Hledáte nové investiční možnosti? Zde je to, co byste měli vědět o nemovitostech mimo vlastnictví domu

Mnoho Američanů je tak zamilovaných do vlastnictví domů, že by možná zapomněli, že existují jiné možnosti investic do nemovitostí – možná lepší.

Vlastnictví domu poskytuje přístřeší, potenciál zhodnocení, daňové odpočty a další výhody. Ostatní možnosti nemovitostí rozšiřují většinu z toho, kromě toho, že neposkytují střechu nad hlavou.

Jednou z možností je pronájem nemovitostí, stejně jako REIT nebo realitní investiční fondy spolu s nemovitostními fondy. Diverzifikace, ziskový potenciál a další výhody jsou dostupné s těmito možnostmi, ačkoli specifika se liší.

Vlastnictví domu může být dobrou volbou, ale se zvýšenými úrokovými sazbami a prudce stoupajícími hodnotami mnoha nemovitostí je to pro některé potenciální kupce nedostupná a dokonce znepokojující možnost, řekl Jeremy Pagan, realitní analytik z výzkumného serveru Morningstar.com. "Může být děsivé ponořit si nohy do vody vlastnictví domu," řekl.

Přemýšlíte o pronájmu rodinného domu?: Toto je 10 nejrychleji rostoucích trhů

ChatGPT přebírá nemovitosti: Agenti říkají, že AI by mohla změnit hru v tomto odvětví

NAREIT, National Association of Real Estate Investment Trusts, popisuje domy obývané vlastníky jako spíše spotřební zboží než investici, protože tato obydlí nevytvářejí příjem, ale přesto od vlastníků vyžaduje, aby plnili spoustu průběžných výdajů. Ne každý by s tímto popisem zcela souhlasil, ale pronájem nemovitostí, REIT a realitní fondy jsou jednoznačně investice. Zde je jejich srovnání:

Čas, úsilí a kontrola

Pokud vám nevadí špinit si ruce, může být dobrým způsobem, jak jít přímo do pronájmu domů. Ne, že byste doslova potřebovali uklízet záchody nebo malovat odřené stěny, ale měli byste být alespoň schopni dohlížet na pracovníky, kteří tyto úkoly provádějí. Pokud si nenajmete správce nemovitosti, měli byste také počítat s jednáním s nájemníky, od vyřizování žádostí o pronájem až po vybírání nájemného.

REIT jsou společnosti, které spravují svá vlastní portfolia nemovitostí. REIT obchodují na akciovém trhu, takže kdokoli, kdo kupuje akcie, se nemusí zapojovat do procesu správy nemovitostí. Realitní fondy jsou od toho všeho ještě vzdálenější a místo toho nakupují akcie REIT spolu s akciemi stavitelů domů, stavebních společností a tak dále.

Příběh pokračuje

A nová studie, jejímž autorem je Pagan z Morningstar navrhuje, aby pronájem nemovitostí mohl být dobrou volbou pro důchodce, některé osoby samostatně výdělečně činné a další, kteří mají čas, zkušenosti a ochotu dohlížet na nemovitosti přímo. Naproti tomu zaneprázdnění profesionálové mohou upřednostňovat REIT nebo fondy, u kterých je potřeba mnohem méně dohledu.

Riziko a diverzifikace

Vlastnictví jednoho nájemního domu poskytuje malou diverzifikaci, protože byste vlastnili jeden typ nemovitosti v jedné geografické lokalitě. Můžete to rozšířit tím, že budete vlastnit více pronájmů, nejlépe rozdělených mezi různé oblasti. Výhody diverzifikace snižující rizika výrazně rostou prostřednictvím REIT a nemovitostních fondů.

Ale zatímco jeden REIT může vlastnit stovky nemovitostí, často se soustředí v jediném odvětví, ať už jde o bytové komplexy, kancelářské budovy, průmyslové parky, nemocnice nebo cokoli jiného. REIT tak nebude mít takovou diverzifikaci jako nemovitostní fond s podíly v různých typech podnikání. Některé realitní fondy dokonce globálně investují do cizích zemí.

Mnoho REIT generovalo výnosy na dlouhou trať, které se vyrovnaly nebo převyšovaly výnosy širokého akciového trhu, ale občas se také zablokují, jak se stalo v roce 2022 uprostřed rostoucích úrokových sazeb. Například REIT držící průmyslové, rezidenční a skladovací nemovitosti všechny klesly v průměru za rok o více než 25 %, podle NAREIT. Kancelářské REIT utrpěly ještě více, s průměrnou ztrátou téměř 38 %, protože trend práce z domova vyprázdnil mnoho budov.

Daňové výhody investice do nemovitostí

Zdanění nemovitostí je složité téma samo o sobě a pronajímání nemovitostí se výrazně liší od REIT a realitních fondů.

U pronájmu nemovitostí si majitelé mohou odečíst řadu výdajů včetně oprav, daní z nemovitostí, úroků z hypoték, pojištění, poplatků za správu, odpisů a cestovních nákladů do az nemovitosti. Pokud příjmy z pronájmu převyšují vaše náklady, zaplatíte daň z rozdílu. Když prodáte nemovitost, budete čelit daním z jakéhokoli zisku a odpisy přijaté v průběhu let musí být znovu zachyceny, což znamená, že na tyto částky by se vztahovaly daně. Služba Internal Revenue Service popisuje mnoho daňových podrobností o pronájmu nemovitostí v Publikace IRS 527.

Oživuje se trh s bydlením?: Zde je důvod, proč stavitelé domů pociťují „opatrný optimismus“

Kde klesnou ceny domů v USA v roce 2023?: A kde budou ceny domů ještě dražší?

Jako investor do REIT nebo realitního fondu byste to všechno neřešili. Spíše by vaše daňová účast vypadala podobně jako u jiných akcií nebo podílových fondů nebo fondů obchodovaných na burze, protože byste čelili daním z dividend a zisků, pokud prodáváte se ziskem. Jedním z pozoruhodných rysů REIT je, že jsou povinny vyplácet téměř celý svůj čistý příjem akcionářům. Dividendy tak bývají vysoké, což může být vítáno, zvláště pokud jste v nízkém daňovém pásmu.

Pokud vlastníte REIT nebo nemovitostní fondy v rámci individuálního důchodového účtu nebo plánu pracoviště 401(k), daně jsou odloženy z jakýchkoli reinvestovaných dividend. Když ale nakonec peníze vyberete, platí daně. Jak bylo uvedeno, REIT obchodují na akciovém trhu a z daňového hlediska se s nimi zachází jako s většinou ostatních cenných papírů.

Hotovostní potřeby a půjčky

Chcete-li si koupit i jen mírný pronájem nemovitosti, mohli byste potřebovat desítky tisíc dolarů na zálohu, možná i více, a museli byste čelit zprostředkovatelským provizím a seznamu nákladů na uzavření. Pak je potřeba najímat dodavatele, platit daně z nemovitosti a pojištění, případně splácet hypotéky a tak dále. To vše vyžaduje spoustu peněz, i když příjem by plynul, protože nájemníci platí nájem.

U REIT a dokonce i realitních fondů se potřeby hotovosti značně liší. Vklady do těchto investic obvykle stojí několik tisíc dolarů, možná i méně, a není potřeba navyšovat další peníze. Ve skutečnosti můžete často nakupovat akcie v REIT nebo nemovitostních fondech prostřednictvím penzijního plánu 401 (k) na pracovišti, v malých přírůstcích, které mohou obsahovat fondy odpovídající společnosti.

Neexistuje ani žádná hypotéka, což znamená, že žádný proces žádosti, žádné měsíční platby a žádný dopad na váš úvěrový záznam. Naproti tomu by se tyto faktory vztahovaly na nemovitosti k pronájmu zakoupené pomocí úvěrů.

Potenciál zhodnocení a likvidita

Hodnota nemovitostí v průběhu času historicky rostla, ať už jde o jednotlivé domy, bytové domy, průmyslové parky, kancelářské budovy, sklady a nemocnice a další. Jak však poznamenal Pagan, výnosy se mohou značně lišit podle typu nemovitosti a geografické polohy, dokonce i podle sousedství nebo ulice.

Ceny REIT odrážejí hodnoty držených nemovitostí. Ale protože REIT jsou cenné papíry, které se obchodují na akciovém trhu, jejich hodnoty jsou také ovlivněny tím, co jsou tamní investoři ochotni zaplatit. Akcie REIT můžete nakupovat nebo prodávat prakticky kdykoli, což poskytuje mnohem větší likviditu ve srovnání s často zdlouhavým procesem transakcí s pronájmem nemovitostí.

Nyní by mohla být vhodná doba na nákup REIT a realitních fondů, přičemž ceny mnoha typů nemovitostí v loňském roce prudce klesly pod náporem rostoucích úrokových sazeb. Jak se úrokové sazby dále stabilizují nebo začnou klesat, „to by mělo být pro REIT výhodné,“ řekl Pagan.

Obraťte se na spisovatele na [chráněno e-mailem].

Tento článek se původně objevil na Arizona Republic: Nemovitosti: Co byste měli vědět o investování do pronájmu nemovitostí, REIT