Pojďme deklarovat naši nezávislost – od zónování

Dnes je den, kdy Američané běžně považují naši zemi za „narozeniny“, za den, kdy jsme oficiálně vyhlásili nezávislost na Spojeném království. Dalo by se namítnout, že jiné dny by byly vhodné, jako je konečná ratifikace naší písemné ústavy 21. června 1788 nebo dokonce spálení lodi Gaspee skupinou amerických daňových podvodníků 9. června 1722. Ale 4. červenec je nyní v našem občanském náboženství posvátný jako den a je to také dobrý den pro Američany, aby zvážili vyhlášení své nezávislosti na jiném represivním režimu, použití zón spravovat a kontrolovat využívání půdy v amerických městech.

Svátek 4. července je jedinečný v tom, že neoslavuje bitvu nebo osobu, ale dokument, Deklarace nezávislosti, jehož ústředním bodem je setřást vměšování vzdálené vlády do každodenního života. Pro lidi nalevo je dokument o univerzálních právech a napravo obvykle oslavou práv jednotlivců. Obojí je samozřejmě v dokumentu přítomno. Zoning zdůrazňuje tento konflikt mezi potřebou vlády chránit komunitu spravedlivými a předvídatelnými pravidly, která neporušují práva, a silným pocitem, který jsme získali z dokumentu, že být Američanem znamená dělat si, co chce, dokud to dělá. neubližovat nikomu jinému. Co je to zónování a odkud se zónování vzalo? A znamená zbavit se toho otevření libertariánského divokého západu, který by mohl být škodlivý?

Zrození, růst a stáří zónování

Euclid, Ohio, předměstí Clevelandu, bylo na začátku 19.^th století a jak se město začalo rozrůstat, přitahovalo zájem železničních investorů. Město Euclid se obávalo, že bude zaplaveno spekulanty a novou zástavbou železnicí, a tak vytvořilo předpisy, které omezí rozvoj pozemků vlastněných Ambler Real Estate Company. Ambler žaloval a výsledná právní bitva a rozhodnutí Nejvyššího soudu, Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), tvoří základ dnešních místních územních zákonů. To otevřelo dveře městům po celé zemi k zavedení toho, co dnes nazýváme euklidovské zónování, režim pravidel a předpisů, které geograficky segregují použití do zón; bydlení tady, maloobchod tam a kombinace využití v této oblasti támhle.

V té době dávala tato segregace velký smysl a držela, jak se říká, „prase ze salonu“. Nikdo nechtěl bydlet v domě vedle továrny chrlícího kouř nebo kafilérie. Odsunutí použití od sebe byl způsob využití vzdálenosti ke zmírnění zdravotních rizik nebo zhoršení různých použití z jiného použití, zejména obytného. K udržení tohoto systému by však musely být v průběhu let vybudovány silnice. Výsledkem bylo předměstí s rezidencemi na míle daleko od koncentrací maloobchodních, komerčních a rekreačních oblastí. Silnice byly drahé a s rostoucím počtem obyvatel se brzy ucpaly.

Zavolal jsem zónování 20^th století řešení pro 19^th století problém, protože v dnešním světě máme modely rozvoje, které se staly běžnými a které tlačí společně způsobem, který znamená, že lidé mohou bydlet, pracovat, nakupovat a chodit do parku v docházkové vzdálenosti. Možnosti veřejné i soukromé dopravy (jako LyftLYFT
UberUBER
atd.) se množily. Lidé ve městech mohou nyní často získat to, co potřebují, bez dlouhých cest autem. Výhodou více lidí žijících blíže k sobě je, že to vyžaduje méně půdy, a to znamená, že bydlení je dostupnější a méně vzácné, než když se staví na velkých pozemcích a rozkládá se.

Také redlining a rasistické úmluvy v poválečné Americe znamenaly, že zóny skončily segregací nejen uživatelů, ale i lidí, což bránilo černým rodinám získat finance a bydlení v oblastech, které byly převážně bílé. Nebylo to kvůli typologii – bungalovy nejsou rasistické, lidé ano – ale protože zóny usnadňovaly držet věci nebo lidi, které nechtěli, na dálku. Zónování usnadnilo rasismus.

Neznamená žádné zónování žádná pravidla?

Ne. Hoďme naši síť do vody a nalezneme příklad nějakého územního předpisu a příklad nějakého stavebního zákona a podívejme se na rozdíl.

Za prvé, zde je náhodný vzorek Zónový kód Seattlu vypadá jako:

"C. Rezidenční využití na úrovni ulice

1. Ve všech zónách NC a C nesmí obytné prostory zabírat v souhrnu více než 20 procent uliční fasády na úrovni ulice za následujících okolností nebo míst:

A. V pěší zóně, s výhledem na určenou hlavní pěší ulici; nebo

b. Ve všech zónách NC a C1 v Bitter Lake Village Hub Urban Village, kromě pozemků sousedících s Linden Avenue North, severně od North 135th Street; nebo

C. v zóně, která má výškový limit 85 stop nebo vyšší, s výjimkou ustanovení v pododdílu 23.47A.005.C.2; nebo

d. v zóně NC1, kromě případů uvedených v pododdíle 23.47A.005.C.2; nebo

E. Ve všech zónách NC a C1 v rámci okresu Northgate Overlay District, kromě případů uvedených v části 23.71.044; nebo

F. Ve všech zónách NC a C1 v oblastech zobrazených na mapách A až D pro 23.47A.005 na konci této kapitoly 23.47A při pohledu na hlavní tepnu.“

Nyní je zde ukázka Stavební zákon v Seattlu:

„Oddělení od vysokonapěťového zařízení. Pokud jsou v trezoru, místnosti nebo skříni, kde jsou nechráněné části pod napětím nebo nechráněná kabeláž pracující s nominálním napětím vyšším než 1000 1000 voltů nebo méně, instalovány spínače, vypínače nebo jiné zařízení pracující při jmenovitém napětí XNUMX voltů nebo méně, musí být vysokonapěťové zařízení účinně oddělena od prostoru zabraného nízkonapěťovým zařízením vhodnou přepážkou, plotem nebo zástěnou."

Toto je ve skutečnosti část detailu stavebního zákona, elektrického zákona. Můžete vidět, že zónování je velmi náročné na poměry využití k líci ulice, na to, jak na sebe pozemky přiléhají, na výšku a jak budovy souvisí s jinými způsoby využití, jako je ulice. Elektrický kód je o bezpečnosti a je mnohem jednodušší. Někdo, kdo se vyzná v elektřině a staví bydlení, by mohl s tímto kodexem namítat, ale není pochyb o tom, že každý chce nějaká základní pravidla, která zajistí, že stavba nebude postavena s nebezpečným elektrickým zařízením. Ale proč se starat o výšku budovy nebo procento fasády obrácené k chodníku?

Pravdou je, že téměř vše, co je územní zákon, by se dalo zrušit a mělo by to nulový vliv na bezpečnost nového bydlení a výrazně by to usnadnilo výstavbu. Splnění přísnosti stavebního zákona a jeho různých požadavků, ale představte si, že se podíváte na tento územní zákon a pokusíte se zjistit (se všemi odkazy na jiné části kódu), co přesně lze postavit a jaká omezení mohou mít pravidla pro obyvatelné a obytné prostory. využitelný prostor. Územní zákon nepřispívá téměř ničím k bydlení pro lidi, kteří v něm žijí, ale jednoduše stanovuje a hlídá libovolné standardy pro ostatní lidi, kteří by mohli žít na ulici.

Deklarace nezávislosti na územním plánování

Jefferson v Deklaraci napsal, že „všechny zkušenosti ukázaly, že lidstvo je ochotnější trpět, zatímco zla jsou snesitelná, než aby se napravili zrušením forem, na které jsou zvyklí“. Kupodivu stavitelé a vývojáři nemusí nutně nenávidět zónový kód protože to vědí a je to předvídatelné. Závisí na tom také banky a věřitelé. A rozzlobení sousedé, kteří se obávají o kapitál ve svém rodinném domě, závisí na tom, že rozruší nový vývoj, zpomalí ho a možná zastaví.

Jak jsem již uvedl, existuje jen málo lepších příkladů „svévolné vlády“, na kterou naráželi muži shromážděni ve Philadelphii, než je územní zákon. Husté, sebereferenční a přibývající věci, které lidé nechtějí, spíše než to, po čem touží, zákony o zónách podporují status quo a tlumí inovace. A jejich následování je nákladné, vyžadují kontrolu, právní poradenství a několik vrstev povolování a potíží. To vše nesou nájemníci a lidé hledající nový domov, kteří to vidí v ceně svého bydlení.

Ale došlo k „dlouhému sledu zneužívání a uzurpací, sledujících vždy tentýž Objekt“ pomocí zónových kódů, konkrétně zachováním práv a privilegií „dostali jsme se sem první“ před „tady chceme také žít“. Ukončení segregace užívání v kodexech zón by také ukončilo segregaci lidí, čímž by se rozšířily možnosti jak pro lidi, kteří si chtějí postavit bydlení, tak pro ty, kteří v něm chtějí bydlet.

Zrušení zónování by vedlo k žádné ztrátě bezpečnosti nebo k volbě lidí hlasovat nohama a dolary pro to, co se jim líbí, a proti tomu, co se jim nelíbí. Možná by se mohly stát nějaké ošklivé budovy; ale pokud se ty budovy nikomu nelíbí, budou levné. A některé opravdu úžasné věci budou možné a mohli bychom mít vývoj, který by vytvořil krásu a užitečnost ne navzdory pravidlům, ale protože žádná neexistují.