z bydlení s nízkými příjmy.

A za deset let od jeho analýzy se mnoho nezměnilo (grafová data z ministerstva financí Spojených států).

Můj názor je, že PAB by se měly využívat způsobem, jakým se využívá veškerý dluh: získávání hodnoty. V případě bydlení jsem navrhl schéma zachycení hodnoty pro bydlení bezdomovců ve kterém jsou například vyčísleny náklady na tábořiště, dluhopisy prodány k provedení intervencí k ukončení táboření, pak jako úspory jsou realizovány, přičemž tyto úspory jsou použity jako dluhová služba. Problém se sestavováním toho, co je v neziskovém světě známé jako „kapitálový zásobník“, je úroveň složitosti, která je problematická z následujících důvodů:

● Čas – tyto druhy finančních ujednání se prokousávají časem a čas jsou peníze. Náklady na držení při čekání na sestavení a sladění financování jsou skutečným přírůstkem celkových nákladů na vývoj;

● Transakce – více sponzorů znamená více transakčních nákladů a tyto náklady rovněž zvyšují celkové náklady na vývoj;

● Právníci a konzultanti – na každém kroku musí být najímáni právníci a konzultanti, aby se předešlo katastrofám, které by mohly způsobit neúspěch projektu; a

● Není to moc efektivní – se všemi pohyblivými částmi a dodatečnými náklady, je to nejefektivnější způsob, jak zajistit bydlení pro lidi, kteří to nyní potřebují?

Na závěr se vrátím k základnímu pravidlu, jakýkoli návrh financování bydlení by měl být co nejjednodušší, dostat potřebné prostředky nebo jednotky lidem, kteří je dnes potřebují. I když mě to zaujalo a užívám si problém řešení finanční hádanky, hraním těchto her lidé neplatí nájem; musíme najít způsoby, jak přemístit PAB k lepšímu účelu, než jsou složité finanční dohody na výstavbu dotovaného bydlení.