Žádné volné převrácení za listinu doručenou při uzavření

Když prodávající souhlasí s prodejem nemovitosti kupujícímu, strany podepíší smlouvu, která identifikuje nemovitost, uvádí kupní cenu a pokrývá několik dalších důležitých bodů (plus nespočet drobných bodů). Strany poté uzavřou svou transakci a v rámci tohoto uzavření prodávající podepíše smlouvu o převodu nemovitosti na kupujícího.

Co když v listině není popsána správná nemovitost, ale kupující si to neuvědomí a stejně uzavře? Podle tradičních principů práva nemovitostí se smlouva „slučuje“ s listinou, což znamená, že smlouva fakticky zaniká a zbývá už jen listina. Pokud listina převáděla špatnou nemovitost, je to škoda pro kupujícího – a samozřejmě také pro každého právníka, který kupujícímu smlouvu schválil.

Tento princip může znít dost brutálně. Po staletí je však součástí amerického práva nemovitostí. Nedávné rozhodnutí o odvolání státu New York potvrdilo, že New York stále dodržuje tento princip. V takovém případě smlouva vyžadovala, aby prodávající předal pozemek, na kterém kupující zamýšlel postavit dům. Pozemek byl popsán v typickém „právním popisu metes a mezí“ – ve skutečnosti jde o narativní čtení hranic mapového diagramu znázorňujícího pozemek.

Při uzavření prodávající doručil trochu jinou nemovitost, i když rozdíl nepřeskočil, protože popis mete a hranic připojený k listině byl docela podobný tomu ve smlouvě. V popisu listiny však byla opomenuta druhá položka, která byla nezbytná pro to, aby si kupující mohl do domu instalovat septik.

Prodávající odmítl opravu listiny a snažil se, aby kupující zaplatil více peněz za druhou položku. Kupec nakonec podal žalobu. Soud uvedl, že listina ztělesňuje konečnou dohodu stran a smlouva je irelevantní. Soud nebude smlouvu přehodnocovat.

Samozřejmě existují výjimky z tohoto pravidla. Pokud je například popis nemovitosti v listině nějak nejednoznačný, pak se soud může vrátit a nahlédnout do smlouvy. Pokud samotná smlouva stanoví, že určité závazky ze smlouvy přetrvají i po uzavření, bude toto ustanovení vymáhat soud. Většina moderních smluv o komerčních nemovitostech uvádí, že řada ustanovení smlouvy přežije uzavření. Tento seznam zbývajících ustanovení však obvykle nezahrnuje povinnost prodávajícího převést sjednanou nemovitost.

Žádná z výjimek uvedených v předchozím odstavci neplatila v nedávném soudním sporu v New Yorku, takže kupující spor prohrál.

Kupující, případně jeho právník, mohl problému předejít tím, že by si listinu při uzavření pečlivěji prohlédl. Mohli také identifikovat vlastnost, která má být zprostředkována, odkazem na platnou mapu, což by vedlo k mnohem jednoduššímu a méně náchylnému popisu nemovitosti k chybám.

Odkazovaný případ je Pickard v. Campbell, NY Slip op. 04442 (8. července 2022, odvolací oddělení, čtvrté oddělení).