Newyorská „zombie“ kancelář balancuje, protože úrokové sazby rostou

Během dlouhého býčího trhu poháněného historicky nízkými úrokovými sazbami a téměř volnými penězi předsedal Doug Harmon a jeho tým rekordnímu prodeji mnoha trofejních kancelářských budov na Manhattanu.

Už ne. V těchto dnech tráví Harmon, předseda kapitálových trhů společnosti Cushman & Wakefield, společnosti poskytující realitní služby, velkou část svého času prováděním „třídění“, jak sám říká.

Největší kancelářský trh na světě v poslední době utrpěl odchod čínských investorů s velkými výdaji, vzestup práce na dálku v éře Covid a ekonomický dopad ukrajinské války. Nyní narůstají obavy, že dramatický nárůst úrokových sazeb bude pro mnoho vlastníků příliš velký na to, aby ho udrželi, a že se blíží dlouho očekávané zúčtování.

"Panuje konsensus, že se blíží kapitulace," řekl Harmon, který rostoucí sazby přirovnal k benzínu, který zažehl kancelářskou bouři. „Kamkoli jdu a kdekoli na světě teď každý, kdo vlastní kancelář, říká: 'Rád bych si odlehčil.'“

Odvětví je plné řečí o rozpadu partnerství pod nátlakem, přestavbě kancelářských budov k jinému využití a spekulací o tom, které developery možná nedostanou na druhou stranu. Mezitím se oportunisté připravují na to, o čem se domnívají, že to bude houf zoufalých prodejů za nízké ceny, možná v prvním čtvrtletí příštího roku.

„Uvidíme nouzi,“ řekla Adelaide Polsinelliová, zkušená makléřka ve společnosti Compass. "Už to vidíme."

Od ledna klesly akcie společností SL Green a Vornado, dvou veřejně obchodovaných REIT, které patří k největším vlastníkům kanceláří v New Yorku, o polovinu.

Tento týden se objevily nové známky napětí. Blackstone, soukromá investiční společnost, řekla investorům, že omezí zpětné odkupy ve fondu komerčních nemovitostí v hodnotě 125 miliard dolarů.

Také se ukázalo, že Meta, mateřská společnost Facebooku, uvolní asi 250,000 XNUMX čtverečních stop prostoru v novém vývoji Hudson Yards, aby snížila náklady. Ona a další technologické společnosti patřily k posledním zdrojům expanze na manhattanském kancelářském trhu z éry pandemie.

Malá sbírka kanceláří jako Hudson Yards – s novou výstavbou a nejlepším vybavením a lokalitami – je podle Ruth Colp-Haberové, která jako vedoucí Wharton Properties konzultuje se společnostmi ohledně pronájmu, stále velmi žádaná.

Ale varovala, skutečné „nebezpečí číhá dole v budovách třídy B a C, které ztrácejí nájemníky alarmujícím tempem bez náhrady“. Colp-Haber odhadl, že zhruba 40 procent městských kancelářských budov „nyní stojí před velkým rozhodnutím“ o své budoucnosti.

Prognostici předpovídají zkázu pro kancelářský sektor od vypuknutí pandemie Covid, která urychlila trend směrem k práci na dálku, a tak snížila poptávku po prostoru. Podle Kastle Systems, společnosti zabývající se bezpečností kanceláří, zůstává průměrná denní obsazenost kanceláří v New Yorku pod 50 procenty. Obzvláště hrozivá a často citovaná analýza profesorů z Kolumbijské a New York University odhaduje, že kolektivní hodnota kancelářských budov v USA by se mohla do roku 500 zmenšit o přibližně 2029 miliard dolarů – tedy o více než čtvrtinu.

Sektor se zatím takovým předpovědím vzpírá. Pronájmy obvykle trvají sedm až deset let, takže nájemníci stále platí nájem, i když do kanceláře přicházelo jen málo jejich pracovníků. V hlubinách pandemie byli věřitelé také ochotni projevit shovívavost nebo, jak to někteří říkají, „prodloužit a předstírat“.

Prudký nárůst úrokových sazeb však může problém nakonec vynutit. Financování se vlastníkům a developerům náhle prodražilo – pokud je vůbec dostupné. „Pokud máte splatný dluh, najednou se vaše sazby zdvojnásobí a banka vás přinutí vložit peníze do aktiva,“ řekl jeden z vývojářů.

Nejzranitelnější mohou být budovy nižší kvality. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouvy končí, mnoho nájemců se snaží snížit nájemné. I když se jejich příjmy snižují, majitelé musí stále platit daně a provozní náklady.

Bob Knakal, předseda investičního prodeje v JLL, vidí rostoucí hordu „zombie“ kancelářských budov na Manhattanu, které jsou stále živé, ale nemají žádnou jasnou budoucnost. Typický zombie mohl být zakoupen před generacemi a měsíční šeky dodávaný stále se rozšiřujícímu seznamu příjemců.

„Nyní není budova konkurenceschopná z hlediska pronájmu, protože potřebuje novou vstupní halu a nové výtahy, okna a koupelny. A kdybyste šli k těm 37 lidem a řekli: ‚Víš co? Musíte napsat šek na 750,000 XNUMX dolarů, abychom mohli budovu opravit.“ Tito lidé by dostali infarkt,“ řekl Knakal.

Pokud dojde k převrácení dluhu, věřitelé budou vyžadovat, aby vlastníci přispěli větším kapitálem, aby vyrovnali klesající hodnotu budovy. "Je tu kalkulace, která přijde," řekl Knakal, "a myslím, že pro mnoho z těchto lidí bude náročné refinancovat."

Zdá se, že to podněcuje záplavu zákulisních diskusí mezi dlužníky, bankami, soukromými věřiteli a dalšími.

Manus Clancy, analytik společnosti Trepp, která monitoruje komerční cenné papíry zajištěné hypotékami, přirovnal situaci k situaci, kdy před pěti lety čelila kamenným nákupním centrům, když se jejich vyhlídky zhoršily. Mnohé se nakonec dostaly do exekuce. Zda bude možné refinancovat kancelářský úvěr, předpověděl, bude záviset na novosti budovy, její obsazenosti a délce pronájmů. "Není tam moc úzkosti, samo o sobě, je tu hodně starostí," řekl.

Některé zastaralé kancelářské budovy mohou být přeměněny na obytné, což by teoreticky pomohlo zmírnit chronický nedostatek bydlení v New Yorku. Ale to se snadněji řekne, než udělá, tvrdí mnozí odborníci. Chtělo by to územní změny. Dokonce i tehdy nemusí být mnoho kancelářských budov vhodnými kandidáty na přestavbu rezidencí – buď proto, že jejich podlahové desky jsou příliš velké, jejich výtahy jsou špatně umístěné, jejich okna se neotevírají nebo jejich čtvrti jsou neatraktivní. Aby se takové projekty vyplatily, museli by majitelé prodávat s výraznými slevami.

To se nestalo – alespoň ne veřejně. "Nikdo nechce být první, kdo se do toho ponoří, protože nikdo nechce zbytečně nastavovat nové minimum," řekl David Stern, zakladatel Townhouse Partners, poradenské společnosti, která provádí due diligence pro upisovatele komerčních nemovitostí. "To je to, na co všichni čekají: toto neuvěřitelné přehodnocení." Ve více hovorových termínech, developer vtipkoval, že někteří majitelé, zvyklí držet nemovitosti po léta, ještě Ježíše „neviděli“ – ale uvidí.

Mezitím některé nedávné transakce naznačily posun trhu. V červenci RXR a Blackstone prodaly 1330 Sixth Avenue za 325 milionů dolarů, což je pokles oproti 400 milionům RXR zaplacených v roce 2010. V roce 2014 zaplatila Oxford Properties, kanadská investiční firma, 575 milionů dolarů, aby vyhrála nabídkovou válku na 450 Park Avenue, 33 -příběhová věž. V dubnu jej prodal další majitel za 440 milionů dolarů.

"Co to dneska stojí?" zeptal se jeden makléř. "Méně než 440 milionů dolarů."