Povolení více bydlení pozitivně ovlivňuje cenu bydlení

Minulý týden jsem psal o svém rozhořčení ze snahy získat data z měst o době, kterou trvá výroba bytové jednotky. Neexistují žádná veřejně přístupná data, která by mohla pomoci propojit povolení, počet obyvatel a cenu? No ano i ne. Údaje z Federální rezervní banky Saint Louis, láskyplně známé jako Fred, jsou zajímavé, ale ne příliš podrobné. Podívejme se ale na Nashville v letech 2010 až 2020 a na to, co nám může říci o povoleních k bydlení, počtu obyvatel a ceně. S určitou pomocí Zumper, online trackeru nájmů, to vypadá, že když počet lidí na povolení k bydlení klesá, klesá i tempo růstu cen bydlení. Tady jsou data.

Začněme růstem populace Nashvillu v období, na které se díváme, 2010 až 2020. V tomto období podle Freda přibylo v Nashvillu asi 300,000 20 lidí, což představuje nárůst populace téměř o XNUMX %.

Jedna věc, které si hned všimnete, je šílená vlastnost dat, pokud jde o města: ve skutečnosti nevidíme Nashville, ale pouze širší oblast. To je matoucí rys údajů o bydlení. Sčítání lidu ve Spojených státech často spojuje města dohromady a nazývá je metropolitní statistickou oblastí nebo MSA. Žádný velký problém, že? Ale často se spory o bydlení odehrávají v přísných hranicích měst, a když jsou data více rozptýlená, mate to, co můžete říci o vlastních městech a jejich okolí. Pojedeme s Fredovými údaji MSA.

Dále se podíváme na povolení. Fred sleduje tato data pomocí čísel sčítání lidu. Když vezmeme roční počet vydaných povolení a porovnáme to s počtem obyvatel, je tam zajímavý poměr.

S tím jsou nejrůznější problémy. Za prvé, a to je nejzřejmější, povolení se nerovná skutečné obyvatelné bytové jednotce. Proto sleduji podrobnější údaje o době do povolení. Doufám, že uvidíme, jak dlouho trvá mezi povolením a okamžikem, kdy se jednotka stane obyvatelnou. Přesto tento poměr nových jednotek k novým lidem stojí za zvážení. Například 33,579 2014 lidí, kteří přijeli do Nashvillu v roce XNUMX, potřebovalo místo k životu. Existují faktory, jako je míra neobsazenosti – často se tomu říká „absorpce“ – a další faktory, které je třeba zvážit. Relevantní je ale vztah mezi novými lidmi a počtem povolení. Znamená to menší konkurenci mezi lidmi, kteří hledají vzácné bytové jednotky.

Nyní se podívejme na cenu. Fred nesleduje nájemné, ale sleduje „cenu domu za všechny transakce“. Zde je změna cen bydlení za desetileté období spolu se sledováním nájmů Zumperem za posledních pět.

Zde je zřejmé, že když porovnáme trend v počtu povolení, počtu obyvatel a ceny, existuje určitý vztah.

Zdá se, že povolování dohání populační růst v Nashvillu během desetiletého období, a když se podíváme na pět let, které máme na ceny nájmů a bydlení, ty začnou měknout spolu se zjevným nárůstem produkce. S klesajícím poměrem nových lidí k bytovým jednotkám klesá i tempo růstu cen.

Ale stále mám otázky, dokonce i pochybnosti. Údaje o Fredovi se zaměřují na „odhad pomocí prodejních cen a údajů o hodnocení“, aby se dostali na cenu. co to přesně znamená? Údaje o nájemném z různých zdrojů se mohou výrazně lišit a stejně tak se mohou lišit místní odhady ceny. Velký problém s povolovacími údaji je, že nám neříkají, kdy povolené jednotky skutečně jdou do provozu. Místní údaje by také odhalily mnoho o době, kterou trvá získání povolení.

Zdá se, že tento první pohled na veřejně přístupná data potvrzuje můj dlouhodobý argument, že větší nabídka znamená nižší ceny. Stále si myslím, že je to pravda. Ale na rozdíl od mých protějšků nalevo, kteří si rádi pletou korelaci s kauzalitou, já prostě nemůžu. Více místních údajů o skutečných povoleních, cenách a datech uvedení bydlení do provozu by bylo ještě silnější. Ale to je dobrý začátek.

Ale když se snažíme proniknout hlouběji do rychle rostoucích měst, jako je Nashville, a podíváme se na data, která máme, existuje trend: když se počet obyvatel zvyšuje a následuje povolení, vidíme, že růst cen začíná klesat.

Nakonec je tu také několik zajímavých teček. Například jedno z nejrychleji se zmenšujících měst ve Spojených státech ve skutečnosti vykazuje vzestupný růst cen bydlení od roku 2018. Místní televizní stanice minulý rok zveřejnila příběh o tom, jak se „trh s bydlením v Decatur roztápěl“.

A co nájmy? Zumper ukazuje 26% nárůst nájmů v Decatur za poslední rok, asi 123 $ v průměru. A pohled na jejich graf nájmů za posledních pár let ukazuje podobný trend jako ceny bydlení.

Co se děje v Decatur? Rostoucí inflace z velkých hotovostních skládek federální vládou a problémy dodavatelského řetězce? Možná. Ale to jsou rysy posledních dvou let a růst cen se zjevně odvíjí od roku 2018. Proč? To stojí za zvážení.

Potřebujeme, aby se místní jurisdikce o tato opatření zajímaly stejně jako já a využívaly je k lepšímu řízení bytové ekonomiky. Základem každé fungující a spravedlivé a efektivní ekonomiky je nakonec spousta výměn mezi kupujícími a prodávajícími. Když výrobci vidí poptávku, chtějí přirozeně vyrábět více. Toto zpomalení poškozuje pouze lidi hledající bydlení, zejména lidi s méně penězi. Je třeba udělat více práce, ale bylo by mnohem lepší chybovat na straně většího počtu bydlení než více pravidel a zpoždění.