Názor: Tato 2 čísla shrnují, proč se trh s bydlením ještě dlouho nevrátí do normálu

Ukázal jsem své ženě tento dopis a vtipkoval, že bychom měli požádat o 20% prémii oproti současné hodnotě. Je to velké kulaté číslo, ale v podstatě k ničemu.

Proč?

Musíme někde bydlet!

I kdybychom byli schopni zajistit mnohem vyšší prodejní cenu, ve skutečnosti by nám to všem moc nepomohlo.

Už máme zajištěnou 3% sazbu hypotéky. V domě máme slušný kus vlastního kapitálu. A jak ve svém dopise uvedl náš zoufalý realitní makléř, bylo by nyní téměř nemožné najít jiný dům ke koupi.

Kombinace rostoucích cen domů, nízkých sazeb hypoték, které jsou uzamčeny současnými majiteli domů, a nízké nabídky dělá to neatraktivní prodat svůj dům a hledat jiný hned teď.

Mike Simonsen z Altos Research má graf, který ukazuje, jak hrozná je právě teď situace s nabídkou bydlení:

To je právě teď 271,913 XNUMX domů na prodej v celé zemi!

Jsme na trhu s bydlením, kde máme rekordně vysokou poptávku a rekordně nízkou nabídku. Pokud chcete vědět, proč jsou ceny o 20 % vyšší než před rokem, toto je nejjednodušší vysvětlení.

Ale děje se tu víc.

Simonsen byl nedávno v podcastu Odd Lots s Tracy Alloway a Joe Weisenthalem, kde vysvětlil, kolik majitelů domů zdvojnásobilo své investice do nemovitostí:

Je to jako zdvojení. Majitel domu jde koupit další dům, posunout se nahoru nebo dolů. A protože jsou hypotéky tak levné, je opravdu vhodná doba ponechat si tu první jako nájemní jednotku. A tak si každý rok jdu koupit další a ten první si nechám. A to je jeden velký fenomén. A najednou jsem investor do nemovitostí. A zároveň jsou institucionální peníze levné. Existuje mnoho zpráv o velkých soukromých kapitálových fondech skupujících domy, ale většinu z nich řídí jednotlivci. Takže v posledním desetiletí jsme vyřadili 8 milionů domů z cyklu dalšího prodeje a přesunuli je do části investičního pronájmu v bazénu. A to je, víte, 9 % všech rodinných domů.

Vím, že si každý chce stěžovat, že BlackRock koupil všechny domy v této zemi, ale 90 % obytných nájemních jednotek vlastní jednotlivci ve Spojených státech.

A toto číslo roste kvůli hojnosti vlastního kapitálu, síle spotřebitelských rozvah a převládajícím nízkým sazbám hypoték.

Díky nízkým hypotečním úrokovým sazbám jsou měsíční splátky tak dostupné jako nikdy předtím:

Vlastní kapitál vyletěl z rostoucích cen bydlení:

Podívejte se také na bonitu kupujících domů v těchto dnech:

Lidé, kteří si dnes kupují domy, mají vynikající kreditní skóre. To nebyl případ subprime boomu raných až středních aughts, kdy většina kupujících pocházela od lidí s nízkým kreditním skóre.

Jen si představte, že svůj dům vlastníte pět let nebo déle. Dosud jste určitě refinancovali alespoň dvakrát až třikrát a pravděpodobně máte úrokovou sazbu 3 % nebo méně. Také sedíte na pěkném kapitálu prostřednictvím kombinace splátek jistiny a rostoucích cen.

Rozhodně to nevypadá, že by ceny bydlení v dohledné době přestaly růst a nájmy také rostou, takže je logické, že se lidé rozhodnou ponechat si svůj původní majetek i po koupi něčeho nového. Mohou si jednoduše účtovat dost nájemného na pokrytí hypotéky, pojištění a daní a přesto vyjít vstříc tím, že budou pomalu splácet levnou hypotéku a uvidí, jak hodnota jejich domu stoupá.

Pokud bych měl hádat, bude to trvat roky, než uvidíme něco, co se bude blížit „normálnímu“ trhu s bydlením. Po posledním krachu bydlení jsme jednoduše nepostavili dostatek domů, abychom uspokojili poptávku pocházející ze strany mileniálů, kteří dosáhli let, kdy se zakládali domácnosti.

Věci se konečně zlepšují, ale máme před sebou roky a roky nedostatečné výstavby, které musíme vynahradit. A není to tak, že by problémy s dodavatelským řetězcem, vládní nařízení a COVID usnadňovaly stavbu domů rychleji.

Mezitím by rostoucí sazby mohly věci trochu zpomalit, pokud se sazby hypoték dostatečně zvýší. Rostoucí ceny bydlení a vyšší úrokové sazby za půjčky by přinejmenším způsobily, že by pro lidi nebylo tak atraktivní držet si své staré domy a pronajímat je.

Rostoucí sazby by však pravděpodobně také zamezily nabídce bydlení, protože tolik lidí zablokovalo nízké sazby. Proč prodávat a koupit dům za vyšší cenu s vyššími výpůjčními náklady?

Je zřejmé, že lidé se budou stále stěhovat za novou prací, rodinou nebo změnou prostředí nebo z jakéhokoli jiného důvodu, proč se lidé rozhodnou prodat.

Pravděpodobně ale bude trvat dlouho, než uvidíme na trhu s bydlením jakousi rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou.

Také od Bena Carlsona: Mám prodat své akcie, abych mohl zaplatit v hotovosti za dům?

Ben Carlson je autorem investičního blogu „Bohatství zdravého rozumu“, kde byl poprvé publikován. Je přetištěno se svolením. Sledujte ho na Twitteru @slaviaofficial.