Pohyby hypotečních sazeb jsou nezávislé a mohou se rychle změnit

Rychlé vyšplhání 4% sazby hypoték na 7% vyvolalo obavy o trh s bydlením. Trh rezidenčních nemovitostí však vytváří své vlastní cykly, které jsou dokonce v rozporu s trhy akcií a dluhopisů. Tato nezávislost vychází ze zaměření na nabídku a poptávku po domech, nových i stávajících.

Pak jsou tu poskytovatelé půjček na nemovitosti. Jsou klíčové, protože většina nákupů je vysoce ovlivněna dlouhodobým dluhem. Zdraví a cenová síla bydlení (zajištění) a úvěrová kvalita dlužníků (spolu se současnými faktory zaměstnanosti) jsou důležitými faktory ochoty věřitelů poskytovat hypotéky.

Hypoteční sazba je místo, kde přichází na řadu Wall Street. Vzhledem k tomu, že věřitelé prodávají většinu hypoték, určují nabízenou sazbu aktuální úrokové sazby a poptávka investorů.

Podívejte se zpět, abyste pochopili dnešní hypoteční sazbu

Protože realitní cykly mohou být dlouhé a mít různé charakteristiky, pohled do historie je dobrý způsob, jak odpovědět na otázku: „Kam budou sazby hypoték směřovat dál?“ Níže je tedy měsíční graf počínaje rokem 1950.

Proč tak daleko? Protože počátek 1950. let měl dobrou ekonomiku se stabilní, nízkou inflací a odpovídajícími výnosy dluhopisů. Bydlení a komerčnímu rozvoji se v tomto poválečném období dařilo dobře. Hypotéky na bydlení začínaly desetiletí na úrovni kolem 4 %. Pak přišla rostoucí inflace.

Nejprve je třeba se podívat na kruh z roku 1959, kdy sazba poprvé vyskočila až na 6 % – srovnatelné s dnešní sazbou hypoték. Úroveň byla důležitá, protože investoři historicky považovali 6% výnos za bezpečný pro dlouhodobý dluhopis. Nicméně kupci domů z roku 1959 považovali tuto míru za extrémní. Proto se 6% sazba neudržela a dalších šest let zůstala v oblasti 5-1/2%.

Pak přišel 6% průlom bez fanfár, poté se neustále zvyšoval po dobu čtyř let až do červené zóny – neslýchané úrovně 9% až 10%. Znamená to, že dnešní sazby by také mohly dosáhnout této úrovně? Asi ne. Tento významný 4% nárůst začal na 5-1/2%. Dnešní 4% nárůst začal na 2-1/2% až 3%. Každý vzestup byl obzvláště pozoruhodný, zejména dnešní kvůli jeho rychlosti. Protože takové pohyby podnítí zájem investorů (vyšší nabídka peněz) a zájem kupujících domů (nižší poptávka po penězích), růst nutně naráží na strop.

Historie vysoké inflace

Poté, co se pohyboval na nízké úrovni 7 %, sazba opět vzrostla – tentokrát dosáhla 10 % pět let poté, co poprvé dosáhla úrovně 9 až 10 %. Opět však klesla zpět, ale pouze na úroveň 9 %.

A konečně, o čtyři roky později v roce 1979, když se stagflace a hyperinflace staly vážnými obavami, míra snadno prorazila 10 % a rychle se rozběhla až na 18 %.

Použití této historie pro dnešní prostředí hypotečních sazeb

Za prvé, dnešní 7% úroveň neposkytuje žádné vodítko, když ji srovnáme se srovnatelnou 20 let starou úrovní, kdy sazby klesaly.

Relevantní je, že náběh do 7 % je co do velikosti srovnatelný s výše uvedenými. Rozdíl je ve vyšší rychlosti. Důležité je, že ani velikost, ani rychlost nepředpovídají další vzestup. Místo toho, jak se stalo dříve, opojné vzestupy náhle končí a obracejí se. Proč? Protože zatímco dlužníci mohou lomit rukama, choutky věřitelů a investorů jsou podněcovány. Kromě toho všichni, kdo se podílejí na procesu prodeje, zavádějí strategie, které pomáhají čelit obavám kupujících (např. snížené zálohy, nastavitelné sazby hypoték a snížené front-endové sazby). Konečně je tu silná konkurence mezi věřiteli.

Na tomto trhu dochází také ke změně postojů potenciálních kupců domů a bytů. Ti předchozí nekupující by mohli změnit názor. Pokud ano, uvítají méně zběsilý trh, kde domy nějakou dobu sedí a ceny klesají ze svých rychle rostoucích maxim. Vyšší sazby hypoték? Stejně jako v minulých obdobích se kupující zaměřují na koupi domu, takže budou připraveni pracovat s podmínkami, které existují – nezůstat vlastníky domů kvůli možnému získání levnější hypotéky a riskovat, že ceny nemovitostí znovu porostou. .

Dva skvělé články od Wall Street Journal popište, jak se změnily podmínky: Za prvé, jak se změnil trh vylepšené pro kupce domů. Za druhé, jaký je boom nájemců začíná praskat.

Sečteno a podtrženo – Trh s nemovitostmi se liší od investičních trhů

Neberte tu 7% sazbu hypotéky jako výprodej dluhopisů s pevným výnosem. Vyšší sazba není odrazovým můstkem pro vyšší sazby. Je to výzva pro všechny účastníky, aby něco udělali.

To je trh rezidenčních nemovitostí v práci. Zadržená poptávka po domech stále existuje. Jednoduše musí existovat způsob, jak dostat požadované domy do rukou kupujících domů. To je věc každého, kdo je v tomto odvětví zapojen, takže věřte, že se na trhu s bydlením budou dít dobré věci.

Jeden velmi důležitý rozdíl mezi investory a kupci domů: Investoři jsou nervózní, když ceny klesají; Kupci domů jsou nadšení. Je tedy dobrou zprávou, že ceny domů nyní klesají.