Hypoteční chaos vyvolává obavy z krachu trhu s bydlením v Británii

LONDÝN – Ve Spojeném království rostou obavy z krachu trhu s bydlením po a svazek daňových škrtů oznámených vládou poslala očekávání úrokových sazeb prudce nahoru, což zvýšilo úrokové sazby pro kupující domů.

Takzvaný minirozpočet ministra financí Kwasi Kwarteng z 23. září vyděsil trhy snížením daní financovaných z dluhu ve výši 45 miliard liber (50.5 miliardy dolarů), což vyvolalo masivní nárůst výnosů státních dluhopisů. Ty využívají poskytovatelé hypoték k naceňování hypoték s pevnou sazbou.

Bank of England reagovala na chaos na trhu a program dočasného nákupu dlouhodobých dluhopisů, což přineslo na trh určitou křehkou stabilitu. Šéf britského ekonoma Oxford Economics Andrew Goodwin však naznačil, že před námi může být ještě více bolesti – zejména pokud jde o trh s bydlením.

"Přestože program dočasného nákupu dluhopisů BoE vyvolal pokles swapových sazeb, zůstávají vysoké a řada bank již zareagovala výrazným zvýšením úrokových sazeb u svých hypotečních produktů," uvedl Goodwin v pátečním sdělení.

„Scénář, kdy se ceny nemovitostí propadnou a přidají se k již tak silnému protivětru na spotřebitelské výdaje, se jeví jako stále pravděpodobnější,“ dodal Goodwin.

Oxford Economics odhaduje, že pokud úrokové sazby zůstanou na aktuálně nabízených úrovních, ceny domů jsou přibližně „30% nadhodnocené na základě dostupnosti hypotečních splátek“.

"Vysoká prevalence obchodů s pevnými úrokovými sazbami pomůže zmírnit ránu z hlediska stávajících hypotečních úvěrů, ale je těžké pochopit, jak se lze vyhnout prudkému poklesu transakcí a výrazné korekci cen," řekl Goodwin.

Kallum Pickering, hlavní ekonom společnosti Berenberg, poznamenal, že trh s bydlením již v posledních měsících začal klesat v důsledku plošného zpomalení poptávky spojeného s rostoucími výpůjčními náklady a zásahem do reálných příjmů.

"Ale po panickém prodeji na trhu s pozlacenými penězi a obavách, že by BoE mohla počátkem příštího roku zvýšit bankovní sazbu na 6.0 %, banky začaly ve spěchu stahovat hypoteční obchody," uvedl Pickering v pondělí.

Řada bank pozastavila hypoteční obchody pro nové zákazníky a mnozí se nyní vrátili na trh s výrazně vyššími sazbami.

„Některé banky zvýšily nabídku sazeb u svých pětiletých hypoték s fixací 75% úvěru k hodnotě na 5.0-5.5%, s téměř 6% u nových hypoték. To je téměř 200 bazických bodů nad srpnovým průměrem srovnatelných hypoték,“ dodal Pickering.

Do budoucna bude záviset na trajektorii očekávání úrokových sazeb, zda pevné sazby u hypoték zůstanou zvýšené nebo se začnou zmírňovat.

Ty se dostaly z dřívějších maxim přes 6 % poté, co vláda otočila do U svého plánu zrušit nejvyšší sazbu daně z příjmu, ale Analytici neočekávají, že by to potlačilo plachost trhu.

Projekt Bank of England letos zvýšila úrokové sazby již šestkrát, z 0.25 % na konci roku 2021 na současných 2.25 %. Trhy nyní po většinu roku 5 stanovují ceny v konečném tempu nad 2023 %.

To bude pravděpodobně po letech nízkých úrokových sazeb pro mnoho domácností šok.

Senior viceprezidentka DBRS Morningstar Maria Rivas poznamenala, že vzhledem ke kombinaci očekávaného dalšího růstu úrokových sazeb a zpomalující ekonomiky budou banky v nadcházejících měsících pravděpodobně i nadále opatrné při upisování a oceňování hypoték na bydlení a dalších úvěrových produktů.

"Zejména pro britské dlužníky se domníváme, že problémy se mohou projevit spíše dříve než později, vzhledem k povaze britského trhu, kde je většina hypoték založena na krátkodobých fixních sazbách na 2 až 5 let," řekl Rivas.

Berenberg očekává, že případné zvýšení průměrných sazeb hypoték se bude blížit dvěma procentním bodům. Pickering tvrdil, že by to pro Spojené království nemělo představovat žádná „vážná rizika finanční stability“, vzhledem k tomu, že britské banky jsou dobře kapitalizované a průměrné finance domácností zatím zůstávají „pevné“.

„Vyšší sazby hypoték však v blízké budoucnosti zesílí pokles bydlení – poškodí spotřebu prostřednictvím negativních efektů bohatství – a potáhnou poté oživení, protože domácnosti budou nadále platit vyšší úrokovou zátěž,“ uvedl.