Právní výzvy mohou pomoci změnit příběh o bydlení

Největším selháním amerického školství byl způsob, jakým se učíme o právech. Představa, že práva, která máme – náboženská svoboda, projev atd. – byla zavedena naší revolucí proti tyranskému králi v Anglii, je falešná. Místo toho k nám naše práva přišla prostřednictvím rozšířeného procesu evoluce. Líná pedagogika a propaganda vedly k rozdělení a špatné politice, včetně politik, které mají dopad na bydlení. Není právo na bydlení. Ale existuje zavedené právo na soukromé vlastnictví. Podívejme se na toto právo a právní výzvu regulace nájemného v New Yorku, CHIP, RSA a kol. proti City of New York a kol. (2d Cir.), založené na tomto právu a na tom, jak tato výzva pomáhá změnit narativ bydlení.

Příběh práv v Americe nezačíná ve Philadelphii v roce 1776, ale na místě zvaném Runnymede, Anglie v roce 1215. Právě tam různí baroni a jiní magnáti Anglického království přinutili krále Jana podepsat dokument, který vešel ve známost jako Magna Carta. Dokument poprvé písemně zakotvil myšlenku, že výkonná složka vlády (omlouvám se za anachronismus) byl nucen ustoupit tomu, co se rovnalo prvnímu parlamentu. Zatímco nebyli zvoleni, baroni a magnáti požadovali, aby předtím, než budou lidé v království zbaveni svobod, včetně majetku, proběhl nějaký proces.

Tato významná událost problém nevyřešila. Bylo to až v 17^th století a další občanská válka v Anglii (měli jich několik), že se tyto problémy znovu objevily, tentokrát násilně. Král Karel otřásal lidmi na venkově a ve městech, aby zaplatil za války v Evropě. Parlament, nyní silnější instituce, měl dost. Vydali v roce 1628 tzv petice práva. Tam zavolají Magna Carta a žádají krále, aby zastavil své agresivní snahy zmocnit se a okupovat majetek lidí.

„Velká charta svobod Anglie“, je prohlášena a uzákoněna, že žádný svobodný člověk nesmí být zajat nebo uvězněn nebo zbaven svého svobodného vlastnictví nebo svobod nebo svých svobodných zvyků, ani nesmí být postaven mimo zákon nebo vyhoštěn nebo jakýmkoliv způsobem. zničen, ale zákonným rozsudkem jeho vrstevníků nebo zákonem země."

to slovo, disseised, je příkladem Anglo-normanská slova v naší právní terminologii. Znamená to zbavit se majetku nebo efektivněji vzít majetek. Trvalo dalších 14 let hádek, než vypukla otevřená válka mezi parlamentem a králem, válka, která vyústila v jeho svržení a popravu. To ovlivnilo zakladatele Spojených států, protože viděli konečné urovnání a zřízení základních práv v Magna Charta jako porušení společenské smlouvy anglickou vládou, což je porušení, které ospravedlnilo rozchod s Anglií.

Důvod, proč na tom dnes záleží, je ten, že Petice práva je uznávána jako jeden ze základů Pátý dodatek v naší listině práv, pozměňovací návrh, který, jak se zdá, dává dohromady otázky trestního a občanského soudnictví (důležitým odkazem na Ústavu je ústava zakladatele, vynikající přehled dokumentů a myšlenek podporujících ústavu).

„Nikdo se nebude zodpovídat za hrdelní nebo jinak neblaze proslulý zločin, ledaže by byl předložen nebo obžalován velkou porotou, s výjimkou případů, které se vyskytnou v pozemních nebo námořních silách nebo v milicích, když je ve skutečné službě včas. války nebo veřejného nebezpečí; ani žádná osoba nesmí být vystavena za stejný trestný čin tomu, aby byla dvakrát ohrožena na životě nebo zdraví; ani nebude v žádném trestním řízení nucen být svědkem sám proti sobě, ani nebude zbaven života, svobody nebo majetku bez řádného soudního řízení; ani soukromý majetek nesmí být převzat pro veřejné použití bez spravedlivé náhrady.

Autoři naší ústavy však neviděli rozdíl mezi trestními spory, které by mohly člověka připravit o „život a zdraví“, a občanskoprávními spory, které by mohly člověka připravit o „život, svobodu nebo majetek“. Pro ně v 18^th století vyžaduje vládní opatření k provedení některého z nich „řádný zákonný proces“ a v případě soukromého vlastnictví „spravedlivé odškodnění“. Americká ústava posvěcuje starodávné principy anglického práva, o které se bojovalo po staletí, jako prvorozené právo Američanů. Vzít někomu majetek má stejnou závažnost jako vzít mu život nebo končetinu.

Na historii záleží. Když jsem se zmínil, že bytová politika je zpochybňována na základě pátého dodatku, někdy dostávám otázku: „Co má ‚vzít pátý‘ společného s bydlením? O poslední polovině novely lidé nevědí. A termín „práva soukromého vlastnictví“ se stal synonymem v dominantní kultuře s rančery se zbraněmi bojujícími o akry prázdné půdy s federální vládou. Pravdou je, že myšlenka, že soukromé vlastnictví člověka je spojeno s dalšími věcmi, které považujeme za práva, jako je řeč, byla ztracena.

Dnes máme lidi, kteří tvrdí, že „bydlení je lidské právo“. Ale tím, že to tak není. Přitom víme, že soukromé vlastnictví je skutečně zavedené ústavní právo. Právní problémy, jako je ten v New Yorku, se však snaží přimět soudy, aby uplatňovaly to, co by mělo být samozřejmým standardem pro snahy místních vlád kontrolovat, jak lidé používají svůj soukromý majetek, konkrétně když pronajímají majetek jiným. Případ podal Program zlepšování komunitního bydlení (CHIP) je jednoduchý. Z jejich shrnutí případu:

„New York City již padesát let prohlašuje, že trh s nájemním bydlením je v trvalém stavu „nouze“, aby ospravedlnil právní režim, který nutí malou skupinu vlastníků nemovitostí dotovat bydlení pro náhodně vybranou populaci jednotlivých nájemníků. . Tito vlastníci nemovitostí byli zbaveni všech smysluplných práv týkajících se jejich majetku, včetně práva vyloučit ostatní z majetku; obsadit, vlastnit nebo užívat nemovitost; a s majetkem volně nakládat."

Nikdy jsem neměl rád tyto druhy výzev, protože znějí bezcitně a hrají do sentimentality davové logiky „bydlení je lidské právo“; potřeba bydlení lidí převyšuje zavedené právo jiných lidí na vlastní majetek. To zní soucitně a často se to prodává, ale ve skutečnosti to soucitné vůbec není. Politiky, jako je regulace nájemného, ​​se dlouho chápaly tak, že lidem s méně penězi problémy s bydlením zhorší, nikoli zlepší (přečtěte si můj delší pohled na regulaci nájemného, Jak regulace nájemného činí bydlení méně dostupným).

Nebudu dávat ránu za ranou CHIP, RSA a kol. proti City of New York a kol. (2d Cir.) ale i když jsem skeptický ke krátkodobým a střednědobým přínosům těchto případů (viz můj příspěvek Právní výzvy k zákazu vystěhování: A spravedlnost pro všechny?), Myslím, že jsou důležité. Budova zákona v našem systému je precedenční, postavená na zákonech přijatých zákonodárnými sbory, implementovaná vedoucími pracovníky a vedená u našich soudů. Po dlouhou dobu, navzdory srozumitelnému jazyku pátého dodatku, soudy při regulaci nemovitostí, zejména prostřednictvím zón a zákonů o nájemcích pronajímatelů, dávaly místním samosprávám široký a hluboký respekt.

Případy jako ČIP se snaží v podstatě vytvořit nový zákon, tedy změnit precedens. Zvažte diskuzi na straně 12 v přepisu ústních argumentů v odvolání mezi nejnovějším soudcem v případu a Andrewem Pincusem, který je hlavním právníkem případu.

"PAN. PINCUS: U fyzického převzetí nároku, o kterém nyní mluvíme, usilujeme o prohlášení, že povinnost, aby — když si vlastník nemovitosti přeje odstranit nemovitost z trhu s nájemním bydlením, zbourat, zrekonstruovat, použít pro jiné účely, že povinnost nabídnout obnovu je protiústavní a —

SOUD: Pane Pincusi.

PAN. PINCUS: — (nerozpoznatelné) —

SOUD: Pane Pincusi.

SOUD: Ano. Tak -

SOUD: (Nerozeznatelné) —

SOUD: — je to, co po nás žádáte, abychom prohlásili tento režim za protiústavní?

PAN. PINCUS: Ano."

Pincus představil další případ, Cedar Point Nursery et al. v. Hassid a kol., případ, ve kterém Nejvyšší soud rozhodl, že bylo porušením vlastnických práv, že stát Kalifornie umožnil organizátorům odborů obsadit farmy v soukromém vlastnictví, aby organizovali pracovníky. Soudce v případu CHIP byl skeptický a řekl Pincusovi: „Vnímám to za těchto okolností jako zcela odlišné a ve skutečnosti jako Cedar Point ve skutečnosti vůbec neovládá (strana 8).

Až po další diskuzi se zdá, že soudce konečně začne spojovat. Je to pomalý a bolestivý proces na sledování. The Cedar Point případ znamená posun: „Soud rozhodl, že fyzické přivlastnění je odebráním, ať už je trvalé nebo dočasné; doba trvání přivlastnění závisí pouze na výši dlužné náhrady.“ Ale Pincus musí spojit tečky z toho případu, jeden o farmách a odborech, s myšlenkou, že nájemníci mají nějakým způsobem nárok zůstat ve svých bytech navždy, ať už platí, nebo ne, a jestli chce majitel změnit užívání nebo změnit nájemníky.

Neměním názor: nejlepší a nejdůležitější využití zdrojů je dnes zkoumat veřejné mínění, abychom pochopili, proč si lidé myslí, co si o nájemním bydlení a bydlení obecně myslí. Proč si lidé myslí a věří, že nájemní bydlení je nějak jiné než jakékoli jiné soukromé podnikání? Jak změnit tento pohled tak, aby vycházel z reality, že bydlení je okrajový byznys, stejně jako jakýkoli jiný byznys, který se snaží produkovat výnosy, které pokrývají nebo převyšují náklady? Řekl jsem v příspěvku o právních výzvách výše,

„Místní činžovní dům – ať už obří ze skla nebo oceli nebo malý cihlový čtyřpodlažní dům – je podnik sloužící místním lidem stejně jako obchod s potravinami nebo rohový bar; a stejně jako tyto podniky je i nájemní bydlení rizikové a funguje na okraji. Žádný soudní spor, ani ten s napínavým a uspokojivým verdiktem, nemůže udělat tu tvrdou práci, aby změnil příběh o bydlení.“

Přesto pomalá a pečlivá práce, kterou pan Pincus a jeho kolegové odvádějí po celé zemi, dokonce i v nešťastných a dokonce nedomyšlených právních výzvách, je nezbytným a důležitým kapáním, kapáním, kapáním, vodou, která opotřebovává kámen 100 let. právních rozhodnutí upřednostňujících svévolné a svévolné politické kroky k omezování a kontrole nájemních nemovitostí způsoby, které poškozují vlastníky, obyvatele a obecněji celý trh s bydlením. Ale dochází nám čas. Předpověděl jsem konec většiny soukromých pronájmů do konce tohoto desetiletí. Pomalé odkapávání právních argumentů by mohlo připomínat vysokotlaký vodní paprsek, pokud bychom investovali do změny smýšlení veřejnosti současně se změnou právního rámce.