Mega-mansions trpí masivním snížením cen na aukcích nemovitostí

Když na trhu chřadnou drahé mega domy na prodej – rozlehlé, okázalé a neschopné přilákat kupce – někteří majitelé se obrátí na dvojsečné řešení: dražbu nemovitostí.

Aukční blok může po letech nečinnosti rychle přesunout trofejní vlastnosti s cenovkami hodnými pro krvácení z nosu. Ale přichází to s tvrdou realitou.

Podle průzkumu CNBC o nedávných prodejích může aukce fungovat jako metaforická realitní gilotina, která krájí nafouknuté požadované ceny na polovinu nebo ještě horší.

Tři domy s nejvyšší cenou, které se kdy prodaly v aukci, se každý dostal do prodeje v posledních 14 měsících. A zatímco každá transakce přinesla ohromující konečnou nabídku, tři sídla zaznamenala snížení původních požadovaných cen v průměru o 70 % – na stole zůstalo dohromady 600 milionů dolarů.

Je to nešťastný osud, který může postihnout dermatologa, ze kterého se stal vývojář, a nadcházející schůzku jeho domova s ​​dražitelem.

Dr. Alex Khadavi, kožní lékař celebrit v Los Angeles, doufal v rychlý prodej a velký výplatní den, když konečně dokončil sídlo o rozloze 21,000 XNUMX čtverečních stop, jehož vývoj trval sedm let a desítky milionů dolarů.

Ale něco málo přes rok, co jej uvedl na prodej – s cenovkou se šňůrou šťastných 7 na 87,777,777 XNUMX XNUMX $ – jsou doktorovy sny o vyplacení peněz rozdrceny horou dluhů, nezaplacenými fakturami od dodavatelů, soudními konkurzy a problémy. se zákonem. 

Nyní mu dochází štěstí, peníze a čas. 

Khadavi, který požádal o ochranu před bankrotem podle kapitoly 11 asi dva týdny po uvedení domu na trh, však neztratil smysl pro humor.

„Domov je sevřený mezi miliardáři a já jsem ten nejchudší chlap v celém bloku,“ řekl se smíchem pro CNBC.

Khadavi přiznal, že si dal přes hlavu s vývojem luxusní rezidence, která zahrnuje sedm ložnic, 11 koupelen a nadstandardní prvky, jako je prosklený průmyslový výtah, obří automobilová galerie, tajný stánek pro DJe, který se tyčí z mramoru. podlaha poháněná podzemní hydraulikou a high-tech audio-vizuální systém pro promítání kolekce NFT uvnitř i vně domova.

"Stala se z toho vášeň a posedlost a stálo to víc peněz, než jsem si myslel," řekl Khadavi.

Veřejné záznamy ukazují Khadavi zaplatil v roce 16 2013 milionů dolarů za pozemek na 777 Sarbonne Road, který zahrnoval stávající dům, který později zboural.. Pak přišla řada sedmimístných finančních obchodů, včetně značné půjčky v roce 2020 za 27 milionů dolarů. 

Těch devět let také přineslo bouři finančních problémů kolem nemovitosti, včetně oznámení o prodlení, vládní zástavní právo, hrozící hrozba prodeje zmocněnce a dvě zástavní práva mechaniků podaná dodavateli, kteří tvrdili, že za své služby nikdy nedostali zaplaceno.

Kromě toho byl v loňském roce Khadavi zatčen poté, co byl údajně zachycen sledovací kamerou ve vestibulu jeho rezidence bytového domu, jak homofobně nadává a vyhrožuje zabitím svým sousedům, kteří tvoří manželský gay pár. Khadavi odmítl vinu a řekl CNBC, že nemá žádné komentáře k probíhajícímu případu.

Navzdory všem svým právním problémům se Khadavimu podařilo dům dokončit, ale řekl, že si nikdy nepředstavoval, že bude muset nést náklady déle než rok, zatímco bude čekat na kupce, který se nikdy neuskuteční. Zbývá jen málo možností, a tak se poddal skutečnosti, že hodnota jeho domu bude brzy určena v aukci. 

"Nemohu nést náklady." Musel jsem udělat, co jsem musel,“ řekl.

V naději na rychlý prodej se Khadavi spolu s agenty, kteří jsou na burze, Aaronem Kirmanem z Compass a Mauriciem Umanským z agentury, rozhodli dům vydražit.

"Měl velmi těsnou časovou osu. A byl ochoten vzdát se úrovně kontroly… a nechat trh, aby určil cenu ve velmi těsném a zvýšeném okamžiku,“ řekl Kirman pro CNBC.  

Prodej bude zajišťovat Concierge Auctions, přední dražitel luxusních domů, a zahrnuje rezervu stanovenou na 50 milionů dolarů, což znamená, že Khadavi nebude přijímat nabídky pod toto číslo. Dražba má začít 27. dubna a aukce bude probíhat během pěti dnů, což je standardní doba pro většinu prodejů domů společnosti.

"Je to velmi krátký časový rámec, který může být dobrý nebo špatný," řekl Kirman, který nedávno spolupracoval s Concierge Auctions na aukci 944 Airole Way, mega-zámku, který se prodal za rekordních 141 milionů dolarů.

Khadavi doufá, že velký prodej bude dobrým znamením pro jeho nadcházející aukci. I když věří, že samotný pohled z 777 Sarbonne stojí za jeho požadovanou cenu 87.78 milionu dolarů, připustil, že by byl spokojený s miliony méně.

"Moje magické číslo je 77 milionů dolarů," řekl Khadavi CNBC. (Jeho oblíbené číslo je 7.)

"Chtěl bych, aby to tak bylo, bylo by to úžasné."

Laura Brady, zakladatelka a generální ředitelka Concierge Auctions, řekla CNBC, že většina klientů společnosti se rozhodla pro aukci poté, co se neúspěšně pokusila prodat na vlastní pěst. Domy, které jsou na trhu delší dobu s velmi vysokou poptávkou, však pravděpodobně nedosáhnou této ceny ani v aukci, řekla.

"Ti, kteří byli na trhu před aukcí, zvláště pokud jsou kotováni rok nebo déle, mají problém překročit své předchozí katalogové ceny v aukci, protože již byli vystaveni na těchto cenách," Brady řekl.

Pokud se Khadaviho dům prodá za 50 milionů dolarů nebo více, dostane se moderní sídlo mezi nejdražší domy, jaké kdy byly prodány v aukci.

Zde je odpočet prvních čtyř nejdražších prodejů, které kdy byly dosaženy v aukci, masivní snížení cen, které utrpělo v aukčním bloku, a bližší pohled na některé klíčové hráče v každé z megadohod.

Toto sídlo o rozloze 60,000 2015 čtverečních stop inspirované Versaille, které se nachází v Hillsboro na Floridě, poprvé vstoupilo na trh v roce 159 s rekordní cenou XNUMX milionů dolarů. V té době to byla vůbec nejvyšší cena za Broward Country, sousedící s Palm Beach na severu a Miami-Dade na jihu. 

Nadstandardní dům, nazývaný Le Palais Royal, byl zevnitř i zvenku pokryt 22k zlatými akcenty a zahrnuje několik vodopádů spolu s bazénem o velikosti 150,000 XNUMX galonů na dvorku u oceánu. 

Vlastníkem byl v té době Robert Pereira II, jednatel Middlesex Corporation, stavební společnosti se sídlem v Massachusetts, kterou založil Pereiraův otec. Od roku 2015 do roku 2018 byl dům na trhu i mimo něj a prošel změnou názvu z Le Palais Royal na Playa Vista Isle.

V roce 2018 Concierge Auctions uvedl zámek do aukčního bloku. Veřejné záznamy odhalují, že nejvyšší nabídku podala společnost LLC s hlášenými vazbami na spoluzakladatele společnosti Teavana Andrewa Macka. 

Dům a nezastavěný pozemek vedle se prodal za 42.5 milionu dolarů. V té době byla cena nejvyšší, jaká kdy byla dosažena v aukci – přesto stále 116.5 milionu dolarů za původní požadovanou cenou Pereiry chybělo, což znamenalo snížení ceny o asi 73 %.

Vila Firenze v losangeleské čtvrti Beverly Park údajně trvala sedm let, než se postavila a zahrnuje 20 ložnic a 24 koupelen, podle burzovní makléřské společnosti Hilton & Hyland.

Majitelem byl miliardář maďarského původu Steven Udvar-Hazy, který své jmění vydělal v odvětví leasingu letadel a v současnosti je výkonným předsedou Air Lease Corp.

Začátkem roku 2021 se už léta pokoušel dům prodat. 

Sídlo se poprvé dostalo na trh v roce 2017 za 165 milionů dolarů, což z něj dělá jeden z nejdražších domů na prodej v Americe. Ale seděl na trhu čtyři roky bez odběratelů a byl několikrát nekótovaný a znovu kotovaný, než cena v roce 160 jen mírně klesla na 2020 milionů dolarů.

Sleva 5 milionů dolarů nepřesvědčila žádné kupce, aby skočili, a to hned na začátku 2021 se rezidence na 67 Beverly Park Court dostala do aukce bez rezervy. Concierge Auctions také provedl tuto aukci. 

Veřejné záznamy ukazují, že obchod byl uzavřen v dubnu 2021 za 51 milionů dolarů, včetně 12% poplatku za kupujícího a 1.5% provize rozdělené mezi makléři na seznamu, podle webu aukční platformy. 

Dům koupil Roy L. Eddelman Trust. Eddelman je zakladatelem a bývalým předsedou společnosti Spectrum Labs, kterou v roce 359 koupila farmaceutická společnost Repligen za 2017 milionů dolarů. 

Eddelmanova vítězná nabídka na Villa Firenze představovala pokles o 114 milionů dolarů oproti původní vyvolávací ceně miliardářského prodejce – výhodná nabídka se slevou 69 %.

The Hearst Estate v Beverly Hills je jedním z nejslavnějších domů, které se nedávno dostaly do aukce. 

Nemovitost s osmi ložnicemi a 15 koupelnami kdysi vlastnil Randolph Hearst a ještě více ji proslavily filmy jako „Kmotr“ a „Osobní strážce“, které představovaly výrazné sídlo lososové barvy.  

V roce 2016 byl dům uveden na 195 milionů dolarů. V průběhu let se objevil na trhu i mimo něj a jeho cena se snížila na 48 milionů dolarů.

V roce 2019 bylo společnosti LLC, která dům vlastnila, doručeno oznámení o prodlení s dluhem v celkové výši více než 26 milionů $. A v roce 2021 majitel panství, finančník a právník Leonard Ross, viděl, že jeho dům míří do soudní dražby.

Nabídku zastupovali čtyři makléři ze tří makléřských firem, včetně Johna Goulda z Rodeo Realty a Garyho Golda s Hilton & Hyland. Oba agenti byli přítomni v soudní síni, aby byli svědky války o miliardáře, která následovala.

Podle Goulda vstoupilo do soudní síně pět miliardářů a soudce zahájil licitaci na 48 milionech dolarů.

"Bylo to vzrušující," řekl. Soudce se rozhlédl po místnosti a nabízel nabídky po 100,000 48 dolarech: „48-jedna, 48-dva, 54-tři... Při asi 55-XNUMX milionech dolarů začali první říkat: 'Ne, příliš bohatý na mě.'

S budováním vzrušení, řekl Hilton & Hyland's Gold, začíná mít pocit, že kdysi nedosažitelná cenovka by mohla být skutečně na dosah.

"Všichni tito lidé jsou absolutně připraveni na nákup a sedí tam s dalšími lidmi, kteří chtějí udělat to samé," řekl Gold.

"Rozdíl u těchto typů prodejů je v tom, že neexistují žádné nepředvídané události, palička se stáhne a vy kupujete ten dům," řekl.

Nejvyšší nabídka plus 12% aukční poplatek přinesly konečnou prodejní cenu na 63.1 milionu dolarů a převedly dům na Berggruen Holdings, investiční nástroj charitativního trustu miliardáře Nicolase Berggruena. 

Každý ze zapsaných agentů si rozdělil sníženou provizi z obchodu, kterou schválil soudce.

V říjnu 2021, kdy byla dohoda uzavřena, Hearst Estate vytlačila jak Playa Vista Isle, tak Villa Firenze, aby se stala nejdražším domem, který se kdy prodal v aukci, ale cena byla stále asi o 131.9 milionu dolarů nižší než požadovaná cena z roku 2016, tedy 68 % střih.

Ani Gould, ani Gold nebyli zapojeni do domu, když byl poprvé uveden na trh, ale oba muži uvedli, že nepoměr mezi požadovanou cenou a skutečnou prodejní cenou, ať už v aukci nebo při tradičním prodeji, často vypovídá více o nerealistických očekáváních prodejce. než o tržních podmínkách.

"Pokud jde o mě, kdokoli se může zeptat na cokoli, co chce, o nemovitost," řekl Gold. „Když původně žádali 195 [milionů]… To byli jen někteří prodejci, víš, sen.“ 

Gould z Rodeo Realty řekl, že vidí hodně „ego-pricing“, kdy majitel požádá makléře, aby uvedl dům s obří cenovkou, založenou spíše na hrdosti majitele domu než na tržním ocenění.

Ve skutečnosti, řekl, domy „nemohou mít ani takovou cenu“. 

Nechvalně známý megazámek jménem The One sedí vysoko na vrcholu Bel Air a rozkládá se na ploše více než 100,000 21 čtverečních stop s 42 ložnicemi, 30 koupelnami, garáží pro 60 aut, XNUMXstopým krytým bazénem a masivním nočním klubem.

Monstrum původně zveřejnil vývojář Nile Niami s cenovkou 500 milionů dolarů. 

Stavba rezidence na 944 Airole Way trvala deset let a podle soudních spisů developer nasbíral horu dluhů, které dosahovaly 120 milionů dolarů.

Mega-zámek nebyl dokonce ani dokončen, než přistál v konkurzním soudním řízení a zamířil do aukčního bloku bez potvrzení o obsazenosti a s novou vyvolávací cenou 295 milionů dolarů.

Aukce, kterou rovněž zajišťovala společnost Concierge Auctions, neobsahovala rezervu, která by podporovala nízkou hranici pro nabídky. Ale v tomto případě by vítězná nabídka vyžadovala konečný souhlas soudce konkurzního soudu, což je neobvyklý scénář. Podle generálního ředitele Bradyho pouze 5 % tržeb Concierge Auction zahrnuje nemovitosti v nouzi.

The One mega-mansion přinesl nejvyšší nabídku ve výši 126 milionů dolarů, poskytnutou Richardem Saghianem, generálním ředitelem maloobchodního prodejce rychlého módu Fashion Nova. Saghian zaplatil dražiteli standardní kupujícího prémii ve výši 12 %, neboli asi 15 milionů dolarů, čímž se celková prodejní cena dostala na 141 milionů dolarů – zdaleka nejvíce zaplacených za rodinný dům v aukci.

Týdny poté, co soudce konkurzního soudu schválil prodej, se zdálo, že Saghian je s obchodem více než spokojený. 

„Jako celoživotní Angeleno a vášnivý sběratel nemovitostí jsem to rozpoznal jako vzácnou příležitost, která mi také umožňuje vlastnit jedinečnou nemovitost, která je předurčena k tomu, aby se stala součástí historie Los Angeles,“ řekl Saghian CNBC prostřednictvím mluvčího.

Zaplatil pouhých 1,342 XNUMX dolarů za čtvereční stopu ve čtvrti, kde mohou luxusní domy dosahovat troj- až čtyřnásobku tohoto počtu. Odborníci však říkají, že Saghian bude pravděpodobně muset utratit mnoho milionů dalších, aby skutečně dokončil dům a získal osvědčení o bydlení. 

"Udělali jsme vše, co bylo v lidských silách, abychom získali nejvyšší číslo," řekl agent Compass Kirman, který spolu s Williams & Williams sloužil jako soudem schválený agent.

Kirman byl otevřeně zklamán výsledkem aukce. 

Makléř, který za transakci rozdělil soudcem schválenou 1% provizi, řekl CNBC, že doufal, že prodej přesáhne 177 milionů dolarů, což je rekordní cena stanovená v říjnu za mnohem menší sídlo v Malibu.

"Chtěl jsem překonat rekord." Chci říct, chtěl jsem trefit, víte, 200 [milionů] nebo více dolarů,“ řekl Kirman. "Byli jsme zklamáni, ale trh promluvil."