Vítejte v Benzinga Real Estate Podcast. Dnes máme Ryan Frazier, který je generálním ředitelem platformy pro investice do nemovitostí Přijely domovy.
Poslechněte si této epizodě of Líný hospodář na Benzinga.
Kevin Vandenboss: Co je tedy v podstatě Arrived?
Ryan Frazier: Je to platforma, která každému usnadňuje investování do pronájmu nemovitostí. A funguje to tak, že jednotlivci si mohou koupit akcie jednotlivých domů od 100 do 10,000 XNUMX $ nebo více, ať už chcete do této nemovitosti investovat jakkoli. A pak Arrived se stará o veškerou práci se správou majetku. Takže všechno, co se zabývá správou majetku nebo pronájmem majetku. A dopad je takový, že investoři si stále mohou vybrat, jak chtějí vybudovat své portfolio jednotlivých nemovitostí k pronájmu. Mohou investovat téměř jakékoli množství kapitálu, které chtějí, a diverzifikovat do různých nemovitostí.
A pak se z toho stane pasivní investice Přijeli starat se o management.
Kevin Vandenboss: Jaká byla poptávka po investorech, kteří investují do těchto konkrétních nemovitostí k pronájmu?
Ryan Frazier: Myslím, že to pro nás bylo překvapením, jak pozoruhodný byl zájem, když se téměř 100 tisíc lidí zaregistrovalo, aby investovali do nemovitostí a koupili akcie jednotlivých domů.
A myslím, že jsme si mysleli, že to může trvat déle, než lidé pochopí koncept koupě podílu na pronajaté nemovitosti. Ale myslím si, že protože investování do zlomkových akcií akcií a jiných aktiv se stalo o něco běžnějším a populárnějším, myslím si, že lidé mají ve svých myslích místo, kde by mohli rozumět.
Říkají: „Dobře, mohu vlastnit podíl na tomto majetku. Dostanu poměrné výnosy, peněžní tok z příjmů z pronájmu nebo jakýkoli růst hodnoty nemovitosti na základě počtu akcií, které vlastním. A to mi dává větší kontrolu nad tím, kolik investuji a jak mohu diverzifikovat.“
Pro mě a spoluzakladatele Arrived byla opravdu naše osobní zkušenost s investováním do nemovitostí hlavním hnacím motorem. Od poloviny dvacátých do třicátých let jsem se opravdu jen pohyboval. Prostě jsme nikdy nebyli na stejném místě, dost dlouho, tam, kde to dávalo smysl, investujte na 5, 10+ let, což je skutečně to, co je v realitách potřeba k překonání překážky transakčních nákladů k dosažení jakéhokoli druhu materiální návratnosti. A tak jsem se na to chvíli ptal.
Proč to musí být tak binární, že si spoříte několik let za tyto zálohy, které jsou dnes často šesticiferné, a pak jste oddáni tomu městu nebo tomu majetku navždy nebo opravdu na dlouhou dobu?
A to je nápad pro Arrived. Jak se díváme na tyto bariéry, které dnes lidem brání začít vlastnit nemovitosti? Kapitál, časové závazky a požadované odborné znalosti a jak snížíme bariéru vstupu? Takže pokud máte čas a odborné znalosti, ale možná ne množství kapitálu na diverzifikaci do tolika nemovitostí, kolik chcete, Arrived vám to může usnadnit.
Nemáte čas investovat na nových trzích a budovat si tam přítomnost a chcete být schopni diverzifikovat. Do tohoto scénáře může vstoupit i příchozí. Takže je to opravdu o tom, vzít ty tři druhy velkých kamenů, které lidem brání investovat kapitál, čas a odborné znalosti, a dělat to velmi pohodlné začít.
Související: Společnost Jeff Bezos-Backed Arrived Homes uvádí na trh dosud největší sérii nabídek pronájmů pro jednu rodinu
Kevin Vandenboss: Jak jste schopni nabídnout tyto investice neakreditovaným investorům?
Ryan Frazier: To byla velmi důležitá část Arrived. Posláním společnosti Arrived je zajistit, aby tyto investice byly dostupné každému, kdo chce investovat do pronájmu nemovitostí. Pouze 7 % lidí v této zemi vlastní investice do nemovitostí mimo své primární bydliště.
To je obrovský rozdíl, pokud jde o počet lidí, kteří byli schopni investovat.
Součástí toho bylo pracovat na tom na základě zkušeností s produktem. Schopnost nakupovat akcie tedy zahrnovala Dorazilo více práce na straně řízení investic, aby více lidí mohlo investovat pohodlně.
Druhou částí však bylo zajistit, aby mohli investovat neakreditovaní investoři, tedy lidé, kteří nemají čisté jmění vyšší než 1 milion dolarů nebo roční příjem vyšší než 200 300 nebo XNUMX XNUMX $. A udělat to znamenalo pracovat s SEC téměř rok a přijmout tento model podle nařízení A+, které v podstatě vytvořilo tento proces IPO'ing individuálního domu. Platforma Arrived today je platformou pro provozování těchto individuálních IPO domů. A prošli jsme procesem podle nařízení A+, kdy SEC přezkoumala a kvalifikovala naše nabídky, abychom je mohli zpřístupnit.
Kdykoli zpřístupňujete investice neakreditovaným investorům, je zde mnohem vyšší laťka pro zveřejnění. A tak máme spoustu informací, které jsou k dispozici na našich webových stránkách pro každou nemovitost. Věci, jako jsou rizikové faktory, finance, v důsledku toho také poskytujeme roční auditované účetní závěrky pro naše nemovitosti, které jsou také kontrolovány SEC.
Takže jsme opravdu strávili čas tím, abychom prošli tímto procesem, abychom se ujistili, že to bude široce dostupné. Strukturování těchto nabídek tímto způsobem poskytuje některé možnosti likvidity, kdy lidé mohou získat přístup k likviditě svých investic v průběhu času, pokud by také chtěli.
Tyto dvě věci, podpora neakreditovaných investorů a podpora některých budoucích možností likvidity, které nyní budujeme, byly skutečně důvodem, proč jsme se vydali cestou regulace A+, když jsme navrhovali produkt a spolupracovali s SEC.
Kevin Vandenboss: Proč by se někdo chtěl dostat na tento trh teď? Máte obavy, že by se trh s bydlením mohl zhroutit?
Ryan Frazier: Myslím, že to bylo určitě zajímavé období na trhu za posledních zhruba 18 měsíců, kdy jsme procházeli pandemií COVID a viděli jsme, že na trh s bydlením mělo mnoho dopadů, které jsme viděli, že lidé se odstěhovali z těchto městských uzlů tam, kde jsou, oceňují více prostoru, kterého si váží, pohybují se trochu mimo jádro a jsou buď ochotni, utrácet, koupit si dům, nebo hledat kvalitu.
Domy k pronájmu, které nabízejí více prostoru, které se liší od těchto činžovních domů, ve kterých bydleli předtím ve stejnou dobu, Fed měnil úrokové sazby na historická minima na nulu oproti sazbě FED. Ale viděli jsme, že hypoteční sazby klesaly pod 3 % a tyto dvě věci kromě jiných faktorů skutečně způsobily zrychlení trhu s bydlením, a to zhodnocování cen.
Viděli jsme, že zhodnocení ceny, které pravděpodobně není dlouhodobě udržitelné, tam, kde uvidíte, zhodnocení ceny o 15 až 20 % ročně. To není to, na co jsme se dívali na trhu s bydlením nebo v rodinném domě, historicky je to průměr, spíše 4% zhodnocení ceny za rok, historicky.
A myslíme si, že na dnešním trhu, když se některé z těchto druhů trendů a změn začaly usazovat, pravděpodobně uvidíme, že se vrátíme více k historickému průměru. Viděli jsme, jak FED nyní zvyšuje úrokové sazby, aby se pokusil vykompenzovat to, co vidíme z hlediska inflace. A myslím, že díky tomu vypadají výpůjční náklady mnohem vyšší, než byly před 12 měsíci. Ale myslím, že realita je taková, že jsme stále hluboko pod tím, co jsme byli před deseti lety. A tak si myslím, že trh stále cení, co to znamená pro dostupnost bydlení a jak na to bude trh reagovat.
Z našeho pohledu jsme stále velmi nadšení z investic do prostoru pro jednu rodinu. Myslím, že pro aktiva, kde máte, existuje mnoho zadních větrů, institucionální investoři, kteří se nyní přesunuli do prostoru, máte některé věci, které opravdu ztěžují přidat další nabídku, vysoké náklady na pracovní sílu, vysoké náklady na materiálů.
Máte lidi, kteří se za posledních pár let drželi v těchto historicky nízkých úrokových sazbách. Takže nyní máte tento druh blokování úrokových sazeb, který zabrání vstupu větší nabídky na trh. Lidé jsou méně ochotni vzdát se svého domova a hypotečních sazeb, které jsou s tím spojeny.
Takže si myslíme, že na trhu s bydlením je stále velká odolnost. Podle našeho názoru neočekáváme, že budeme svědky velkého krachu bydlení, ale předpokládáme, že rychlé zhodnocení cen se vrátí zpět k normálnímu druhu základní linie. Obecně, když přemýšlíme o produktech Arrived, investování do akcií domů oproti nákupu celého domu na vlastní pěst, opravdu si uvědomujeme, že poskytuje přístup k průměrování dolarových nákladů, což je možnost přidávat investiční dolary postupně na měsíční, čtvrtletní , nebo roční základ, který nikdy předtím nebyl možný v přímém vlastnictví nemovitosti, když kupujete celé domy. A každý domov je tak masivní finanční rozhodnutí. Můžete to opravdu rozšířit.
A myslím, že to trochu ubírá na důležitosti snažit se načasovat trh, protože si myslím, že je to vždy velmi těžké a umožňuje vám to v průběhu času průměrně zdražit a diverzifikovat se v různých městech a časech a různých typech nemovitostí, které celkově pomozte snížit některá vaše rizika.
Kevin Vandenboss: Spolu s růstem cen domů jsme zjevně zaznamenali v některých oblastech vyšší růst nájemného. Kam to vidíš?
Ryan Frazier: Myslím, že zjistíte, že nájemné má tendenci následovat inflaci za předpokladu, že inflace souvisí s větší ekonomickou aktivitou. Myslím, že část inflace, kterou jsme svědky, souvisí spíše s některými problémy dodavatelského řetězce, což je podle mě součást toho, co činí současné ekonomické prostředí náročným. Ale obecně si myslíme, že nájemné se tím pravděpodobně řídí.
Další věc, kterou je třeba mít na paměti, je, že pokud úrokové sazby nadále rostou nebo dokonce zůstávají na úrovni, na které jsou, mění to druh relativní dostupnosti měsíční splátky hypotéky nebo vlastnictví nemovitosti, ve které žijete. versus nájemné. A často tyto věci fungují v jakémsi rovnovážném bodě. Minulý týden jsem tedy viděl článek, že jak úrokové sazby šly nahoru, zvyšují to náklady na vlastnictví primárního bydliště. A to způsobí, že se více lidí rozhodne pronajmout, protože dělají kompromis cenové dostupnosti. "Chci platit dalších 700 $ měsíčně za tento dům, ve kterém chci bydlet, nebo bych si raději pronajal další rok nebo dva a ušetřil nějaké peníze?"
A tak si myslím, že tyto typy věcí také určují, kam se trhy s pronájmem pohybují. Ale zdá se, že trhy s nájmy trochu vzrostly.
Kevin Vandenboss: Jsou nějaké konkrétní trhy, které vidíte a které jsou právě teď obzvláště atraktivní?
Myslím, že když se podíváme na trhy, díváme se na to, kde je růst na jednoduché úrovni, když se díváme na údaje o populaci, vidíme nárůst lidí, kteří se stěhují do tohoto města? Jsou to žádoucí místa k životu, kde mají skvělou a dostatečnou infrastrukturu, která to podporuje? A díváme se na některá ze 100 nejlepších měst současnosti, jsme v 19. A stále rychle přidáváme další města. Myslím, že do konce roku nám bude asi 40. A pak stačí zavolat některá z těch, která, rádi bychom možná některá z těch, o kterých by lidé přirozeně nepřemýšleli, protože si myslím, že jsou některá města, která jsme v řekněme Nashvillu, která právě viděla, jako např. populační růst a velký kulturní zájem na tomto trhu.
Ale pak jsou tu další trhy, které jsou spíše o něco druhem rozvíjejících se měst, která zaznamenávají rychlý populační růst, ale možná se více blíží stovce nejlepších měst oproti 100 nejlepším. Podíváme se na Northwest Arkansas Fayetteville, Bentonville , kde je právě tak silný ekonomický růst poháněn tím, že tam sídlí Walmart.
A pak všichni korporátní partneři Walmartu, kteří tam mají kanceláře. A v regionu dělají tuny investic. A v důsledku toho jsme zaznamenali silnou poptávku po nemovitostech k pronájmu. A tak si myslím, že je to zajímavý trh. Několik dalších, na které se podíváme, je Indianapolis má silnou, fundamentální ekonomiku a myslím, že existují určité migrační vzorce z Chicaga, které to trochu pohánějí, ale byl to trh, který jsme pozorně sledovali a začali investovat. . A pak Chattanooga v Tennessee, kde se z toho stala pěkná práce na dálku, celé centrum v tomto regionu má nejrychlejší internet v zemi, což je zábava, která je skvělá pro ty vzdálené pracovníky, kteří se do této oblasti stěhují. Ale myslím, že jich pár vidíš. O něco menší, ale rozvíjející se města s velkým potenciálem růstu, do kterých jsme s nadšením začali přidávat několik aktiv a zpřístupňovat je investorům.
Kevin Vandenboss: Co znamená výběr domů, do kterých budete investovat?
Ryan Frazier: Lidé, kteří na web přijdou, si všimnou, že se často jedná o novější domy a vysoce kvalitní druhy nemovitostí a pronájmů. Podle našeho názoru poskytnou během celého období silnější možnosti peněžních toků, jen proto, že mají menší potřebu údržby. Většina našich nemovitostí je novějších než v roce 2010. Žádná odložená údržba ani nic podobného. A pokud kupujeme starší dům, obvykle provádíme jakékoli zásadní vylepšení nebo renovaci zařízení, než je zpřístupníme na platformě.
A opět je to opravdu proto, abychom se pokusili zajistit tyto silné a udržitelné peněžní toky. Obrovským lákadlem pronájmu nemovitostí je konzistentní přístup k peněžním tokům, v našem případě jsou to dividendy. Tyto dividendy tedy vyplácíme čtvrtletně. Za naše nemovitosti vyplácíme v průměru pravděpodobně 3 až 7 % ročně. A to záleží jen na trhu a možná na tom, jak velký je pákový efekt na nemovitost.
Lidé opravdu touží po skvělém místě k životu, ať už si pronajímají nebo ne. A z jakéhokoli důvodu si myslím, že je spíše trend odkládat údržbu. Takže si myslím, že to z nás dělá jedinečné aktivum, když sdílíme nemovitosti, které máme, s potenciálními nájemci na těchto trzích.
Časem může Arrived podporovat jakýkoli typ aktiv. Opravdu věříme v tento segment jedné rodiny a opravdu se zaměřujeme na přidávání měst, abychom lidem umožnili diverzifikaci, ale v budoucnu přidáme nové typy aktiv.
Kevin Vandenboss: Co bude dál s Arrived Homes?
Ryan Frazier: Máme jich v zásobě tunu. Myslím, že jednou z věcí, které nás nejvíce těší zpřístupnění investorům, je přístup ke krátkodobým pronájmům, jako je Airbnbs.
Tolik lidí mohlo zažít Airbnb a VRBO a krátkodobý pronájem. Ale jen velmi málo, dokonce méně než dlouhodobých pronájmů na straně vlastnictví bylo schopno podílet se na vlastnické stránce těchto ekonomik jako hostitel a získat přístup k ekonomice, která může plynout z toho, že je hostitelem těchto krátkodobých pronajímatelných nemovitostí.
Myslíme si, že dokážeme vyřešit průběžné, časové závazky, které jsou pro investory ještě vyšší než dlouhodobé pronájmy, aby měli přístup k této krátkodobé ekonomice pronájmu. Takže to je to, co sem v blízké době pravděpodobně koncem letošního léta přicházíme.
Kevin Vandenboss: Jaký je pro investory nejlepší způsob, jak zajistit, aby získali přístup k těmto novým nemovitostem, jakmile budou dostupné na platformě?
Ryan Frazier: Nejlepší způsob je zaregistrovat se a vytvořit si účet u Přijely domovy a můžete to udělat prostřednictvím našich webových stránek.
A jakmile to uděláte, budete informováni o nových nemovitostech, které přicházejí s novými aktivy, a můžete se rozhodnout, kdy je ten správný čas nebo do kterých nemovitostí je vhodné investovat.
Nemovitosti pokračují v tom, co dělají, což obecně historicky nabízí stabilní peněžní tok, stabilní hodnotu nemovitosti, růst v čase a pěkné zajištění proti inflaci. A pokud můžete aktivum zadat s dlouhodobým, víceletým výhledem, pak tyto věci vydrží.
I když zaznamenáme pokles hodnoty nemovitostí, stále máte velký peněžní tok, který pomáhá zajistit určitou odolnost vůči celkovým výnosům. A tak si myslím, že právě kvůli těmto věcem a právě atributům nemovitostí má mnoho lidí v posledních několika měsících zájem přidat další do svého realitního portfolia.
A skutečně jsme se snažili zajistit, aby lidé měli k dispozici dostatek aktiv, do kterých mohou investovat. Jak jsem již zmínil, přišlo téměř 100 tisíc lidí, kteří se zaregistrovali a začali si vytvářet účty a investovat do nemovitostí. A pravděpodobně jsme za poslední dva měsíce financovali pronájem nemovitostí v hodnotě přes 20 milionů dolarů. A každý týden zpřístupňujeme několik nových nemovitostí, abychom drželi krok s investory. A mezitím zůstáváme opravdu selektivní v tom, co kupujeme s městy, ve kterých se dnes nacházíme, upisujeme něco jako 50,000 0.1 nemovitostí měsíčně a nabízíme méně než XNUMX % z nich. A pak ty, které vyhrajeme, jsou vlastnosti, které zpřístupníme lidem.
Zobrazit více od Benzinga
Nenechte si ujít upozornění na vaše akcie v reálném čase – připojte se Benzinga Pro zdarma! Vyzkoušejte nástroj, který vám pomůže investovat chytřeji, rychleji a lépe.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga neposkytuje investiční poradenství. Všechna práva vyhrazena.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html