Lidé by se mohli rozumně divit, proč jsem k bytové politice tak negativní. Je to pravda, stal jsem se jedním mužem Statler a Waldorf příležitostně kritizuje bytovou politiku v celé zemi. Byl jsem obzvláště tvrdý na to, co jsem nazval neziskový bytový průmyslový komplex, řadu organizací, které využívají slevy na daň z bydlení s nízkými příjmy (LIHTC), státní a místní fondy k velmi pomalu vypouštět velmi drahé bytové jednotky. Program LIHTC se stal dotací za špatnou místní politiku využívání půdy, která omezuje nabídku a vytváří vyšší ceny, a tím i nutnost pro stále více neziskového bydlení. Jeden developer z Texasu napsal obsáhlou zprávu z první ruky o tom, jaké to je stavět bydlení dotované daňovými slevami. Příspěvek je obžalobou procesu a programu LIHTC, oba by měly být alespoň reformovány, ne-li zcela přestavěny.
Luu Mac je architekt a hlavní projektový developer a manažer pro pronájem společného bydlení pro LND Development, skupinu čtyř partnerů, kteří kupují a rozvíjejí společné bydlení a krátkodobé pronájmy nemovitostí v Dallasu a Fort Worth, zejména v Bishop Arts District. . Co je na Macově účtu přesvědčivé, je to, že je napsán z pohledu soukromého ziskového vývojáře, který se snaží využít daňové úlevy; Macova pozorování proto pocházejí od někoho mimo systém, a proto jsou oknem do neefektivity od osoby, která není systému zavázána. Vše, co Mac popisuje, je mi známé z mého krátkého působení ve světě LIHTC.
Mac začíná svůj příběh otázkou: „Jak těžké by mohlo být partnerství s vládou na vybudování nějakého bydlení? Zjevně to potřebujeme; budou podporovat. Jen vyplním pár formulářů, švihnu pár kladivy a usměji se při přestřižení pásky.“
Ale rozhodně tomu tak není. Mac začíná akvizicí pozemků, což je výzva pro každého stavitele bydlení. Pozemek, který má před sebou cedulku, není obecně žádoucí, nejlepší je pozemek, který se ještě nedostal na trh a poskytuje možnost jednání bez konkurence. To je však ztíženo nejistotou pokusů získat financování a financování prostřednictvím místních agentur pro financování bydlení (HFA). Kupující a prodávající musí být trpěliví a často musí zaplatit developer, aby udrželi balík mimo trh, a jak říká staré přísloví, čas jsou peníze.
Další Mac popisuje proces aplikace a něco, co se nazývá kvalifikovaný aplikační plán nebo QAP. HFA každého státu má různé cíle, cíle a důrazy na to, jak chtějí daňové úlevy využívat. Z mé zkušenosti je to také pravda. Někdy dostávají prioritu projekty zaměřené na ubytování bezdomovců, jindy je to bydlení se službami nebo jindy jiná sociální agenda řídí prioritizaci zdrojů. Ale tak nefunguje poptávka po bydlení, ať už dotované nebo ne.
„Přečtete si QAP, abyste viděli, jak váš pozemek a projekt, který máte na mysli, ‚skóre‘. Daňové dobropisy na bydlení s nízkými příjmy jsou konkurenceschopné, takže každý projekt je „bodován“ podle různých atributů. Vaše skóre vám řekne, jaká je pravděpodobnost, že váš projekt získá 9 % vs. 4 % LIHTC.“ Projekt, který jsem dělal, byl 4% projekt, stejně jako ten v Macově vyprávění. Zatímco 4% alokace vnáší do projektu méně kapitálu, je snazší jej získat, protože 9% projektů bývá těmi, které naplňují agendu bydlení HFA. A teoreticky se předpokládá, že 4% projekty budou jednodušší.
Ale ve skutečnosti není. Mac sugestivně popisuje proces.
„Úplná žádost o daňový kredit (často nazývaná ‚základní aplikace‘) je, a to nemohu dostatečně zdůraznit, naprosto příšerná. Je to jako mít DMV, IRS a vašeho hloupého bratrance jako rozvojové partnery. K dokončení vaší aplikace LIHTC je třeba zapojit mnoho studií, zpráv a konzultantů. Samotný sešit je nekonečná excelová tabulka; Doporučuji vám všem, abyste si ji stáhli a rozhlédli se kolem sebe. Je vzácné, že uvidíte fyzickou reprezentaci byrokracie v reálném čase, ale je to tak. Často jsem ji označoval jako matrjošku. Každá karta obsahuje odkaz na další excelový sešit, který je třeba dokončit. „Bude váš projekt mít záchody, nebo budou lidé čůrat na chodbách jako zvířata? Pokud jde o toalety, vyplňte prosím „Sešit s ukázkou nezbytnosti toalety“. Dělám si tu srandu jen napůl."
Pokud chcete vidět, o čem Mac mluví, můžete udělejte si výlet do Texaského ministerstva pro bydlení a komunitní záležitosti stáhnout jednu ze zmíněných chaotických excelových tabulek.
Ani pak vývojář nekončí. Je potřeba více peněz, tomu se v podnikání říká „kapitál“. A je to stoh. Můj projekt byl relativně jednoduchý s LIHTC, státním financováním, stavebním úvěrem a malým množstvím soukromých darů. Ale každý zdroj financování má několik požadavků, z nichž některé jsou obtížné. Pamatuji si, jak jsem trávil hodiny telefonováním a v jednom případě jsem celé týdny chodil sem a tam kvůli dohodě o výstavbě, která rozdělila náš majetek a podmínila naši bytovou výstavbu lékařskou klinikou na přilehlém pozemku. Co když se klinika nestala? Bylo by nám odepřeno potvrzení o bydlení pro náš dokončený bytový projekt? Trvalo to týdny tam a zpět a město přísahalo na hromadu biblí, že ano, bez ohledu na to, co bychom si mohli pronajmout, i kdyby klinika nebyla hotová.
A projekty, i po financování, musí být schváleny HFA a v některých případech dalšími politickými orgány, které do projektu přidávají kapitál. To znamená spoustu příležitostí pro rozzlobené sousedy, aby se postavili projektu nebo mu dali další podmínky, stejně jako odbory a další zájmové skupiny, které chtějí přidat ozdoby, aby uspokojily úzké volební obvody.
Nejsou všechny projekty bydlení tak těžké? Ne, nejsou. Pokud jste četli moji sérii o tom, jak vývoj probíhá, budete vědět, že je to obtížné i bez všech požadavků, které Mac pokrývá spolu s požadavky každé části „kapitálu“. A ne, není lukrativní stavět 4% LIHTC bydlení pro soukromé developery. Je to bolest hlavy a drahé, a proto jsou marže tenké. Tak proč by to někdo stavěl? Odpověď je, že nejsou tolik, kolik by mohli. Je tedy snadné pochopit, proč mají neziskové organizace vždy stejnou zprávu: Potřebujeme více peněz! Nabubřelý a efektivní systém, který Mac popisuje, lze přežít pouze s obchodním modelem, který závisí na nekonečných tocích kapitálu od vlády.
Vidíte, proč jsem v této otázce přinejmenším hulvát a v horším něco jako Jeremiáš. Mac se ptá na perfektní otázku:
"Takže tady je moje otázka." Naštvalo vás to všechno čtení? Tohle byla verze Cliff Notes a je stále brutální. Jste frustrovaní, že je to systém? Možná je na mě podrážděné, že jsem tě tím nechal? Pokud ano, dobře. To byl cíl."
Teď, kdybychom mohli přimět zvolené úředníky, aby pociťovali stejnou frustraci, místo abychom procházeli dalšími pravidly, předpisy, poplatky, pokutami a daněmi a opravovali výslednou inflaci více LIHTC a milionovými jednotkami.
Zdroj: https://www.forbes.com/sites/rogervaldez/2022/10/11/non-profit-tax-credit-housing-if-youre-not-mad-youre-not-paying-attention/