O cenách domů Powell předpovídá nápravu, co vidí?

Key Takeaways

• Prodej domů klesl o 20 % oproti předchozímu roku, což vede k optimismu ze strany těch, kteří chtějí proniknout na trh s nemovitostmi.
• Ekonomové předpovídají, že růst cen domů se v roce 2023 zastaví.
• Pokračující zvyšování sazeb ze strany centrálních bank vyvolalo u mnoha odborníků obavy, co to znamená pro trh s nemovitostmi.

Za posledních pár let jsme o tom všichni tolik slyšeli horký trh s nemovitostmi. Objevily se příběhy o domech prodaných v rekordním čase, o kupujících, kteří se vzdali domovních prohlídek, aby prodej prošli, a nabídli veškerou hotovost nad katalogovou cenu, aniž by nemovitost viděli, protože tolik měst se najednou stalo nedostupnými.

Lidé, kteří chtěli vstoupit na trh s nemovitostmi, měli obavy a přemýšleli, zda si někdy budou moci dovolit dům.

Předseda Federálního rezervního systému Jerome Powell poznamenal: „Po celé zemi jsme měli dobu rozžhaveného trhu s bydlením... ceny bydlení rostly na neudržitelnou úroveň. Pravděpodobně musíme na trhu s bydlením projít korekcí.“

Zdá se, že růst cen nemovitostí se může konečně vrátit do reality, alespoň taková je naděje. Mnoho optimistických majitelů domů trpělivě čekalo na pokles cen nemovitostí, aby se mohli konečně dostat na trh.

Je to pomalá smrt trhu prodávajícího? Pokusíme se porozumět současnému trhu s nemovitostmi.

Zatím to není trh kupujících

Musíme začít tím, že se podělíme o některé mírně neuspokojivé zprávy pro ty, kteří chtějí v blízké budoucnosti vstoupit na trh s nemovitostmi. Zatím to není zrovna trh kupujících. Navzdory tomu, že prodeje domů klesly o 20.2 % oproti předchozímu roku, podle Národní asociace realitních kanceláří (NAR) se střední prodejní cena stávajících domů oproti minulému roku zvýšila o 10.8 %. Střední prodejní cena stávajících domů je aktuálně 403,800 413,800 USD, ale oproti červnovému rekordu XNUMX XNUMX USD je nižší.

Ekonom z NAR naznačil, že jsme v recesi bydlení, protože dochází k poklesu prodeje domů a výstavby. Nejedná se však o recesi cen, protože zásoby jsou stále dostatečně vysoké.

Potenciální kupci doufali, že nejlepší čas pro vstup na realitní trh bude za rohem. Mnoho lidí šetřilo v naději, že si konečně budou moci pořídit dům za rozumnou cenu, ale nezdá se, že by ceny nemovitostí v dohledné době nějak drasticky klesaly. Pro kupující však máme dobrou zprávu.

Už žádné nabídkové války

Podle údajů společnosti Redfin se průměrný dům poprvé od března 2021 prodává pod svou katalogovou cenou. Toto je důležitá metrika, protože to znamená, že domy neklesly z katalogové ceny po dobu 17 měsíců, takže jsou v podstatě nejreálnější. transakce s nemovitostmi pravděpodobně měly nějaký druh nabídkové války. Všichni jsme slyšeli některé chaotické příběhy o nabídkových válkách a o tom, jak se zoufalí lidé dostávali na trh s nemovitostmi. Pokud jste kupující, nemusíte se stresovat tím, že se dostanete do intenzivní nabídkové války, jakou někteří lidé museli před pár měsíci.

Redfin také oznámil, že počet domů na prodej se snížením cen se v červnu oproti předchozímu roku zdvojnásobil na 14.9 %. To znamená, že prodejci museli být realističtí ve svých očekáváních, jak velký zisk mohou dosáhnout.

Ekonomové ze společnosti Redfin dokonce předpovídali, že ochlazení na trhu s nemovitostmi po skončení pracovního poměru by mohlo být letos intenzivnější, s očekáváním, že domy by mohly na trhu setrvat déle než dříve. Pokud dům zůstane na trhu déle, je zde potenciál, že se domy začnou v posledních měsících roku 2022 prodávat častěji pod katalogovou cenou. Teprve čas však ukáže, zda budou prodejci natolik zoufalí, že opustí trh likvidací na dobu určitou. mnohem nižší cenu.

Co je známkou toho, že by ceny nemovitostí mohly klesnout?

Existuje názor, že rostoucí nabídka v kombinaci s klesající poptávkou by mohla vést k nižším cenám domů. Nabídka nových domů v USA přesáhla v červenci více než deset měsíců. To je nejvyšší úroveň od ledna 2009. Pokaždé, když v minulosti uplynulo více než 10 měsíců, byly USA v recesi. Toto číslo oficiálně vzrostlo na 10.9 dne 23. srpna 200. Měsíční zásoba je termín používaný ke kvantifikaci počtu měsíců, které by trvalo prodej dostupných zásob domů na současném trhu, s ohledem na tempo prodeje. Nabídka za měsíc byla na rekordním minimu 1.9 měsíce v prosinci 2020.

Podle Národní asociace realitních kanceláří (NAR) prodej stávajících domů v červenci oproti předchozímu měsíci klesl o 5.9 %. Pokud budou prodeje domů nadále klesat, existuje potenciál pro pokles cen, protože prodejci nebudou chtít čekat, až najdou perfektní nabídku.

Redfin také uvedl, že vyhledávání na Googlu pro klíčové slovo „domy na prodej“ se na konci srpna snížilo o 27 % oproti předchozímu roku. Tento trend by mohl naznačovat, že lidé dvakrát přemýšlejí o vstupu na trh s nemovitostmi, protože zprávy stále zaplavují obavy ze zvýšení sazeb.

Vyšší nájemné vs. mnohem vyšší splátky hypotéky

Dalším problémem na trhu s nemovitostmi byly vysoké nájmy doplněné ještě vyššími splátkami hypoték ze strany pronajímatelů. V minulosti by mnoho investorů do nemovitostí tvrdilo, že třída aktiv produkovala slušné výnosy. S rostoucím nájemným je těžké dosáhnout zisku jako pronajímatele, protože se zvýšily i splátky hypoték. Spolu se sazbami hypoték rostly i náklady na pojištění.

Koncem srpna bylo oznámeno, že nájemné dosáhlo v červenci již 17. měsíc v řadě rekordního maxima. Podle informací z realtor.com byl národní medián nájemného na novém rekordním hgh ve výši 1,879 12 $ měsíčně za červenec, což je o 10,% více než před rokem. Tempo změny nájemného se však zpomaluje, protože meziroční nárůst o 2021 % je nejmenší od června XNUMX.

S růstem nájmů se splátky hypoték za poslední rok ještě zvýšily. Asociace hypotečních bankéřů uvedla, že medián měsíční splátky hypotéky byl téměř 1.5Xx vyšší než měsíční medián požadovaného nájemného za druhé čtvrtletí. To by byla rekordně vysoká úroveň s údaji sahajícími až do roku 2009. Pokud budou splátky hypoték i nadále narůstat, mnoho potenciálních investorů si dvakrát rozmyslí, zda se do nemovitosti dostat jako investici.

Proč se splátky hypoték prudce zvýšily?

Kombinace vyšších cen domů a vyšších sazeb hypoték vedla k tomu, že splátky hypoték se staly nedostupnými a zastrašujícími. Úrokové sazby byly během blokování historicky nízké, což vedlo k boomu v oblasti bydlení. Realitní boom nakonec vedl k nabídkovým válkám, které vydražily mnoho nadějných kupců.

Index US National Home Price NSA Index S&P CoreLogic Case-Shiller byl zveřejněn 30. srpna a čísla ukázala, že ceny domů vzrostly za poslední rok k červnu o 18 %. Abychom přidali další perspektivu, vypadá to, že ceny domů v USA od začátku pandemie vzrostly o 40 % (přesněji od února 2020 do května 2022). S vysokými cenami nemovitostí v souladu se zvýšenými úrokovými sazbami prudce vzrostly splátky hypoték.

Budou ceny domů klesat?

Je těžké přesně předpovědět, co se stane s ekonomikou, protože centrální banka pokračuje ve zvyšování úrokových sazeb, aby zpomalila ekonomickou aktivitu. Stojí však za zmínku, že Goldman Sachs varovala své klienty, že se očekává, že ceny domů se zcela zastaví v roce 2023. Zašli tak daleko, že předpověděli, že růst cen domů zůstane v roce 0 v průměru 2023 %. Zatímco potenciální kupci mohou vidět je to pozitivní zpráva, protože ceny nebudou nadále raketově růst, ceny nemovitostí jsou od začátku pandemie stále výrazně vyšší.

To znamená, že existuje obrovský rozdíl mezi zastavením růstu cen domů a poklesem cen nemovitostí. To, že se růst zastaví, neznamená, že ceny klesnou. Někteří odborníci se domnívají, že domácí poptávka zůstane silná kvůli silnému trhu práce a nedostatečné nabídce. Se silnou poptávkou po domech je těžké si představit, že ceny nemovitostí v dohledné době výrazně klesnou.

Jak byste měli investovat?

Může být obtížné rozhodnout se, zda byste v tuto chvíli měli investovat své peníze na nepřehledném trhu s nemovitostmi. Investice do nemovitostí se stávají riskantnějšími, když zohledníte vysoké úrokové sazby a nadsazené ceny nemovitostí. Na jednu stranu nechcete být zavíráni v astronomicky vysoké míře. Na druhou stranu si nejste jisti, zda byste měli čekat déle, než ceny klesnou na úroveň před pandemií, nebo zda je to v tuto chvíli vůbec možné.

Alternativou je investování do nemovitostí prostřednictvím nákupu akcií společností, které korelují s trhem s bydlením. Q.ai nabízí Investiční sady se zabudovanými REIT a dalšími pozicemi v oblasti nemovitostí.

Závěrem

Z důvodů uvedených v tomto článku už to není trh prodávajícího, ale ještě nejsme tak docela trh kupujícího. Příštích pár měsíců bude přechod. Existuje celá řada údajů ukazujících různými směry, ale je těžké s jistotou říci, kdy ceny nemovitostí klesnou. Zdá se, že růst cen domů zpomaluje, ale porota stále neví, kdy ceny klesnou a jak daleko zajdou. Předseda Federálního rezervního systému Powell má možná pravdu, možná je čas na nápravu v oblasti bydlení.