Ohio Rozhodujícím způsobem omezuje kontrolu nájemného

Jsou to 4 roky, co jsem vystoupil na konferenci v Columbusu ve státě Ohio a psal sem že Ohio by mohlo být dokonalým místem v zemi čelit špatné bytové politice. Tento pohled byl ověřen s schválení sněmovního zákona 430, opatření, které brání místním městům uvalovat regulaci nájemného, ​​díky čemuž je Ohio jedním z 29 států, které nedovolují, aby regulace nájemného byla schválena místními vládami. Průjezd je tak důležitý, že byl proveden v době, kdy v Ohiu sílí podněty pro regulaci nájemného a další opatření zaměřená na poskytovatele bydlení na místní úrovni. Jiné státy přijaly opatření již před lety, ale odvážný krok Ohia uzavírá jeden z nejhorších zásahů, které mohou místní vlády do ekonomiky bydlení provést; mohla by to být akce, která by mohla vést zbytek země ke zvrácení přílivu špatné bytové politiky obecně.

Za prvé, ceny nám říkají, kdy je bydlení vzácné. Když nabídka bydlení nestíhá držet krok s poptávkou, nájmy rostou. Je to tak jednoduché. Řešením rostoucí poptávky v důsledku nových pracovních míst ve městě by mohlo být zvýšení nabídky bydlení. Větší nabídka znamená větší konkurenci mezi developery, staviteli a provozovateli bytů pro nájemníky, spíše než nájemci soutěžící s nájemníky o vzácné byty a nájemní domy.

Politika uvolňování a odstraňování pravidel a předpisů omezujících bydlení a nabízení pobídek k výstavbě dalších bytů však vyžaduje odvahu. Pro politiky je daleko snazší vinit developery a poskytovatele bytů za rostoucí nájemné; nájmy rostou kvůli chamtivosti, nikoli nedostatku nabídky. Jejich odpovědí je jednoduše stanovit limit na to, o kolik stoupnou ceny, a přitom nedělat nic s rostoucí nerovnováhou mezi nabídkou a poptávkou. Výsledkem jsou ještě vyšší ceny, když se bytová výroba zastaví. Pokud chcete úplné vysvětlení toho, proč regulace nájemného poškozuje lidi s méně penězi, podívejte se papír, který jsem napsal pro Nadaci pro rovné příležitosti.

v Ohiu, diskuse o regulaci nájemného jsou na vzestupu, zejména ve větších městech. V roce 2018 jsem o těchto městech a zbytku Ohia napsal toto:

„Prolabourističtí demokraté bývají v těchto městech politicky silnější, zatímco ve venkovských oblastech dominují republikáni; místní politika má tendenci být řízena levicovými městskými radami a starosty, zatímco zákonodárný sbor je převážně republikánský. Tato kombinace různých demografie a ekonomiky znamená, že Ohio by mohlo být také dalším bojištěm ve snaze omezit a kontrolovat soukromé nájemní bydlení ve Spojených státech. Stát může být místem, kde může realita zastavit rostoucí problém špatných politik."

Proto Dům Bill 430 je tak důležité. Návrh zákona se zabývá inženýrskými sítěmi, ale novela zákona v průběhu legislativního procesu obsahovala omezení regulace nájemného a celý návrh zákona s pozměňovacími návrhy prošel oběma komorami zákonodárného sboru. V současné době návrh zákona čeká na podpis guvernéra Mike DeWinea.

Návrh zákona dělá některé důležité věci. Za prvé jasně definuje regulaci nájemného jako „požadování nižší než tržní nájemné za obytné prostory nebo kontrolu sazeb nájemného za obytné prostory jakýmkoli způsobem, včetně zákazu zvyšování nájemného“ a omezení „změn nájemného mezi nájemci, omezení zvyšování nájemného, ​​regulace nájemného“. sazby za bytové prostory založené na příjmu nebo majetku nájemníků a další formy omezení nebo omezení nájemného."

Návrh také definuje „stabilizaci nájemného“, což je jiný název pro regulaci nájemného, ​​jako „umožňující zvýšení nájemného za obytné prostory o pevnou částku nebo podle pevného harmonogramu, jak je stanoveno politickým útvarem“.

Definice jsou důležité, protože dále v návrhu zákona jsou tyto dvě kategorie cenových kontrol pro místní samosprávy omezeny. Způsob, jakým je definována regulace nájemného, ​​je zásadní, protože místní politici mají zájem na zavedení regulace nájemného, ​​ale nazývají je jinak. To nezanechává žádné smyčky, které by bylo možné využít.

Je také důležité, že návrh zákona vysvětluje a prohlašuje, že „valná hromada shledává a prohlašuje, že udržování adekvátní nabídky bydlení, včetně přístupu k obyvatelným, čistým a dobře udržovaným obytným prostorám k pronájmu, ve státě Ohio je naléhavou celostátní prioritou a nezbytné pro blaho Ohioans.“

I když se to zdá samozřejmé, kodifikace je cenná, protože do státního práva zavádí myšlenku, že řešením problémů s bydlením je více bydlení, nikoli více kontrol peněz nebo cen. Legislativa dále katalogizuje všechny důvody, proč je regulace nájemného špatnou politikou. Stojí za to podívat se na vyčerpávající seznam.

„Valná hromada dále shledává a prohlašuje, že opatření pro regulaci nájemného a stabilizaci nájemného mohou provádět následující:

(A) Potlačovat nájemné a hodnoty nemovitostí, a tím odrazovat od údržby, údržby a obnovy stávajících obytných prostor a výstavby nových obytných prostor;

(B) Motivovat pronajímatele k přeměně obytných prostor na kondominium, družstva a jiné typy bydlení, a tím odstranit takové obytné prostory z dostupnosti na trhu s nájemním bydlením;

(C) Nižší příjmy z daně z nemovitosti pro státní a místní samosprávy a politické útvary;

(D) vést ke zhoršování stavu obytných prostor;

(E) odrazovat od obratu bytových prostor a tím zbavovat potenciální nájemce možnosti takové prostory pronajímat a vést k nesprávnému přidělení bytových prostor;

(F) Bránit prodeji obytných prostor;

(G) odrazovat od investic do nových a stávajících obytných prostor, zejména v době rostoucích nákladů na materiál a nedostatku pracovních sil;

(H) mít nepříznivý vliv z důvodu nedostatku přiměřeného bydlení na jednotlivce, kteří hledají zaměstnání v oblastech s omezeným dostupným bydlením, a na zaměstnavatele, kteří v takových oblastech hledají zaměstnance;

(I) narušovat fungování trhu s obytnými prostory;

(J) uvalovat značné administrativní a vynucovací výdaje na politické podskupiny;

(K) Zpětně zbavit vlastníky bytových prostor vlastnického práva.

Návrh zákona pak protlačí sázku do srdce jakéhokoli místního pokusu o zavedení regulace nájemného.

„Žádný politický útvar nesmí uzákonit, přijmout, obnovit, udržovat, prosazovat nebo pokračovat v existenci žádné vyhlášky a žádná městská část nesmí přijmout ani pokračovat v existenci žádné ustanovení, nařízení, usnesení, pravidlo nebo jiné opatření, které je v rozporu s tímto kapitola, nebo která upravuje práva a povinnosti smluvních stran nájemní smlouvy, které jsou upraveny touto kapitolou, včetně, bez omezení, jakýmkoli způsobem ukládající nebo vyžadující regulaci nájemného nebo stabilizaci nájemného.“

Návrh zákona končí objasněním Dillonova pravidla. Dillonovo pravidlo je založeno na právním precedentu, který může omezit druhy věcí, které může stát místním vládám zakázat. Národní liga měst popisuje to jako, „odvozeno ze dvou soudních rozhodnutí vydaných soudcem Johnem F. Dillonem z Iowy v roce 1868. Potvrzuje dříve zastávaný úzký výklad pravomoci místní samosprávy, ve kterém se substátní vláda může zapojit do činnosti pouze tehdy, je-li k tomu konkrétně sankcionována. státní vládou“.

Návrh zákona objasňuje, že „dodávka bydlení je záležitostí prvořadého celostátního zájmu, který vyžaduje jednotný přístup ke kontrole nájemného a opatřením ke stabilizaci nájemného v obytných prostorách v celém státě“. Závěrečné znění návrhu zákona zcela jasně uvádí, že „záměrem valné hromady je zabránit politickým útvarům v regulaci práv a povinností smluvních stran nájemní smlouvy, které jsou upraveny touto kapitolou, a to i prostřednictvím uložení regulace nájemného. a stabilizaci nájemného jakýmkoliv způsobem."

Jazyk návrhu zákona je důkladný a filozoficky zdravý, rezonuje se všemi klíčovými důvody, proč je regulace nájemného špatným nápadem, jeho dopady na ekonomiku bydlení a konečně potvrzuje myšlenku, že nájemní bydlení se řídí smlouvami, které stanoví právně vymahatelné "práva a povinnosti." Nájemné není stanoveno z chamtivosti, ale kvůli reakci na tržní síly, a když se rezident a poskytovatel bydlení dohodnou na ceně a podmínkách, dohoda je vymahatelná a místní samosprávy by do ní neměly zasahovat z politických důvodů.

Ohio demonstruje vůdčí postavení a doufejme, že s rychlým řešením regulace nájemného ze stolu začnou místní města uvažovat o usnadnění výstavby bydlení a prozkoumají mezitím inovativnější způsoby, jak pomoci lidem v bytové ekonomice. Doufejme, že Ohio udělá totéž, co udělalo s regulací nájemného s dalšími zásahy, které zvyšují náklady a ceny pro lidi, kteří potřebují bydlení, jako je politika povinného inkluzivního zónování (MIZ). který způsobil škody v jiných městech.