Vlastnictví není problém, nedostatek bydlení ano

Minulý měsíc jsem se zúčastnil komunitního setkání studentů kurzu Housing Systems na University of Cincinnati School of Planning v Cincinnati, kde jsem diskutoval o tom, „jak institucionální investoři ovlivňují naše město; co se v současnosti dělá pro řešení tohoto problému a co ještě musíme udělat.“ Již dříve jsem psal o snahách Port of Cincinnati mařit institucionální investory nákup rodinného bydlení ve městě. Otázkou, na kterou bylo na schůzce těžké odpovědět, bylo, co přesně je „institucionální investor“ a zda vlastnictví je v příčinné souvislosti se špatnými výsledky bydlení, jako je vyšší nájemné, vystěhování nebo chátrání. Zdá se, že starost o to, kdo vlastní bydlení, je dalším odváděním pozornosti od skutečného problému, nedostatku nabídky tváří v tvář rostoucí poptávce.

Studenti absolvují kurz tzv Systémy bydlení, kterou vyučuje profesor Hayden Shelby. Kurz zahrnuje pohled na „povahu problémů s bydlením a trhy s bydlením“ a „řešení selhání trhu s bydlením“. Pohled na vlastnické vzorce a jejich vztah k výsledkům na trhu s bydlením jistě stojí za cvičení ve třídě, ale měly by se politické intervence soustředit na to, kdo vlastní nemovitost? Záleží na tom, zda může existovat jasný, konzistentní a kauzální vztah mezi vlastnictvím a špatnými výsledky. Zatím jsem nenašel žádná data, která by navazovala spojení.

Ve skutečnosti byl chvíli velký rozruch kolem zahraničního získávání bydlení ve Spojených státech. Děsivý příběh byl, že čínští investoři „zaparkovali“ hotovost na americkém trhu s bydlením, skupovali spoustu bytových domů, vyklidili je a pak čekali, až je prodají. Asi před 5 lety tam bylo návrh na zdanění nákupu bydlení zahraničními investory zastavit.

Problém, útržkovité investoři skupující a vyprazdňující bytové domy, však nebyl skutečný. Jistě, došlo k nějakým transakcím s investory mimo Spojené státy, ale ti se snažili peníze vydělat, ne je ztratit. Když tito investoři koupili budovy, spravovali je jako každý jiný vlastník, nevyprázdnili je; bizarním argumentem bylo, že když je necháte prázdné, ceny porostou a tím i hodnota investice. Až na to, že k vytvoření 1% zvýšení průměrného nájemného by museli koupit a odstranit 1,400 XNUMX kusů z trhu v Seattlu, něco, co se prostě nedělo.

Dnes se obáváme, že investoři – a modifikátoři nyní nejsou „cizí“, ale „velcí“ nebo „mimo město“ nebo „velcí“ nebo „firemní“ nebo všichni výše uvedení – jsou nutně špatní aktéři. Zastánci poukazují na důsledky rostoucích nájmů, vystěhování a chátrání jako důkaz. Ale všechny tyto věci se dějí tak jako tak bez ohledu na to, zda majitel bydlí míli nebo 1,000 XNUMX mil daleko. A na Real Estate Investment Trusts (REITS) nebo penzijních fondech, které kupují bydlení, prostě není nic špatného nebo zlověstného, ​​pokud si myslí, že se jim to vrátí. Představa, že takové transakce budou ziskovější, když se budovy nechají rozpadnout, obtěžují nájemníky a vystěhují je, nejenže nedává smysl, ale není podložena žádnými kvantitativními důkazy.

Existují špatní poskytovatelé bydlení – a jsou tu špatní řidiči autobusů, policisté, učitelé a možná i politici – ale nesnažíme se přisuzovat selhání těchto aktérů něčemu, jako je místo, kde žijí nebo kam chodili do školy. Pokud některý z těchto typů aktérů udělá něco špatného, ​​má smysl ho potrestat za porušení pravidel nebo ohrožení komunity. Takové sankce již existují pro lidi, kteří špatně hospodaří s nemovitostmi způsobem, který vytváří plíseň, a proces vystěhování řídí soudce, nikoli samotný poskytovatel bydlení. A pokud je problémem rostoucí nájemné, nejlepší způsob, jak to kompenzovat, je vytvořit konkurenční trh s bydlením, aby lidé nespokojení s cenou mohli snadno najít náhradu v okolí.

Základní pocit rozhořčení v místnosti na schůzce byl jasný; některé „korporace bez tváře“ vydělávají peníze, spoustu peněz, na úkor chudých lidí. Je jasné, že z logiky věci vyplývá, že těmto korporacím musí být zastaveno vlastnit majetek v Cincinnati. Jeden účastník navrhl, aby investoři jakéhokoli druhu neměli vlastnit více než určitý počet domů.

Kupodivu s tím Port of Cincinnati souhlasí. Další nedávno zveřejněný příběh zdůrazňuje snahu Portu koupit co nejvíce bydlení za své veřejné dolary nebo výnosy z prodeje dluhopisů. Myšlenka je taková, že pro „intuitivní“ investory nezbude nic. Je Port institucí? A co se stane, když někdo přestane platit nájem nebo poruší podmínky pronájmu? Vyžene je Port? Neziskové a bytové úřady, také instituce, vystěhují mnoho a mnoho nájemníků za neplacení a porušování nájemních smluv. Port bude také. Port plánuje „vydělat své peníze zpět z pronájmu a nakonec prodejem domů. Ale hlavním cílem je udržet nájmy dostupné a prodejní ceny dostatečně nízké, aby je lidé mohli zaplatit.“

Hmmmm. Jak to udělají? Z příběhu vyplývá, že 10,000 XNUMX dolarů, které Port odhadl, že utratí za vylepšení domů, nestačí. Přístav si začíná uvědomovat – jako každý jiný majitel, velký či malý –, že opravy musí někdo zaplatit. Pokud je to koncový uživatel, nájemce nebo kupující, cena se zvýší. Je to jednoduchá matematika. Pravdou je, že každý kupující, ať už je to REIT nebo první investor, který kupuje jednu nemovitost k pronájmu, nájem je jediný způsob, jak zaplatit za vylepšení. Pokud se vyskytnou problémy s bydlením, nejlepším způsobem, jak je vyřešit, je podněcovat ke zlepšení, nikoli je nařizovat. Pokud přijde mandát, nájemci si kartu vyzvednou a jednotky již nebudou cenově dostupné.

Může to být redukcionistické, ale vždy existuje jeden způsob, jak vyřešit jakýkoli problém s bydlením: umožnit trhu produkovat spoustu a mnoho bytů, a to natolik, že výrobci a poskytovatelé musí mezi sebou soutěžit, aby si lidé pronajali nebo koupili jejich produkt. Cokoli menšího než toto sníží hrací pole směrem od spotřebitele a přinutí je vzájemně soutěžit a akceptovat méně než ideální ceny a podmínky. A zde je klíčový bod celé této diskuse: i kdyby existovala měřitelná a silná příčinná souvislost mezi vlastnictvím a výsledky bydlení, nejlepším řešením by stále bylo více bydlení. Rozpouštědlem pro většinu bytových problémů je vytvoření dostatečné nabídky, aby lidé měli příležitost, kterou jim poskytuje možnost svobodně si vybrat dostupnou alternativu.

Profesorka Shelby byla trpělivá s mými otázkami na schůzce a byla také dostatečně laskavá, aby odpověděla na některé otázky, které jsem jí poslal na téma vlastnictví investorů a třídy. Zde jsou mé otázky a její odpovědi v plném znění.

Jak důležité je usadit se na jasné definici toho, co se rozumí „investorem“? Port například používá investorské peníze z prodeje dluhopisů k nákupu domů, aby zabránil jiným investorům v jejich nákupu; opravdu jde o „dobré“ versus „špatné“ investory? Jak se to měří?

Myslím, že je opravdu důležité rozlišovat mezi různými druhy investorů. V tomto projektu jsme se spoléhali na termín, který ostatní používali k popisu tohoto fenoménu, „institucionální investoři“. Ale uznávám, že je to nedokonalý termín. Snažili jsme se vymyslet lepší termín, který by popsal, jaký typ herce je v tomto oboru vlastně problematický. Typy subjektů, které nás znepokojují, jsou ty, které mají negativní dopady na naše občany a komunity tím, že (1) zvyšují nájemné na úroveň, která je pro nájemníky nezvládnutelná bez podstatného zlepšení vlastností, (2) vystěhují vyššími sazbami než většina ostatních tržní pronajímatelé a (3) neudržování nemovitostí přiměřeně, takže nájemníci musí žít ve špatných podmínkách a sousedé mohou zaznamenat dominový efekt na hodnotu jejich nemovitostí. Pravděpodobně potřebujeme lepší termín pro tyto typy investorů. Možná by stačili jen „investoři špatných herců“. Ale důvod, proč jsme chtěli uspořádat tento komunitní rozhovor, je ten, že v Cincinnati si mnoho lidí a organizací v našem městě všimlo, že máme několik velkých subjektů, většinou REITS, které vstoupily na scénu v posledních několika letech a zdá se, že produkují tyto materiální problémy pro obyvatele za mnohem vyšší sazby než u typického pronajímatele.

Jaké jsou negativní výsledky, které mohou být spojeny se „špatnými“ investory? Jsou tyto výsledky kauzálně spojeny se vzdáleností a velikostí investora? Je zřejmé, že budou existovat velcí vzdálení investoři, kteří mají „dobré“ bydlení, a malí místní, kteří mají bydlení „špatné“.

Nevím, že velikost je nutně způsobena (nebo dokonce vždy koreluje s) těmito špatnými výsledky, které jsem uvedl výše. Je jistě možné (a pravděpodobné), že tyto problémy produkují drobní investoři a pronajímatelé, stejně jako velcí investoři produkují kvalitní dostupné bydlení. Nicméně, když tam jsou velké investiční subjekty produkující tyto problémy – a máme několik společností v Cincinnati – tyto společnosti mohou způsobit spoustu bolesti kvůli své velikosti a dopadu. Je zde také problém, že tyto velké subjekty je často těžké nést k odpovědnosti, protože působí pod několika společnostmi LLC a často nemají místního zástupce, který je snadno dosažitelný pro nájemce a komunitní obhájce, když nastanou problémy. To je základní problém.

Spíše než se snažit regulovat vlastnictví, mělo by smysl řešit špatné výsledky pomocí stávajícího kódu a vyvíjet programy, které podněcují jiné chování. Pokud by například bytová jednotka zchátrala, město by mohlo nabídnout nízkoúročenou půjčku k dotaci z fondu, který by umožnil levnější opravy a zabránil přenesení nákladů na obyvatele.

Myslím, že jedním ze způsobů, jak s tím bojovat, je vynutit si stávající předpisy a lidé, se kterými jsem ve City mluvil, se o to určitě snaží. A rozhodně má smysl nabízet granty a půjčky s nízkým úrokem, které pomohou pronajímatelům udržovat nemovitosti. Rozhodně platí, že zejména drobní pronajímatelé často operují s velmi úzkými maržemi a mají skutečně potíže s udržením svých vlastností, zvláště nyní, kdy jsou materiály a práce tak drahé. Ale problém, na který se zde zaměřujeme, nejsou majitelé domů, kteří potřebují malou půjčku na modernizaci několika nemovitostí. Hovoříme o velkých entitách, které přicházejí do čtvrtí, zvyšují nájemné, ve skutečnosti „neinvestují“ do nemovitostí ve smyslu hmotně do nich vkládat cokoli a získávat hodnotu prostřednictvím těchto nájmů. To je základní problém, který musíme mít na paměti ohledně obchodního modelu, který se objevuje v pronájmech pro jednu rodinu. Většina investic do nemovitostí se v minulosti snažila získat výnosy prostřednictvím narůstání hodnoty samotné nemovitosti v průběhu času. Existuje tedy motivace k údržbě nemovitosti. Ale to není to, co tyto společnosti dělají. Získávají krátkodobé zisky prostřednictvím zvyšování nájemného a snižování nákladů tím, že neudržují nemovitosti. Myslím, že se jedná o zásadně odlišný obchodní model od většiny pronajímatelů s mámou a popem a musíme to mít na paměti, když o tomto problému mluvíme. My také. Je třeba to mít na paměti, když zvažujeme vhodné politické reakce. Nechceme vytvářet předpisy, které poškozují malé pronajímatele, kteří se již nyní snaží udržet kvalitní jednotky.

Měli byste nějaké další myšlenky nebo připomínky k tomu, co doufáte, že tento projekt přinese lepší výsledky bydlení? Pokud to zahrnuje regulaci, jak by se nová pravidla mohla vyhnout vytváření demotivačních opatření, která by mohla snížit investice soukromých developerů do výstavby bydlení v Cincinnati.

Z pohledu advokacie chci, aby to lidi spojilo, aby přemýšleli o řešeních, která mohou vést k lepším životním podmínkám a větší jistotě držby nájemníků v našem městě. Nemám předem stanovený soubor politických iniciativ, které se snažím prosadit, ale spíše naslouchám lidem v komunitě, snažím se je propojit a snažím se najít způsoby, jak bych mohl řídit výzkum, který by mohl být užitečný. . V souvislosti s tím, z intelektuálního a pedagogického hlediska si myslím, že tento projekt již udělal mnoho z toho, co doufal, že udělá, což je stimulace konverzace, která nám pomůže objasnit, v čem je problém a kam by měla naše obhajoba směřovat.