Kohlův prodej nemovitostí na stole poté, co se jednání o dohodě rozpadnou

Kohlovi možná nakonec svůj podnik neprodá. Ale nyní se snaží prodat část svých nemovitostí a zvrátit to předchozí postoj.

Prodejce v pátek oznámil, že ukončil jednání o dohodě s majitelem The Vitamin Shoppe Franšízová skupina, což potvrzuje zpravodajství CNBC ze čtvrtečního večera. Místo toho, řekl Kohl, bude nadále fungovat jako samostatná veřejná společnost.

Na Kohl's byl po měsíce vyvíjen nátlak aktivistickými firmami včetně Macellum Advisors, aby zvážila prodej společnosti, z velké části proto, aby odblokovala hodnotu vázanou na Kohlovy nemovitosti.

Macellum tvrdil, že Kohl's by měl prodat část svých nemovitostí a pronajmout si je zpět jako způsob, jak uvolnit kapitál, zejména v těžkých časech. Kohlův však byla odolná vůči takzvaným transakcím zpětného leasingu, alespoň v tak velkém měřítku.

Podle Petera Bonepartha, předsedy Kohlova představenstva, společnost dokončila malou dohodu o prodeji a zpětném pronájmu dříve během pandemie Covid. Společnost zaznamenala zisk ve výši 127 milionů USD prodejem a zpětným pronájmem svých distribučních a distribučních center elektronického obchodu v San Bernardinu.

V pátek však Kohl's ve své tiskové zprávě výslovně poznamenal, že její představenstvo v současné době přehodnocuje způsoby, jak může maloobchodník zpeněžit své nemovitosti. Franchise Group plánovala financovat část akvizice své společnosti Kohl prodejem části Kohlových nemovitostí jiné straně a poté ji pronajmout zpět. To pravděpodobně poskytlo společnosti Kohl's představu o tom, jakou hodnotu by mohla získat pro její vlastněné kamenné obchody a distribuční centra.

"Nyní máte prostředí, kde se financování natolik změnilo, že může být ve skutečnosti atraktivnější používat nemovitosti jako nástroj zpeněžení," řekl Boneparth CNBC v telefonickém rozhovoru.

„Když to zkombinujete s tím, co si myslíme, že jsou úrovně akcií, stane se to mnohem jiným cvičením, než tomu bylo v předchozím prostředí financování,“ vysvětlil. "Není žádným tajemstvím, že Kohl's má v rozvaze velmi velké aktivum: nemovitosti."

K 29. lednu Kohl's vlastnil 410 poboček, dalších 517 si pronajal a provozoval pronájem pozemků u 238 svých obchodů. Všechny její vlastněné nemovitosti byly v té době oceněny na něco málo přes 8 miliard dolarů, jak ukazuje výroční zpráva.

Zastánci dohod o prodeji a zpětném pronájmu tvrdí, že je to pro společnosti pohodlný způsob, jak získat finanční prostředky na budoucí růst, pokud existuje kupec pro nemovitost. Ale také to ponechává prodávajícímu povinnost plnit leasingové závazky, protože by si pronajímal nemovitost, kterou právě prodal.

Tyto pronájmy by se mohly stát mnohem obtížnějšími a nájemné může na různých trzích kolísat. Kohl's ve svém každoročním podání uvedl, že typický pronájem obchodu má počáteční dobu 20 až 25 let se čtyřmi až osmi pětiletými možnostmi prodloužení.

V roce 2020 společnost Big Lots dosáhla dohody s realitní společností Oak Street, která se zabývá soukromým kapitálem získat $ 725 milionů z prodeje čtyř distribučních center vlastněných společností a jejich zpětného pronájmu. To dalo velkému maloobchodnímu prodejci dodatečnou likviditu během těsně před začátkem Pandemie Covid-19.

Také v 2020, Bed Bath & Beyond dokončený transakce prodeje a zpětného leasingu s Oak Street, kde prodala asi 2.1 milionu čtverečních stop komerčních nemovitostí a vydělala 250 milionů dolarů. Mark Tritton, generální ředitel Bed Bath v té době, nabízel dohodu jako krok k získání kapitálu na investice zpět do podnikání. Nyní však Bed Bath čelí další finanční krizi, protože její prodeje klesají a Tritton byl začátkem tohoto týdne vyloučen ze své role.

Oak Street plánovala nabídnout financování na Franchise Group v Kohlově dohodě, uvedla dříve CNBC podle osoby obeznámené s diskusemi. Zástupce z Oak Street neodpověděl na žádost CNBC o komentář.

Kohl's v pátek znovu potvrdil svůj plán provést zrychlený zpětný odkup akcií za 500 milionů dolarů později v tomto roce. Snížila své odhady příjmů pro druhé fiskální čtvrtletí s odkazem na nedávné zmírnění spotřebitelské poptávky uprostřed desetiletí vysoké inflace.

"Je zřejmé, že spotřebitel je dnes pod ještě větším tlakem," řekla generální ředitelka společnosti Kohl Michelle Gassová pro CNBC v telefonickém rozhovoru. "Nejsme vůči tomu imunní... ale Kohl's znamená hodnotu." A v takových chvílích je důležitější než kdy jindy toto poselství umocnit.“

Dodala, že Kohlovy partnerství s Amazonka a Sephora zůstávají na svém místě a jsou součástí dlouhodobé strategie společnosti získat nové zákazníky.

"Závěr jednání představenstva byl naprosto správnou odpovědí," řekla.

Kohlovy akcie v pátek klesly o více než 20 % a dosáhly 52týdenního minima. Akcie Franchise Group se nedávno propadly o 9 % a také se dotkly 52týdenního minima.

Macellum neodpověděl na žádost CNBC o komentář.